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在房产执行纠纷中，“购房者已付款入住却因开发商债务被查封” 是常见痛点。近日，北京市通州区法院审理了一起案外人执行异议之诉，老人因所购房屋被开发商的债权人申请执行，最终凭借 “符合执行异议排除要件” 胜诉。我将结合案件细节解析维权关键。
一、案情梳理
1. 当事人关系
原告：王建国（购房者，73 岁）
被告一：李某（申请执行人，甲公司债权人）
被告二：甲公司（房地产开发商）
关联方：乙公司（甲公司关联投资公司，原法定代表人与甲公司一致）、丙公司（甲公司分公司）
2. 核心事实脉络
（1）购房、付款与入住（2014 年）
2014 年 9 月至 12 月，王建国向甲公司购买北京市一号房屋（预测面积 86.32㎡），按甲公司指示付款：
9 月 28 日：刷卡支付乙公司 43.74 万元 + 现金支付甲公司 10 万元，丙公司出具 “购房款” 收据；
10 月 31 日：刷卡支付乙公司 196.42 万元，丙公司出具收据；
12 月 17 日：刷卡支付乙公司 2.79 万元，另缴纳面积补差款 2.97 万元、公共维修基金 1.75 万元等入住费用。
2014 年 11 月 10 日，甲公司向王建国送达《入住通知书》，王建国当月办理入住，与老伴儿居住至今（名下无其他住房）。12 月 10 日，双方补签《协议书》，明确 “王建国已付清房款 196.42 万元，因甲公司涉及刑事案件，暂无法网签”。
（2）查封与执行异议（2024 年）
2021 年 12 月，甲公司与李某因房屋买卖合同纠纷败诉，需返还李某购房款 873 万余元。2023 年，李某申请强制执行，2024 年 3 月法院查封一号房屋，并拟拍卖。
王建国提执行异议被驳回（理由：“付款对象非甲公司，无法证明是购房款”）。2024 年 6 月，王建国提起案外人执行异议之诉。
（3）关键证据支撑
付款合理性：乙公司与甲公司原法定代表人均为崔某（持股甲公司 3.5%、乙公司 58%），甲公司当庭认可 “王建国向乙公司付款等同于向甲公司付款”；
占有证据：入住通知书、物业费缴费记录、社区居住证明；
无房证明：不动产登记部门出具 “王建国与配偶名下无其他住房” 的查询结果。
二、案件分析
我们围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第 28、29 条展开核心论证：
1. 查封前已签订合法有效的书面买卖合同
《协议书》明确约定房屋位置、面积、价款、付款情况等核心条款，符合《商品房销售管理办法》对买卖合同的要求；虽未签订正式网签合同，但系因甲公司涉及刑事案件导致，王建国无过错，应认定为 “合法有效书面合同”。
2. 查封前已合法占有房屋
2014 年 11 月王建国即凭甲公司《入住通知书》办理入住，缴纳公共维修基金等费用，并实际居住近 10 年，有物业费票据、社区证明佐证，符合 “查封前合法占有” 的要件。
3. 已全额支付购房款，付款流程合法合理
王建国提交的银行流水、丙公司收据与甲公司的认可形成完整证据链，虽付款至乙公司，但因两公司系同一实际控制人，且甲公司确认收款，符合商业惯例；
现金支付 10 万元有甲公司认可，结合当时房地产交易习惯，属合理支付方式，不能仅以 “非转账” 否定付款事实。
4. 未过户非因王建国自身原因
甲公司在《协议书》中明确 “因销售代理人员刑事案件，暂无法网签”，王建国多次催告未果，并非 “怠于办理过户”；
王建国购房时已缴纳产权代办费、契税等过户费用，尽到合理注意义务，未过户系甲公司违约导致。
5. 符合 “商品房消费者” 优先保护条件
王建国 73 岁，购房用于自住且名下无其他住房，属于《执行异议规定》第 29 条的 “商品房消费者”，其生存权优先于李某的普通债权，依法应排除执行。
三、裁判结果
法院经审理认为，王建国的主张符合《执行异议规定》第 28、29 条的全部要件，其权利足以排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决如下：
不得执行位于北京市一号房屋（即停止拍卖、解除查封）。
四、案件启示：购房者遇房屋被查封，4 步保住房产
1. 付款时保留 “开发商认可” 的凭证
若按开发商指示向关联公司付款，需要求开发商出具《付款说明》，明确 “该款项视为购房款”；
现金付款需让开发商出具加盖公章的收据，注明 “购房款” 并留存收款人的身份信息。
2. 收房入住后留存 “占有证据”
保存入住通知书、物业费、水电费、燃气费缴费记录（最好是开发商或物业公司出具的正式票据）；
可向社区居委会、物业申请开具《居住证明》，佐证实际占有事实。
3. 未过户需留存 “非自身原因” 的证据
若开发商拖延网签过户，需通过微信、邮件、书面函件等方式催告，并留存催告记录；
要求开发商书面说明未过户原因（如涉及纠纷、手续未完善等），避免日后被认定为 “怠于行使权利”。
4. 及时提执行异议，准备 “无房证明”
发现房屋被查封后，15 日内提出执行异议，提交购房合同、付款凭证、入住证据；
向不动产登记部门申请《无房证明》，若为家庭唯一住房，更易获得法院支持。
律师提醒
购房时尽量选择五证齐全的项目，签订正式网签合同；若购买 “工抵房”“抵账房”，需要求开发商出具《权利瑕疵说明》，明确房屋无查封、抵押风险。遇房屋被执行，切勿拖延，应在法定期限内委托律师提起执行异议之诉，依托 “付款、占有、无过错、无房” 四大核心要件维权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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