深圳终于脱了，外地人要疯掉

关注：点击上方蓝字“地产一品塘”，欢迎置顶或设为星标， 快速获取地产干货

大家好，我是地产高富帅。

不出意外，还没有等到930，深圳终于扛不住了，这次新增绝对不是闹眼子的，基本上深圳市场也就剩下一条底裤了，或许脱光也就在今年。

9.5深夜，深圳发出了市场7月以来高度期待的房地产放宽政策，距离去年9.29新政大约过去了接近1年时间。

相当于前面北京，上海两大城市的政策来看，深圳本次算是加足了不少马力，特别是加入了罗湖区、宝安区（不含新安街道）两大限购区域。

这也就释放了一部分房票，其最关键点是本次新政对于那些单身又想要置业的群体，几乎是上了大保险，这部分群体也是受益最多的。

在本次新政之前，深圳市场在7.8两个月真的是市场超级低迷，开发商拿地热情也不大，并且深圳地产均价首次跌破6万。

开发商是市场上最专业的投资者，他们的行为是市场的风向标。深圳前面8个月拿地情况来看，不论是金额还是地块数量，都与主流城市差距甚远。

当连开发商都对未来市场没有信心，不敢轻易拿地时，说明他们认为未来的房子会更难卖，利润空间会被压缩，甚至可能亏损。这直接反映了市场预期的悲观。

从数据来看，深圳在8月份应该是过得最苦的一个月，2025年8月深圳成交1248套新房住宅，环比减少13.4%；成交4175套二手房住宅，环比减少10.3%。

整体来看，深圳楼市在8月份的表现明显逊色于7月份，成交量出现大幅度下滑，显示出市场热度的降低。

需要注意的是，由于实际统计数据存在滞后性，8月份的真实成交量可能更低，这预示着市场的冷淡趋势。

供应增加与成交乏力的双重作用下，新房库存压力持续上升。

据深圳住建局数据，8月末深圳新房住宅可售房源32293套，住宅去化周期延长至10.1个月，由于新增供应增加，但新房成交表现乏力，令住宅库存与去化周期再次上升。

市场上有一种假象的存在，就是看房的人真的也不算少数了，特别是刚需产品，在非核心区域，很多新房总价已经控制在300万以下了，房价已经到底。

但是从整体成交来看，这部分纯刚需产品在深圳关外的供应量实在是太大，价格内卷也在继续厮杀，户型设计与公区方面比豪宅内卷还凶猛。

因此，从今年的几个日光盘来看，前面几次几乎把这一批客户需求已经吸纳干净了，如今还没入手的估计都还在观望。

这次新政其实就是对于这部分产品加了一把火，可以认清的是，非深户的外地人这波需求要被引爆，甚至很有可能是金九银十这波开发商的最核心客群。

现在深圳市场已经完全彻底分类：第一类，刚需上车盘，如今这个价位也是目前竞争最激烈的存在，特别是龙华，龙岗，光明等。

第二类，600-800万量级的首改项目，这部分项目集中在一些产业比较集中的非传统核心区位，但是产品品质与配套非常成熟。

第三类，千万以上的准豪宅产品，其实豪宅产品这几年在深圳核心区域入市的不算多，基本上还是深圳湾，深超总等核心区域为主，圈层属性较强。

如果是深圳的刚需新房是300万的门槛，那么这个门槛的含金量绝对是超过任何一个一二线城市的，这绝对是炸裂的存在，开发商如何抓住这一波风口才是关键。

深圳是一线城市、全国经济中心城市、科技创新中心。虽然大环境经济持续低迷，但是深圳上半年的整体表现来看，仍然还是领跑全国。

2025年上半年，粤港澳大湾区交出了一份亮眼的“期中答卷”——高技术产业动能澎湃，消费场景推陈出新，旅游市场稳健回升，协同发展步伐更快。

无论是制造车间里的高速产线，还是跨境高铁上人潮涌动的身影，都在诉说着这片湾区的澎湃脉动。

细看这份“成绩单”，深圳继续稳居“C位”，广州紧跟其后，佛山、东莞制造重镇稳固发力，惠州、中山、肇庆等新兴力量加快释放，港澳经济回暖势头明显。

财政健康度不仅要看总量，更要看结构。北京税收占比87.3%全国最高，科技支出日均2亿，华为、字节跳动等企业带动企业所得税增长10%。

深圳战新产业占比42.3%，机器人产业增加值增速38%，民用无人机产量增长59%，另外值得关注的服务业，外贸产业也值得持续关注。

也就是说，深圳虽然土地稀缺，但是创造的经济增速与总量仍然可以说是绝对的遥遥领先，这也跟深圳这一城市的包容度与开放性不无关系。

因此，城市竞争力摆在那里，这一波年轻人毕业到就业，深圳仍然具备极大的吸引力，这里的就业岗位仍然值得年轻人关注。

持续的人口流入加上持续的产业创新与布局，让深圳这座顶流城市顶住了各方面的压力，先把经济稳住，再稳定人口，最后稳定房价。

300万在其他二三线城市可能能买到核心区改善房，但在深圳，它代表的是一线城市的入场券， 其背后的户籍、教育、医疗、发展机会等附加价值是其他城市无法比拟的。

相对比上海，北京的入场券，深圳实在是不算太贵，因此对于年轻人的吸引力更加高，加上本身民营经济发达，更能创造更多的岗位。

在深圳土地资源极度稀缺的背景下，能做出总价300万左右的新房，本身就是一种“奇迹”。

这要么是极致的小户型产品（如70-80平做三房），要么是位于相对外围但规划有潜力的区域。这种产品的出现，本身就是市场的焦点。

深圳有海量的年轻刚需群体，他们的购买力天花板就在300-500万这个区间。特别是对于首次置业的这部分群体来说，如今一定是绝佳上车机会。

一个总价可控的、品牌开发商的新房，对他们来说就是“梦中情房”，关注度会空前高涨，这也会跟很多其他二三线城市一些压力，深圳对人的吸附力实在太强。

从今年上半年三个日光盘数据来看，性价比高的总价+超高的得房率与综合配套，三个维度的集合，是其背后销售数据的直观影响力体现。

小编可以断定，这波新增突发，对于外地人来说，深圳这波行情就是专门给他们定制的，这几天火爆的售楼处直接可以说明。

小编一个朋友就趁着这一波热度，在本周末直接入手了西乡的新盘，这在前几个月一直还在犹豫，这次一看到发布新政的消息，就毫不犹豫的下定了。

小编在周末两天，也问了几个在售的项目的营销负责人，接触下来，感受都是一样的，主动问价+开房的人多不少，成交周期明显降低很多。

不少楼盘纷纷打出成交喜报。龙岗区的远洋天萃发布海报称“外地客户连转3套”、鸿荣源位于观澜的楼盘则回收1%的折扣，这都是刚需客户的必看项目之一了。

深圳包容性比较强、容错性也比较强，楼市能大起，外来购买力功不可没，这笔外地购买者疯狂的同时，也给本地买房人构成了一些压力。

目前很多人也都在关注，如果外地人都来扫货，深圳这房价会不会再次猛涨？

这个话题其实估计大家都在各自的角度思考，但是从整体市场来看，深圳房价回暖是必然趋势，但是前提肯定是优质资产。

今天就分享到这里，对深圳这波操作有想说的朋友，也欢迎留言讨论。

您的认可，是对我最好的鼓励

地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

另外地产一品塘新增人才服务模块，有兴趣的朋友也可以添加联系方式，一对一咨询业务具体流程细节，私人定制职业发展等。