“存量提质”时代，“龙智资管”威力显现，冠寓量利齐升！

　　在“租购并举”政策持续深化、市场加速分化的当下，住房租赁行业已从“增量扩张”迈向“存量提质”的精耕时代。资管能力正从隐性需求变为显性核心竞争力，成为企业穿越周期、实现可持续发展的关键引擎。

　　“资管航道已经连续两年实现了利润增长及正向的经营现金流。”2025中期业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平再次展示了资管业务的战略价值。

　　去年，龙湖将原先的长租公寓业务升级为资产管理航道，并推出资产管理品牌“龙智资管”，旗下业务也从单一的长租业态调整为长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院以及健康养老六大业务，构建出全周期、全业态的资产管理能力。这一升级不仅拓宽了业务边界，更通过业态协同释放出资产增值的乘数效应。

　　今年上半年，龙湖资产管理航道实现收入15.1亿元，通过优化资产配置与运营效能，实现资产质量与盈利能力的双提升。

　　得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房“冠寓”的发展，龙湖集团2025年1-6月录得投资物业评估增值28.2亿元。

　　8月29日，龙湖集团披露2025年上半年业绩报告。数据显示，报告期内公司实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。其中，运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%，商业投资、资产管理的占比分別为78.5%和21.5%。运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%。

　　资产管理航道，成为龙湖“增长盘”的重要支撑。其中，作为龙智资管的基本盘，长租公寓品牌“冠寓”2025年上半年实现租金收入12.4亿元。截至期末，冠寓已开业房源规模达到12.7万间，整体出租率95.6%，盈利能力行业领先。

　　亮眼的数字背后，是龙湖多元业务协同，以及精耕产品和服务不断升级租住体验。

　　1、多业务协同，构建资产增值共生生态

　　龙智资管的核心优势在于打破单一业态局限，通过“空间联动+权益互通”形成业态共生闭环，从而达成项目最优解，实现产品价值最大化。

　　2025 年上半年，合肥、成都两座“欢肆”活力街区同步亮相，以品质公寓叠加街区式商业的创新混合空间，焕新城市生活，成为资管航道多业态协同的典型范本。

　　以合肥欢肆项目为例，该项目将约2万㎡的冠寓与1万多㎡的欢肆街区有机融合：物理空间上，欢肆在一楼、三楼预留专属出入口直连冠寓，租户下楼即可享受屋顶健身房等高频生活场景;权益层面，通过“会员积分互通”打通双业态会员体系，冠寓租户凭积分可抵扣街区消费，街区商家则依托公寓稳定客流实现营收提升。同时，也能实现空间资源共享，如健身房对外开放后可以通过社群活动的结合免费使用。数据显示，该项目运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43%。其全周期、全业态能力体系，不仅实现了单个项目的保值增值，更通过“商业造血+公寓增值”等创新模式，为城市更新提供了可复制的解决方案，推动城市更新与产业升级的协同发展。

　　在这个共生网络中，每一个业态都不是单独的个体，而是能实现相互协同，在网络中汲取到海量客源、效率提升等“能量”，这才是推动其不断向前向好发展的核心动力。

　　类似的创新还在不断落地：长租公寓与健康养老结合，业态互补，拓宽服务半径，提升经营收益;长租公寓与商业综合体联动，生态融合、经营共生、形成资产增值护城河……这种“1+1>2”的业态组合逻辑，让冠寓在资产运营中突破了传统租金收益的天花板，实现了从“管理房源”到“运营资产”的升维。

　　2、从1.0到4.0，产品筑牢资管价值根基

　　产品力是资管能力的核心载体，也是资产长期增值的基础。冠寓始终锚定城市青年租住需求，以“安全、品质、温暖”为核心理念，通过深刻洞察行业发展和青年需求，在产品和服务上不断精进，打磨适配新市民、青年人的生活空间，筑牢资管价值根基。

