政策利好中的曙光乍现，地产基金或出现反转信号？！

前阵子，上海楼市新政相信大家都有耳闻了。内容主要三条：

1、上海人外环外不限套数，外环内限购2套。非上海人社保满一年不限套数，满3年外环内限购1套。

2、贷款不再区分首套房和二套房。

3、非沪籍的购买第一套住房免征房产税，二套及以上的还是给予人均60平方米的免税面积扣除。

早在8月的时候北京购房政策就进行过一次松绑。无独有偶，继北京、上海之后，深圳终于坐不住了。

罗湖、龙华、龙岗、宝安（不含新安街道）、光明、坪山这六个区，对深户及有1年社保的购房者，彻底取消限购；即便是无社保的非户籍人口，也可以购买两套。盐田、大鹏更是彻底取消限购。也就是说，深圳仅保留了福田、南山、宝安新安街道为核心限购区。

地产是否已经到了“否极泰来”之时？

如此密集的楼市松绑政策，而且都发生在一线城市。是否意味着地产政策即将变天，那地产板块是否会迎来利好？

其实我们可以观察到一个现象，在一轮市场大行情中，往往是普涨而非“独涨”。即便回溯2014-2015年创业板那波历史性牛市，期间也出现过传统行业中相对底部板块的阶段性快速拉升。从市场整体向上的趋势逻辑来看，处于低位的板块普遍存在补涨需求。

那毫无疑问地产板块目前是低估值的，从数据上看，和地产相关的指数估值（PE-TTM）基本都为负，负PE反映行业整体净利润亏损，但分位值低位表明估值已过度反映悲观预期，具备修复潜力，也说明目前地产板块可能存在严重低估的现象。

多数地产指数估值为负（图中为中证内地地产主题指数）

数据来源：同花顺iFinD截至：2025.09.08

除了直接政策调整，资金环境的改善也为市场回暖添力。央行报告显示，5月实施的一揽子政策已释放长期流动性约1万亿元（含降准0.5个百分点），政策利率下调0.1个百分点，个人住房贷款利率也被引导至3.06%的历史低位，为购房者和房企创造了宽松的资金条件。

另一大看点是保险资金的潜在入场。目前保险资金运用余额已突破36万亿元，其“长线长投”的特点与房地产项目匹配度高，未来或通过直接、间接方式参与商业地产、长租公寓等项目，为行业提供稳定资金支持，助力平稳度过调整期。可以说当前地产板块正在享受政策和流动性的双重加持。

地产ETF曙光乍现

那是不是投资者可以买相关ETF呢？持有体验又会如何？我们还是拿数据说话。细数当下主流的地产ETF产品，可以看到主要分为两个阵营——纯地产和金融地产。

如果是持有金融地产相关ETF体验感非但不差，而且还有点意外的小惊喜。比如广发中证全指金融地产ETF（159940.SZ）这支产品，由于有银行板块的加持，近一年收益达到了40%以上，对比一些热门赛道也不遑多让，收益率更是超过了沪深300等主流宽基指数。

那纯地产基金是否体验感很差呢？其实也并不是，拿市场最大的南方中证全指房地产ETF（512200）为例，其近一年收益也超过了31%，9月8日这天单日吸金更是达到5.3亿元，市场活跃度似乎已经起来了。

主流地产ETF走势对比

数据来源：同花顺iFinD截至：2025.09.08

而从资金结构分析，多数地产ETF的机构投资者占比均超过个人投资者，前面提到的广发中证全指金融地产ETF（159940.SZ）机构占比更是超9成，而机构资金显然是更加“专业”的。当前政策层面已明确释放托底信号，专项债收储、限购松绑等举措正在加速落地，这为市场注入了短期信心，并可能推动板块在“金九银十”等传统窗口期出现波动性上涨。

主流地产ETF资金情况

数据来源：同花顺iFinD截至：2025.09.08

从宏观经济视角出发，作为三驾马车之一的“投资”是必不可少的。由此可见地产仍是中国重要的支柱性产业之一。尽管当前面临较大压力，但政策支撑地产的方向未变，推动地产止跌企稳的目标也未调整。即便不期待整个行业立马进入复苏周期，其“从ICU里走出来”的阶段性弹性，仍具备关注价值。

市场波动中，“舒服”的投资往往藏在被低估的分歧里。地产板块既有政策持续托底的支撑，又有估值修复的空间，对于踏空后想稳健补仓的投资者来说，或许正是当下最值得静下心来布局的方向。当然，投资没有绝对答案，结合自身风险承受能力理性决策，才能真正让持仓“舒服”起来。

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