龙头房企财报揭示转型方向：轻重并举“赚慢钱”时代开启

本文由无冕财经（wumiancaijing）发布

作者：小冕

编辑：程程

设计：岚昇

房地产行业正处于新旧动能转换的“十字路口”。

随着2025年中报密集披露，房企今年的生存状况已然明晰。从客观数据看，业绩亏损、盈利困难是多数企业基本盘，房企或专注于推进债务重组，或受限于资产计提减值、结转规模下滑等因素，仍在消化“历史包袱”。

不过，在行业探索新模式的“前夜”，已有房企找到了新的“盈利之河”，它们有的掉转船头重回一二线，用赚钱的新项目修复业绩；有的则勾勒出第二曲线，借助运营、资管、服务等业务，成功实现盈利模式的转型。

华润置地、龙湖集团等业内房企，便是盈利转型的典型代表。上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%；其中，运营及服务业务收入合计132.7亿元，占总营收的22.6%，更成为集团利润的主要贡献源。

在业内看来，随着市场由增量转向存量，房企业务重心将从前端开发向后端运营与服务转移，实现轻重并举的“开发、运营、服务”一体化转型。通过经营性业务撬动盈利和增长，这些房企已然走在穿越窄门、驶向新世界的路上。

房企盈利“少数派”

自2021年以来，房地产行业深度调整已有四年时间。

这几年间，地产江湖发生了翻天覆地的变化，曾经高歌猛进的开发商，有的因债务问题已退出资本市场，余下多数房企的首要任务是保交楼、推进债务重组，仅剩部分龙头央国企、少数民营企业，稳住了财务和盈利盘面。

2025年中报密集披露后，上述趋势更加显著，企业间的业绩分化仍在加剧。

据choice数据统计，在沪深港披露业绩的286家上市房企及物业主体中，出现业绩亏损的共有89家，占比超过三成，涉及的企业合计亏损规模超千亿，其中佳兆业、万科、融创、碧桂园等房企亏损规模超百亿。

行业深度调整数年，为何房企仍在面临盈利难的普遍问题？

有业内专家表示，因房企普遍实行预售制，期房销售竣工后，对应销售额才计为营业收入，因此房企的财务数据，对应的是前两年项目的竣工结转。而过往几年，房企拿地价格普遍较高，导致利润空间较低，至今仍在消化此前的“包袱”。

从市场角度看，房企盈利情况变动，主要跟房地产行业整体规模缩水有关。过去几年间，销售市场出现下滑，会传导至房企业绩数据，加之房价出现明显调整，所以当前上市房企的业绩表现，是行业各指标传导的客观结果。

值得注意的是，在多数房企困于增长难、赚钱难时，仍有“少数派”交出稳定答卷。上半年，实现盈利的头部房企有华润置地、中海地产、龙湖集团、保利发展、滨江集团、招商蛇口、越秀地产等，此外还有企业因债务重组实现收益。

在上述房企中，华润置地、中海地产、保利发展等房企，是业内央国资企业的代表，除了实现盈利，在拿地投资上也较为积极；更难能可贵的是，以龙湖集团、滨江集团为代表的民营房企，在本轮行业调整期一直保持优秀业绩盘面。

2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%；其中，运营及服务业务收入合计为132.7亿元，同比保持增长。期内公司拥有人应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为13.8亿元。

两大突围方向

当下，虽然一些房企在闯“盈利关”，但经过连续两年利好政策的刺激，房地产已在向止跌回稳的方向迈进，企业也在探索各自的突围之道。

中信证券最新报告显示，房价过高、房地产供给过大的局面，正在发生根本性变化，市场已经有了止跌回稳的基础。与此同时，商业地产尤其是购物中心，的确处于向上重估周期，且和住宅开发周期并不同步。

从各类开发企业应对周期波动的方式看，第一是“又快又好”去化新货，助力企业对冲低毛利存量项目，优化毛利率表现。第二是，多管齐下压降不良资产，通过调整规划、退换土地等方式有效盘活存量资源。

