即将面临偿债高峰？房企们的「软着陆」启示录

文 / 六金

来源 / 节点财经

2025年，房地产政策迎来适度宽松，但房企们的“压力测试”却远未结束——偿债高峰如约而至，形势甚至更加严峻。

据克而瑞统计，全年房企到期债务总规模预计达到5327亿元，比去年再增加近500亿元。光是第三季度，单季偿债额就冲上1600亿元，创下近年同期新高。

在这一充满挑战与不确定性的阶段，一批优质房企并未被动应对，它们早就不再是只会追着周期跑的“被动选手”，而是凭借超前布局和多元化的战略储备，展现出“藏器于身、待时而动”的应变智慧。

01 多元解题：财务稳定不止一条路

企业保持正常经营，是房地产市场止跌回稳的重要基础。行业正在加速出清，反而有助于推动良性循环。面对偿债与周期双重压力，越来越多房企正通过多元策略优化债务结构、积极谋突围。

以龙湖、华润置地和绿城中国为代表的房企，展现了三种不同的“过关姿势”：

龙湖，走的是“主动降债”路线。在很多企业还没嗅到风险时，龙湖就已意识到行业逻辑生变，率先踩下刹车。龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示：“我们三年前就主动刹车，提出以经营性现金流压降负债，并在2023年进一步以经营性物业贷置换信用债。”

这一策略效果明显：三年来有息负债下降超400亿，预计今年下半年再降200亿，三年半累计减债600亿且基本全部为信用债，从而平稳度过债务高峰。2025年以来，龙湖已累计兑付约145亿元债券本息，年内到期债券全部还清。剩余一笔85亿海外银团贷款也已提前偿还10亿，余下将分期偿付。

更值得关注的是，龙湖平均融资成本已降至3.58%，创历史新低；平均债务周期拉长至接近11年，“三道红线”连续稳居绿档，净负债率进一步降至51.2%。

龙湖集团执行董事兼CFO赵轶坦言：“2025年偿债高峰过后，2026年及以后年度待偿债务将大幅减少。”中金报告预计，龙湖2025年有息负债将再降约200亿元，至1450亿左右，其中约1000亿为经营性物业贷及长租贷，信用融资占比有望继续压降，进一步夯实公司财务安全性。美银证券也预测，龙湖资产负债表不断增强，预计2026年后债务结构将更趋稳定。

华润置地则发力“资产证券化”，借助REITs盘活存量。依托旗下超2700亿元的购物中心资产，华润计划在未来三至五年发行300亿-500亿元规模REITs，将沉淀资产转化为持续融资能力，缓解负债压力的同时提升资产流动性。

绿城中国选择“债务置换与结构优化”。2025年房地产融资环境边际回暖，中断两年多的美元债重启发行。绿城通过境外债务重组、新发票据等方式缓解短期压力，这不仅反映出企业融资能力正在修复，也传递出市场信心的回归。绿城强调，当前重点不是单纯降负债，而是聚焦优质土地与运营效率，动态平衡财务安全和业务成长。

这三条路径表明，化解债务并非一味压缩规模，而是要因企施策，通过提升经营、激活资产与融资创新，系统构建穿越周期的能力。

《节点财经》也想强调，行业不应“谈负债色变”。房地产本身是资本密集型行业，依赖负债推动项目是普遍且必要的商业模式。深度调整期中，并非所有负债都代表风险。优质企业通过严守财务纪律、按时甚至提前兑付，不断巩固市场信任，正在重新定义行业的生存逻辑。

02 切换增长引擎：运营业务成中流砥柱

房企求发展的前提是谋安全，财务稳健是安全垫，增厚经营性现金流是当前“留在牌桌上”的必要条件。

相比以往依赖高杠杆、高周转的开发模式，能持续产生稳定现金流的经营性业务，正从房企的“配套”走向“核心”，成为支撑企业稳健经营的中流砥柱，也更真实体现企业运营能力和资产价值。

华润、龙湖、保利、招商蛇口等企业，在这方面提供了有益借鉴。

比如华润置地，这两年确立了大资管战略方向，采用了“3+1”一体化业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务，与生态圈要素型业务联动。2025年上半年，经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%；非房开业务的核心净利润60.2亿元。

