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在商品房买卖中，“已购房屋被抵押” 是购房者常见的维权痛点。近日，北京市通州区法院审理了一起商品房预售合同纠纷，购房者因开发商未办理过户及抵押涤除手续起诉，最终法院支持了其核心诉求。我将结合案件细节为大家拆解维权关键。
一、案情梳理
1. 当事人关系
原告：李磊
被告一：甲公司（开发商）
被告二：乙公司（原抵押权人，信托机构）
被告三：丙公司（债权受让人）
2. 核心事实脉络
（1）购房合同签订与履行
2020 年 10 月 20 日，李磊与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买通州区一号房屋（预测面积 107.05㎡），总价款 449.61 万元。合同约定：
付款方式：40% 首付款（180.61 万元）+60% 贷款（269 万元）；
交房时间：2021 年 6 月 30 日前；
抵押披露：一号房屋所在土地及在建工程已抵押给乙公司，乙公司出具《抵押权人同意销售声明》。
合同签订后，李磊按约支付款项：2020 年 5 月至 10 月分 5 笔支付首付款 180.61 万元，2021 年 1 月银行发放贷款 269 万元，甲公司确认收到全部房款。2021 年 7 月 26 日，甲公司向李磊交付一号房屋，李磊支付产权代办费 800 元并缴纳住宅专项维修资金 2.15 万元。
（2）抵押与债权转让背景
2017 年 10 月：甲公司与乙公司签订协议，以一号房屋所在土地及在建工程设定抵押，办理登记（乙公司为抵押权人）；
2020 年 6 月：甲公司与乙公司签订补充协议，将含一号房屋在内的 98 套房屋新增为抵押物并登记；
2021 年 9 月：乙公司将对甲公司的债权及抵押权转让给丙公司，双方登报公告；
2022 年 8 月：乙公司就 98 套房屋重新办理抵押权登记（仍为名义抵押权人，实际权利人为丙公司）。
（3）纠纷起因
甲公司迟迟未为李磊办理一号房屋权属转移登记，且房屋仍处于抵押状态。李磊多次协商无果后起诉，核心诉求为 “涤除抵押 + 协助过户”。
二、案件分析
我将结合法律规定及案件事实，从三个核心维度论证原告主张的合法性：
1. 预售合同合法有效，原告已履行全部义务
合同效力：虽房屋存在抵押，但乙公司已出具《同意销售声明》，甲公司披露抵押情况，符合《民法典》第 406 条 “抵押财产可转让” 的规定，预售合同无法律瑕疵；
义务履行：李磊提交的银行转账记录、贷款放款凭证、甲公司收款确认函等，足以证明已付清全部房款；且实际接收房屋并缴纳相关费用，是合法购房人。
2. 抵押权人应配合涤除抵押，无权对抗购房消费者
抵押权行使边界：根据《物权法》第 191 条（当时有效），抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权效力仅及于转让价款，而非房屋本身。乙公司已同意甲公司销售一号房屋，应就购房款主张权利，而非保留房屋抵押权；
消费者优先权：参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，李磊以居住为目的购房且已付全款，其过户请求权优先于抵押权。丙公司虽受让债权，但不能对抗合法购房者的生存权优先保护原则。
3. 债权转让不影响原告权利，名义抵押权人有协助义务
债权转让的从权利跟随性：根据《民法典》第 547 条，丙公司受让债权后即取得抵押权，但因乙公司仍为名义登记人，二者均有义务配合办理抵押注销；
无过错抗辩：李磊购房时对抵押及后续债权转让无过错，抵押权人不能以 “债权转让”“抵押登记未变更” 为由拒绝涤除抵押。
三、裁判结果
法院最终支持原告核心诉求，判决如下：
甲公司于判决生效后 7 日内，协助李磊将通州区一号房屋转移登记至李磊名下；
甲公司、乙公司、丙公司于判决生效后 7 日内，协助李磊办理一号房屋及对应土地使用权的抵押注销登记；
四、案件启示：购房者必知的 3 个维权要点
1. 购房前务必核实抵押状态，留存关键证据
要求开发商出示《抵押权人同意销售声明》，并在预售合同中明确抵押情况及过户时间；
付款时务必通过银行转账，保留转账凭证、收款收据、发票等全套证据，避免现金交易无痕迹。
2. 遇到 “抵押房” 过户难，优先主张消费者优先权
若已付全款且实际入住，可依据《商品房消费者权利保护批复》，主张过户请求权优先于抵押权、工程款优先权等；
及时起诉并申请财产保全，防止房屋被抵押权人申请强制执行。
3. 区分 “名义抵押权人” 与 “实际权利人”，一并追责
若存在债权转让导致抵押权主体混乱，需将开发商、名义抵押权人（如本案乙公司）、实际权利人（如本案丙公司）列为共同被告，要求共同履行抵押涤除义务；
不要因 “抵押权人变更” 而放弃维权，债权转让不改变 “同意销售即需涤除抵押” 的核心规则。
律师提醒
购买商品房时，建议委托律师核查房屋抵押、查封状态；若已陷入抵押过户纠纷，需在诉讼中重点围绕 “已付全款 + 实际居住 + 无过错” 三个核心要素举证，充分利用消费者优先权规则维护权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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