今年土地市场“点状”火热，便是房企上述思路的表现。通过投资换仓、拿下优质地块，新项目快速开盘销售后，能逐步改善企业的盈利表现，助力修复财务报表。

以龙湖集团为例，上半年该集团聚焦高能级城市拿地，接连在上海、苏州、重庆等一线、新一线城市投资，新增土地储备总建面24.9万平方米，期末土地储备合计2840万平方米，一二线城市的土储总建面、总货值均在70%左右。

龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，公司将在保证财务安全的前提下，继续择机获取新土地，同时坚持聚焦高能级城市，不断提升投资精准度，做到“优中选优”。

通过择优拿地改善盈利之余，龙湖集团更大的亮点是经营性业务“全面开花”。

2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创下历史新高，在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，并已经成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

其中，运营业务板块由商业投资、资产管理航道组成，上半年营业收入70.1亿元，同比增长2.5%，商业、资产管理的占比分别为78.5%和21.5%；运营业务的毛利率更是超过75%，净利率超过40%，远高于传统房开业务。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块，上半年收入62.6亿元。其中，龙湖智创生活实现收入55.3亿元，在管项目约2200个；智慧营造航道，龙湖龙智造实现收入7亿元，同比增长超60%，代建销售额实现84亿元。

由此来看，上半年，龙湖四大经营性业务的收入、利润均保持同比增长，在地产业务规模普遍收缩的当下，经营性业务支撑起了龙湖整体的利润盘面。

中信证券报告也显示，除了优化资产结构，当前房企突围的一大方向是：提升资产经营能力。可以说，龙湖向好的经营性业务，不仅契合当前房地产“存量市场”的发展规律，同样使其成为率先成功转型、迈向新周期的房企之一。

新旧动能转换

面对行业周期性波动，房企面临着诸多“新与旧”、“快与慢”的交锋。

近日，有专家在行业公开论坛上表示，当前我国房地产市场的变化，既有周期性变化的影响，更有发展阶段、模式等结构性变化影响。如何推动形成房地产发展新模式、实现新旧动能转换，是各国现代化进程都会面临的问题。

过去，房地产行业的关键词是高负债、高周转，很多房企的增长依赖于融资驱动。然而，当行业规模触及天花板，房地产步入存量时代的现实，已注定旧模式不再适应新时期。部分企业出现资金危机，也正是因为对旧模式有路径依赖。

因此，当下房企探索新模式的内涵，不仅包括业务结构，还有增长动能的转变。

作为地产界危机感较强的一员，龙湖集团很早便意识到基本面的变化，开始大力降低负债规模、摆脱对融资的依赖，这一方面是为了确保企业资金盘面安全，另一方面是为告别旧模式，转变为经营性现金流驱动增长的健康模式。

“过去三年，我们坚持以正向经营现金流压降负债，2023～2025年上半年持续实现净现金流为正，且包含资本性支出，今年年底负债高峰就过去了。”管理层表示。

数据显示，上半年龙湖的有息负债较去年底继续压降65亿元，含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入。如果将时间拉长，这三年来龙湖已经压降400亿的有息负债，到今年底还要再降200亿规模负债。

在经营性业务正向现金流的助力下，龙湖稳守住财务安全的边界。与此同时，多航道业务也将成为集团高质量发展、实现业务模式转变的关键。

“龙湖在四个经营性业务赛道，都会构建所处板块的竞争优势，形成能力护城河，我们非常有信心达成该目标。”管理层表示，未来，龙湖会坚定围绕“开发+运营+服务”三大业务板块，为集团穿越周期“保驾护航”。

在房地产行业内，与龙湖模式类似的还有华润置地。上半年，该集团实现经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%。经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务合计实现核心净利润60.2亿元。

在业内看来，以龙湖集团、华润置地为代表的房企，正通过开发、运营等业务的多元驱动，实现从“赚快钱”到“赚稳钱”的商业模式转变，实现从“高负债、高杠杆、高周转”到轻重并举的“开发、运营、服务”一体化转型。