中办国办发文支持，老旧小区都会自主更新吗？

8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，特别提到了：“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。

让近年来持续引发社会关注的老旧小区自主更新话题，再度成为舆论焦点。

大家最关心的是，以后老旧小区是不是都能自主更新了？

北京、广州、杭州等部分城市有老旧小区自主更新尝试和案例，但未能全面推进，实施的难点在哪里？

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自主更新是未来趋势吗？

中办国办的这份文件，是在7月份全国城市工作会议上确定的。

开宗明义：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

意味着当前我国城市发展历史阶段已经发生了变化，转向存量提质增效为主的历史新阶段。

其实，在中国主要城市中，特别是市中心的老旧小区，政府拆迁的难度是非常大的。

原先，在部分城市试点开展的“老旧小区自主更新、原拆原建”只是个案，这份文件的出台，意味着在中央政府最高行政级别顶层设计层面，对这一模式进行了背书和推动。

不管我们愿意也好，不愿意也好，主动也好，被动也好，这是一个趋势。

未来能被列入自主更新、原拆原建的老旧小区，生活居住品质会大大提升，资产保值价值也会有所增强。

02

自主更新的难点在哪里？

我们杭州曾有一个非常知名的老旧小区自主更新、原拆原建的案例。

作为浙江首个原拆原建，采用“政府主导、居民自筹为主”的原址重建新模式，小区居民自筹约4.7亿元，占小区重建全部费用的八成以上。但在小区交付过程中，还是伴随着争议与僵持。

杭州浙工新村是个案，是非典型案例，也很难算是非常成功的案例。

自主更新后的浙工新村

图源：潮新闻

北京、广州、杭州等部分城市有老旧小区自主更新尝试和案例，但未能全面推进。可见，自主更新的难度还是非常大的。

首先，主要是法律法规流程。

《民法典》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

虽然是双四分之三以上同意即可实施，但实际操作几乎没有可能，必须有地方的可实施的法律法规。

目前各地也正在积极探索和推进中，比如，深圳和厦门等城市已出台了城市更新条例。

《深圳经济特区城市更新条例》规定：“申报拆除重建类城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意”。

《厦门经济特区城市更新条例》规定：“城市更新涉及国有土地上私有房屋腾退的，在签订搬迁补偿协议的专有部分面积和房屋所有权人人数占比均不低于百分之九十时，可以申请区人民政府对未签约部分组织调解，经调解未能达成一致，为了保障和促进公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以对未签约部分作出房屋征收决定。”

同时，老旧小区自主更新也必须有实施主体。这个主体要么是政府有关部门，要么引入市场化的第三方机构。

实施主体将全面负责老旧小区自主更新项目的全流程管理，包括立项申报、行政审批、工程建设及后期维保等各个环节，确保权责清晰、责任明确。

其次，自主更新资金的筹集也有很大困难。

部分业主可能有各种原因，比如产权不够清晰、离婚未析产、确实资金有困难等等。

厦门大学赵燕菁教授提出的方案可以作为参考。

实际上，自主更新是一次居民家庭资产负债表和城市资产负债表的修复。居民可通过抵押未来房产增值部分获取贷款，业主逐步用出租或出售收益还款。

简单来讲，比如，50㎡的老房子需要自主更新，成本是25万元，如果评估原拆原建后新房价值50万元。那所需的25万元，完全可以由金融机构介入，做抵押贷款来解决。

下一期，我们会继续讨论，自主更新对业主来说，真的划算吗？老旧小区的房子值得投资吗？