对于龙湖也是一样，今年上半年实现可观盈利，很大程度上得益于经营性业务的稳健增长。由商业投资、长租公寓等组成的运营业务与物业管理、智慧营造组成的服务业务，合计贡献了132.7亿元的收入，创下半年历史新高，占集团总营收的比重已攀升至22.6%。另外让人惊喜的是，其中运营业务毛利率高达77.7%，服务业务毛利率也有30.0%。上半年，这四大航道贡献了40亿利润。正如摩根大通分析师所指出的，龙湖经营性业务的盈利表现，有效抵消了开发业务盈利承压带来的影响。

还有保利发展则把“三大主业”列为中长期战略规划，旨在通过“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”引领行业新发展模式。例如今年上半年，保利发展实现资产经营收入25.4亿，同比提升13%；招商蛇口则深耕房地产开发、资产运营、物业服务三大业务，转型愿景是成为“综合开发运营服务商”。

经营性业务的持续增长，本质上是“选好赛道、做轻资产、用活资本、守住现金流”的系统工程。在土地红利褪去、融资收紧的新行业周期里，经营性业务不再是副业，而是房企的“生存业务”和“估值引擎”。未来，哪家房企能把经营性业务的现金流做得又大又稳，谁就拿到了穿越周期的“船票”。

03 构建“反脆弱”体系的战略耐心

二十多年前，龙湖毅然推开了那扇少有人走的“窄门”：拒绝非标融资、主动放缓开发节奏，以财务自律换取发展质量，一步步构建起以近百座商场为核心的多元业务矩阵。

这种“以慢换稳、厚积薄发”的战略定力，在全球商业史上并不陌生。

同样是近二十年前，黄仁勋力排众议，坚持将CUDA技术嵌入每一块GPU芯片。这是一项耗资巨大的投入，但是他坚信，不能仅依赖游戏市场，必须为英伟达打开通用计算的新世界。

经历近十年沉寂，两名研究人员用两块游戏显卡点燃了深度学习的革命之火，也奠定了英伟达如今在AI时代的地位。

龙湖的选择，与之异曲同工。其经营性业务的培育，恰似在长坡厚雪中滚雪球：不追求速成，而着眼于长期优势的积累。

一方面，多航道业务正逐步实现生态协同与价值共生。

例如，长租公寓“冠寓”与活力街区“欢肆”精准聚焦年轻客群，与商业体形成互补。2025年上半年开业的成都、合肥“欢肆”出租率超90%，依托冠寓租户基础，强化对青年群体情绪与生活方式的回应。还有，商业投资航道在运营购物中心的同时，由龙湖智创生活承接物业服务；智慧营造航道在代建项目完成后，也迅速接入后续物管服务——闭环生态正在清晰呈现。

上半年，冠寓12.7万间已开业房源和高达95.6%的出租率；龙湖物业管理业务总收入达55.3亿元，在管面积约4亿平方米；龙湖龙智造上半年同比65%的营收增长就是最好的证明。

另一方面，龙湖商业逐步建立起清晰的产品分级与“一店一策”的精细化运营机制，统筹新开项目与存量调改。

例如南宁青秀天街于上半年开业，出租率96%。前三日客流量超68万人次，营业额突破2790万元，35家品牌业绩位列广西第一。该项目精准定位板块内中产家庭、多孩家庭及年轻客群，引入8家华南首店、20家南宁首店及7家城市旗舰店，刷新区域商业能级。

重庆北城天街则通过对原远东百货区域的整体改造，引入超100家头部品牌，打造户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群和沉浸式社交餐饮空间，以“西南首店+品牌旗舰店+网红餐饮”组合拳重塑城市商业地标。

2025年上半年，以龙湖天街品牌为代表的商业投资航道，租金收入同比增长4.9%至55.0亿元，出租率保持97%，累计运营89座商场，营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%。

在多数城市，龙湖往往不止于建造一座天街、一个商场，更持续探索商业新场景、新形态的想象边界——如TOD、公园式商业等融合模式，正不断拓宽“空间运营”的半径，持续引领行业创新。

说到这，《节点财经》有一个感悟，近年来，市场开始用更严苛的眼光，审视一家房企真正的耐力。

例如当下，即便成功渡过债务偿还高峰，也仅仅只是拿到了继续参赛的入场券，比拼才刚刚进入深水区——包括持续健康的现金流、高质量的运营效率、多元业务的协同能力，以及整体财务结构的稳健性。

龙湖、华润等一批优质房企，之所以能在行业低谷中保持定力，正是源于它们长期以来在经营性业务上的扎实布局。这种战略远见，让企业逐渐构建起一套强大的“反脆弱”体系：它既是抵御行业周期性波动的“盾”，又能化作把握新机会的“矛”，进可攻、退可守。

*题图由AI生成