限购退潮，“优购”或成楼市新主线丨冯奎专栏

冯奎（中国区域科学协会副理事长）

2025年8月以来，一线城市密集调整限购政策，例如，北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房，上海跟进放开外环外限购，深圳9月6日落地的楼市调控政策则将调控精度细化至区、街道层面。一线城市政策调整的趋势愈发清晰：曾经作为全国房地产调控“标配”的限购政策，正从一项全国性的政策转变为仅针对核心城区的局部管理。这些变化共同指向一个结论：限购政策的实质已从“抑制需求”转向“精准适配”，限购政策正在面临转型。

近期，北上深广等一线城市的限购调整呈现出了一些鲜明特征。其一，核心区与外围区依然是“二分法”：北京五环内、上海外环内、深圳福田南山核心街道仍保留原有限购，外围区域则全面放开套数限制；其二，准入门槛普遍降低：上海非户籍居民外环外购房社保要求降至1年，北京非户籍五环外购房社保要求为2年，均较此前大幅放宽；其三，购房标准趋于统一：三地均取消单身与家庭购房套数差异，成年单身人士按家庭标准执行限购，同时深圳还实现了限购范围的细化，盐田、大鹏全域取消资格审核。

从短期效果看，限购通过局部微调，较为精准地激活了一部分市场潜力。例如在北京，随着楼市新政的落地，五环外的新房市场正率先回暖。咨询和看房的客户多以改善型家庭为主，由于目前多家银行能为购房者提供额度更充足、利率更优惠的贷款支持，这类购房群体的积极性相对较高。上海楼市的活跃度也有增加，根据中指研究院监测数据显示，今年以来，外环的新房成交占比超60%。二手房方面占比略超50%，新房、二手房外环外均为成交主力。从总体效果来看，一线城市进一步放开限购有助于提振市场预期、增强交易活跃度，有利于推动房地产市场企稳。

若将时间线稍稍拉长，笔者的基本判断是，库存去化压力凸显、人口流动适配需求、市场机制逐步成熟、政策协同效应推动等等因素共同发挥作用，将使得“十五五”期间全面取消限购成为几乎所有城市的必然选择。从实际看，除一线城市的几个核心区之外，各地的限购都已取消或正在取消进程之中。比如天津提出，取消天津市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。广州已提出要优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。杭州提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应7条措施。

长远来看，过去在购房者“资格”上着力的限购政策，可能只保留在极少几个特殊类型区域。未来各地政策创新，可能并不是在“限购”与“解限”上面，而是要转向更加深刻、更加复杂的内需市场培育。而从具体的层面上看，为引进人口以及促进人才长期安居的“优购”政策，或许将成为各城市发展与房地产市场一条新的主线。优购政策的方向可能包括：一是与“人才层级”深度绑定，形成差异化支持体系。比如有的沿海城市对顶尖人才出台购房补贴分级模式。未来一些城市或对高学历、高技能群体提供“购房首付比例下调+房贷利率优惠”组合包，精准吸引能长期贡献的群体。

二是融合“公共服务贡献”，强化政策公平性。比如有超大型城市提出对非户籍居民“缴税满3年可优先申购共有产权房”的思路。优购政策或可考虑建立“贡献积分制”，将个税缴纳金额、参与社区服务时长、志愿服务次数等纳入积分，达到一定分值者可提升补贴等级，让长期为城市发展付出的普通劳动者也能享受政策红利，比如快递员、环卫工人等群体，满一定年限（例如5年）稳定就业且积分达标，可享受一些购房优惠。

三是联动“区域发展需求”，引导人口合理分布。针对城市外围新区或重点发展板块，优购政策可加大倾斜力度，如北京对五环外“未来科学城”周边购房人群，给予“购房补贴+子女入学优先”双重激励，上海对临港新片区购房者放宽落户年限要求，通过住房政策引导人口向非核心区流动，既缓解核心区资源压力，又为新区注入人口活力，实现住房支持、人口导入、区域发展的良性循环，让优购政策成为推动城市空间优化与高质量发展的重要抓手。