　　在安全维度，构建“全生命周期租住安全保障”，以集中式管理、智慧安防系统、24小时安保、智能门锁等举措，为租住生活筑牢安全底线;品质维度聚焦“产品升级迭代租住生活”，从颜值进阶、极致收纳，到品牌家电、环保建材与多元空间，全方位提升居住体验。

　　从产品1.0迭代至当前4.0，保留其精工、强大收纳能力等优点，在公共社交空间、装饰的颜值美学、户内生活场景三方面进行了更为精细的打磨。

　　同时，龙湖冠寓还尤为注重租客情感需求的满足。以社区和青年文化为核心，龙湖冠寓倡导“去孤岛化”的租住生态。据统计，龙湖冠寓每年均举办2000余场社群活动。凭借贴心温暖服务及专属社群空间、活动，冠寓客户满意度高达97%，续租率超50%，多方满足青年客户社交及情感需求。

　　3、精细化运营，激活资管增长效率

　　长租公寓“薄利”属性决定了精细化运营是资管收益的关键抓手。冠寓以数字化为核心，构建“全周期动态运营系统”，实现管理效率与服务体验的双重提升。

　　在运营管理端，冠寓打造“数字化驾驶舱”，实现全国300余家门店的总部直管，出租率、租金收缴率、成本支出等核心经营数据实时穿透，总部可根据市场变化动态调整运营策略;借助AI定价模型与租期匹配算法，精准捕捉不同区域、不同户型的供需变化，让冠寓整体出租率常年稳定在95%以上。2025年初上线的“龙湖APP”更是打通租赁、商业、物业全航道会员权益，实现电子签约、一键报修、积分互通等全流程线上化服务。

　　通过将技术深度融入运营全环节，冠寓的运营从“经验驱动”转向“数据驱动”，在提升租客体验的同时，最大化资产运营效率，为资管收益提供了稳定保障。

　　冠寓的量利齐升背后，展现出多个核心竞争力，也为行业提供了可复制的资管范本。

　　锚定高能级城市核心区位。冠寓不断深化在全国一二线核心城市的布局，聚焦人口导入能力强的区域。核心区位不仅保障了稳定的客源基础，更让资产具备长期增值潜力。

　　轻重并举适配不同资产类型。冠寓采用“轻重并举、灵活多元”的合作模式：轻资产端涵盖咨询服务、委托经营、加盟合作，为存量资产持有者提供全周期运营解决方案，如南京小米华东总部公寓项目，冠寓联合龙湖智创生活、龙智造提供“建造+运营+服务”一体化服务;重资产端通过承租合作、政企平台合作、股权合作等方式获取优质项目。

　　盘活低效资产赋能城市更新。冠寓积极参与城市存量资产盘活，通过专业运营将闲置商业、旧厂房等低效资产转化为优质租赁住房。例如，南京水晶郦城店，该项目位于江宁区非核心地段，原为低效商业资产，冠寓通过规划调整，将其改造为1380套青年公寓及3.2万方商业，以“880元/月起”的亲民价格与品质服务组合，2025年7月一期开业首日即签约130户，成功实现“低效资产-优质租赁住房-区域活力引擎"的转变。

　　积极“纳保”响应国家政策导向。冠寓积极参与20余座城市的保租房建设，累计纳保超7万套。通过政企合作模式，冠寓既享受保租房政策支持，又拓宽了稳定的收益渠道。

　　在住房租赁“存量提质”的行业浪潮中，“龙湖龙智资管”的多业态协同，自身的产品迭代与精细化运营，冠寓实现了资产质量和盈利的双向提升。从存量资产盘活到保租房建设，从绿色运营到城市更新，冠寓不仅彰显了行业标杆的商业价值，更履行了社会责任。

　　未来，随着“龙智资管”的持续完善，冠寓有望在资产管理赛道释放更大潜力，为住房租赁行业高质量发展提供可复制的“冠寓方案”。