从华润大区销冠到接盘华侨城：吴秉琪将面对的是28.7亿亏损与73.5%地产营收滑坡

2025年8月至9月，华侨城接连迎来两大关键动态：先是披露2025年半年度报告，亮出上半年经营“成绩单”；随后国资委公布人事任免，明确吴秉琪将出任集团核心管理职务。对于正处于业务调整期的华侨城而言，业绩承压与管理层更替的叠加，让市场对其未来走向格外关注。

管理层换帅：吴秉琪携华润、中建履历加盟，曾助推北京销售额破413亿

2025年9月5日，国务院国有资产监督管理委员会正式发布华侨城集团人事变动通知。根据通知，原华侨城集团党委书记、董事长张振高因达到法定退休年龄，不再担任集团相关职务；原党委副书记、总经理刘凤喜亦不再担任相应领导职务。与此同时，吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事，并被提名为总经理人选。

图源：国务院国有资产监督管理委员会官网

公开资料显示，吴秉琪的行业履历覆盖房地产开发、区域管理等多个领域，从业经验超过30年。在华润置地任职期间，其管理业绩尤为突出：2019年至2020年负责华西大区时，推动该区域实现销售额275亿元，同比增幅达37.8%，营业额同步增长9.7%至190亿元；调任华北大区后，带领团队将华润置地在北京市场的销售额提升至413亿元，成功跻身当地房企前三名。2023年9月，吴秉琪离开华润置地，出任中国建筑集团副总经理、中国建筑股份有限公司副总裁。

半年业绩透视：营收113亿降五成，净亏28.68亿但现金流转正至25.55亿

从华侨城2025年半年报来看，公司主要经营指标承受明显压力。营收方面，上半年实现营业收入113.17亿元，较2024年同期的230.11亿元减少50.82%；利润端表现更为严峻，归属于上市公司股东的净利润为-28.68亿元，较上年同期的-10.56亿元亏损幅度扩大171.52%。事实上，华侨城的亏损态势已持续三年，2022年至2024年，其归母净利润分别为-109.05亿元、-64.92亿元、-86.62亿元，累计亏损超260亿元。

图源：华侨城A2025年半年报

对于业绩变动原因，华侨城在财报中解释，主要是上半年项目结转收入规模及毛利率较上年同期有所下降。资产规模方面，截至6月末，公司总资产3127.02亿元，较2024年末下降3.55%；归属于上市公司股东的净资产504.31亿元，同比下降5.19%。土地储备拓展也趋于谨慎，上半年仅在重庆沙坪坝小龙坎新增一宗面积约18002平方米的土地，此前较长时间内未再有新增储备动作。

不过，财报中也透露出部分积极信号。现金流管理方面，上半年经营活动产生的现金流量净额为25.55亿元，较2024年同期的-28.32亿元大幅增长190.22%。融资优势依然显著，依托央企背景，截至6月末公司有息负债总额1288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本降至3.5%，较2025年初下降11个基点。此外，公司推行的房地产项目跟投机制已初见进展，截至6月30日，累计跟投认购金额2.6亿元，占跟投项目资金峰值的0.3%；已有26个项目返还跟投本金1.1亿元，3个项目分配收益576.0万元，且参与主体未包含公司高管。华侨城表示该机制可实现“收益共享、风险共担”，但市场对其在当前业绩环境下的实际作用存在不同看法。

模式遇考：地产营收30.76亿降73.5%，“地产+文旅”传统支撑逻辑弱化

“地产+文旅”是华侨城长期以来的核心发展模式，该模式的传统运作逻辑在行业调整期正面临考验。过去，房地产业务的盈利往往为文旅项目的开发与运营提供资金支持，但随着房地产市场深度调整，这一支撑作用有所减弱。2025年上半年，华侨城房地产业务营收仅30.76亿元，同比下降73.51%，占总营收的比重从2024年同期的50.46%下滑至27.18%。

华侨城在半年报中坦言，公司目前面临三大风险：一是房地产产品需根据市场需求升级，但销售去化难度加大，企业不得不调整定价策略，导致利润率承压；二是存货周转速度放缓，资金回收周期延长；三是短期债务偿付压力有所上升。

针对这些挑战，华侨城已明确应对方向：一是加强政策与市场研判，动态优化营销策略，全力促进销售回款；二是提升产品设计研发能力，增强市场竞争力；三是通过差异化营销、盘活存量资产等方式，拓宽现金流渠道，保障资金链稳定。

图源：华侨城A2025年半年报

下半年发力点：聚焦核心区域+推四代住宅，重庆“熙宸”项目将入市

结合半年报披露的信息，华侨城2025年下半年的发展规划已逐步清晰。区域布局上，将重点聚焦核心城市、核心地段，同时关注具备人口增长潜力及改善型需求的二三线城市核心区域。政策利用方面，将积极对接各地政府商品房收储、土地调规与置换等政策，优化房地产资源结构。产品创新上，加快第四代住宅产品的研发与落地，其中重庆“熙宸”项目即将入市，同时将建立绿色低碳健康技术标准体系。

行业分析认为，华侨城能否实现经营改善，关键在于“地产+文旅”模式的优化升级效果，即文旅业务能否逐步减少对房地产业务的依赖，形成独立的盈利与现金流生成能力。对于新任管理层而言，吴秉琪需将过往在房地产企业的管理经验与华侨城的央企属性、业务特点及资源优势相结合，这一适配过程及最终成效，仍需时间验证。

至此，华侨城当前正处于经营压力化解与业务模式转型的双重进程中，吴秉琪的履新为企业发展注入新的管理思路，但行业环境的复杂性及企业自身的发展难题仍需逐步攻克。未来，其业绩修复情况及“地产+文旅”模式的转型成果，将持续受到行业关注。

（内容综合自华侨城A2025年半年报、新京报及过往公开新闻报道）