湛江鼎龙湾——600亿砸出的4A景区，如今成了这样……

曾经风光无限，吸引全国各地客人前来的鼎龙湾，如今却面临商铺大规模关闭、游客寥寥无几、房价惨遭腰斩的凄凉境地。虽然节假日仍有不少旅客，但景区近年来的发展似乎距离大家对这个超级文旅项目的期待渐行渐远了。

01 曾经辉煌：号称"南方亚龙湾"的鼎盛时期

鼎龙湾的高光时刻应该是2016-2019年：当年全国销售团队疯狂推广，"一线海景""国际度假区"概念席卷全国，房价从4000元/㎡飙升至1.2万元/㎡，海景房一房难求，周末看房团大巴络绎不绝，销售中心人声鼎沸 ，好不热闹。

宏大规划令人惊叹：总投资600亿，占地5000亩规划建设五星级酒店群、水上乐园、商业街、高尔夫球场，承诺引入学校、医院等配套，打造"全业态度假王国"

02 好景不长：600亿投资为何人去楼空？

2020年，一种渺小到肉眼看不见的病毒，以雷霆万钧之势席卷全球，全国经济活动遭遇“核爆式”打击，鼎龙湾也未能幸免。

人流急剧减少：因为疫情原因，从2020年开始，景区人流量巨幅下滑，直至今天，仍然未能恢复活力。

房价惨遭腰斩：旅客少了，房地产市场就更加惨淡了，鼎龙湾房价犹如“跳楼机”一般，二手房价从1.2万/㎡跌至5-6千/㎡，以前40万的房子，现在只要20万，甚至更低，大量业主低价抛售。

配套严重滞后：宣传中的学校、医院进展缓慢、商业配套大量空置，基本生活不便，遭到大量业主吐槽："买菜都要开车20分钟"、“停车费被比北上广还贵”……

❓ 03 深度剖析：600亿为何留不住人？

一是过度依赖房地产销售反哺文旅项目:以前收入主要来自卖房，当楼市降温，文旅运营资金断链。

二是区位硬伤：经济好的时候位置好，位于茂湛交界处，两市距离都不远；如今经济变差，区位优势不复存在，交通不便，客流受限，距离湛江、茂名市中心都需要约1小时车程，无轨道交通，极度依赖自驾，出行不便。

三是运营能力不足：缺乏持续吸引力，前期靠概念卖房，后期缺乏持续运营和内容更新能力，甚至可以说运营已经摆烂了。

04 未来猜想：还有翻盘机会吗？

鼎龙湾拥有丰富旅游资源，16公里的黄金海岸线，海沙细幼，海水清澈，加上深湛高铁、广湛高铁逐步投入使用，相信未来旅客会慢慢恢复增多。

但是景区的兴旺，不仅仅在于外部条件，自身的提升才是最重要的因素。未来，交通接驳体系的优化效率、产业资源的导入质量，以及运营模式的创新重构能力——这些要素的协同突破将直接决定鼎龙湾景区的可持续发展乃至生死存亡。

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