商业进阶、融资抢跑，新城控股重构盈利模型

坚持双轮驱动战略、业绩基本面修复的新城控股护城河加固，在融资方面实现“抢跑”，韧性进一步凸显。

近日，新城控股交出上半年业绩“成绩单”。报告期内，公司实现营收221亿元，归母净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率同比提升5.25个百分点至26.85%。

房地产下行周期中，能够实现毛利率提升的开发商不多，新城控股的秘籍在于商业。

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商业优势持续凸显

早在2008年，新城控股就将目光瞄向了商业。次年，公司将管理总部搬迁到上海，这是全国商业发展最超前的城市，并开始全面实施“1+3”布局战略，确定“住宅+商业”双轮驱动战略。

2011年，伴随着MINIMALL的尝试及百货落地，统一招商运营，新城万博百货首次亮相。第二年，“吾悦”商业品牌诞生，住宅+MALL的产品组合，自持自营MALL应际而生。

孙婉秋 摄

此后，新城控股不断升级吾悦概念，完善商业业态布局，一步一个脚印向前走。多年精心浇灌之下，商业业态成功完成“补位”，一座座吾悦广场构成最坚固的城墙，为新城控股抵御风沙。

截至6月末，新城控股在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到205座。其中在营吾悦广场数量174座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内141个大中城市，整体出租率达 97.81%。

今年以来，新城控股持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。吾悦广场则从用户视角出发、围绕“引流到场、分流到店、转化复购”的用户运营链路，将这一理念落地执行，不断夯实基础会员运营体系，与用户建立深度链接。

比如，报告期内举行的第 9 届“我爱你∙五月”活动，吾悦商管从“爱”出发，响应政府号召，以“吾悦爱健康”为主题，掀起了一场全民参与的健康热潮。活动中向消费者赠送出近 9 万份长者健康体检套餐、集结全国吾悦广场会员创造了线上线下 1124 人同时跳操的世界记录。

与用户的紧密联动之下，上半年吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。截至6月末，吾悦广场会员人数达到4917万人。

基本盘的稳固带动收入继续增长。今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率达到71.2%，业绩贡献率不断走高。

需要强调的一点是，随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，今年上半年该比例进一步增长至4倍。在业内看来，在国内大力提振消费的政策驱动下，未来商业板块有望为新城控股带来更大支撑。

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融资“抢跑”

地产开发业务亦逐步企稳。

上半年，新城控股根据市场变化和自身优势，积极调整经营策略，实现资金回笼和资产经营的高效运转，逐步重启增长，“相比签约规模，公司更看重资产价值的守护”。

报告期内，公司实现合同销售金额103.3亿元，合同销售面积133.5万平方米；实现回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%，有回款的销售为公司筑牢资金底盘。另外，新城控股在稳楼市方面不余遗力，截至6月末实现全国超 1.6 万套物业高品质交付。

开发业务的高回款率及持续发力的经营性物业使得新城控股的现金流水平更加稳健。截至报告期末，公司在手现金余额为91.83亿元，净负债率为53.4%，继续保持在低位；经营性现金流净额为2.86亿元，连续数年为正。

债务端来看，截至6月末，新城控股期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元，债务结构持续优化；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元。

稳定的现金流、协同的经营模式、清晰的降债思路也令新城控股在融资端实现“抢跑”。上半年，公司成功实现境内外融资渠道的双向突破，综合融资成本保持低位。

例如，今年6月，新城控股母公司新城发展宣布，成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企；8月，新城控股成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率为2.68％。

同时，依托吾悦广场优质的资产基底与持续提升的运营实力，今年前6个月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。

左宇 摄

有融资，就有偿债。在一众民营房企中，新城控股是为数不多坚持“零违约”记录的开发商。上半年，其已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录。

中金公司在近期的一则研报告中指出，新城控股在下沉商业市场中已形成竞争壁垒，开发业务或在2028年前后彻底出清，将带动杠杆率与债务体量稳步下行；上半年平均融资成本较年初边际下降37个基点至5.55%，存量负债均价稳步下行，有利于后续业绩加速释放。

其强调，新城控股已顺利度过债务刚兑高峰期，“我们判断公司后续在向不动产运营商转型过程中将重构盈利模型，并触发戴维斯双击（指在低市盈率(PE)买入股票，待成长潜力显现后，以高市盈率卖出的投资策略）。”

记者 刘一飞

编辑 曾莞