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国誉府：杨浦中原的 “实在洋房”，1.5 容积率 + 80% 得房率，10.4 万 /㎡解锁硬核生活

各位关注杨浦新房的朋友，我是国誉府售楼处的销售经理张航宇。上周，一位在 B 站做运营的 95 后姑娘，看完 98㎡样板间后，纠结了两天还是交了定金。她跟我说：“张经理，我对比了 5 个盘，就你们这里的次卧能放下 1.5 米的床，还带独立储物间，虽然宣传没那么花哨，但住着是真舒服！” 作为北京城建在上海的首作，国誉府自 3 月 9 日开盘以来，确实没像网红盘那样 “日光”，但留下来的少量尾盘，反而成了 “懂生活” 客户的 “宝藏之选”。

今天，我不想说空话，就以 “一线销售” 的视角，带大家看清这个 “北京硬核玩家” 的上海首作 —— 它或许不够 “洋气”，但绝对 “实在”，从户型到交付，每一处细节都藏着对生活的诚意。

一、北京城建的 “上海首秀”：不玩花哨，只拼 “硬实力”

第一次带客户看国誉府，大家最常问的就是 “北京城建靠谱吗？” 每次我都会笑着拿出手机，给他们看北京奥运场馆的照片：“咱们开发商 1983 年成立，带着军工和国资背景，北京奥运会 60 多个场馆，比如鸟巢、水立方的配套设施，都是他们建的，质量这块，比谁都较真！” 去年，有位从事工程监理的客户，特意带了测厚仪来工地，测完墙体和楼板后说：“你们的施工标准比上海本地不少开发商都高，墙体混凝土强度等级 C30，楼板厚度 12cm，住在这里踏实。”

1. 为什么 “没卖完”？坦诚面对 “水土不服”

很多客户都会好奇：“这么好的洋房，怎么还有尾盘？” 作为销售经理，我从不回避这个问题 —— 确实，北京城建第一次来上海，在 “宣传思路” 上有点 “北京味儿”。比如展厅没做网红打卡装置，没有实景示范区，就靠沙盘和样板间 “说话”；再加上年前刚开样板间，年后就开盘，蓄客周期只有 2 个月，不少客户还没来得及了解就错过了首开。

但换个角度想，这恰恰是 “入手良机”。没有过度营销的 “溢价”，没有网红盘的 “炒作”，剩下的房源都是 “实打实” 的好户型，而且现在入手，还能享受 “尾盘专属优惠”—— 比如 98㎡中间楼层，原本联动价 10.7 万 /㎡，现在实际均价 10.4 万 /㎡，总价能省近 30 万，相当于 “白赚” 了一套全屋家电。有位客户笑着说：“感谢开发商‘不会宣传’，让我们捡了个漏！”

2. 国誉府的 “实在”：从交付标准看 “诚意”

北京城建的 “实在”，藏在看不见的交付细节里。上周，那位 B 站姑娘看完样板间，最惊讶的是 “厨房居然配了博世 N 件套”—— 燃气灶、抽油烟机、洗碗机、蒸烤箱、冰箱、微波炉、垃圾处理器，全是博世品牌，这在同价位楼盘里，几乎是 “顶配”。她当场就跟我说：“我之前看的浦东某红盘，厨房只配了基础三件套，想装洗碗机还要自己加钱，你们这直接一步到位，太省心了！”

收纳空间更是 “直击痛点”。进门处有一个 1.2m×0.8m 的独立储物间，能放下全家人的鞋子、外套和行李箱，再也不用把杂物堆在门口；厨房的拉篮是 “精细化分区” 的，有放刀具的、放调料的、放锅具的，连筷子筒都做了防潮设计；餐边柜也是交付标准，中间留空放咖啡机，下面做抽屉收纳餐具，上面还能摆装饰品。有位宝妈客户说：“以前住的房子，收纳空间不够，家里永远乱糟糟的，这里连细节都考虑到了，住着肯定舒服。”

外立面同样 “下血本”—— 一层用干挂石材，二层以上用仿石涂料，还搭配了金属线条和玻璃栏杆，既耐用又显档次。有位客户看完外立面后感慨：“现在很多楼盘都用普通涂料，住几年就褪色，你们这用仿石涂料，10 年后看起来还像新的，开发商是真舍得花钱。”

二、1.5 容积率洋房：杨浦中原的 “稀缺品”，80% 得房率让空间 “显大”

在杨浦中原板块，容积率 1.5 的 6-8 层洋房，堪称 “凤毛麟角”。周边大多是 20 层以上的高层，楼间距窄、住户多，居住体验难免拥挤。而国誉府的 76 套洋房，楼间距宽达 35 米，即使住在 1 楼，正午的阳光也能洒满客厅；容积率 1.5 意味着小区里有更多空间做绿化，目前规划了 “一轴两园” 的景观，春天能看樱花，秋天能赏桂花，下楼散步就像在公园一样。

1. 98㎡三房：“百平小三房” 也能 “不局促”

98㎡的三房是项目的 “爆款户型”，也是目前尾盘里最受欢迎的。很多客户第一次走进样板间，都会说 “这看起来不像 98㎡，比我家 110㎡的高层还宽敞”—— 秘密就在于 78%-80% 的得房率，再加上近 10㎡的附赠面积（飘窗、设备平台），实际使用面积堪比 110㎡的高层。

（1）空间布局：“每个房间都能住得舒服”

户型采用 “飞机户型” 设计，三个房间分布在客厅两侧，没有过道浪费，每个房间都方正实用。客厅面宽 3.8 米，搭配全景落地窗，采光效果极佳，即使在阴天，客厅也不用开主灯。有位从事设计的客户说：“这个客厅比例很舒服，放个 L 型沙发和 1.2 米的茶几，中间还能留出空间让孩子玩，朋友来做客也不拥挤。”

主卧能轻松放下 1.8 米的大床和双门衣柜，还带一个 270° 拐角飘窗，铺上软垫就能当 “休闲角”，早上在这里喝杯咖啡、看看书，别提多惬意了。两个次卧更是 “惊喜”—— 南次卧能放下 1.5 米的床和书桌，北次卧借了飘窗的空间，也能放下 1.5 米的床，比浦东某红盘 “1.35 米小床” 实用太多。那位 B 站姑娘说：“以后父母来住，南次卧宽敞又朝南；北次卧可以做我的‘工作间’，放电脑、书架，再也不用在客厅加班了。”

（2）细节设计：“藏在生活里的贴心”

厨房是 “U 型布局”，洗、切、炒动线流畅，台面长度 3.5 米，能同时放下电饭煲、空气炸锅和咖啡机。有位喜欢做饭的客户说：“以前住的房子，厨房小得转不开身，这里我能一边蒸烤箱做蛋糕，一边用燃气灶炒菜，太方便了。” 卫生间做了 “干湿分离”，洗手池外移，早上夫妻两人可以同时洗漱，不用抢卫生间；而且是明卫设计，窗户很大，通风效果好，再也不用担心梅雨季有异味。

阳台进深超 1.5 米，比普通阳台宽 30cm，一边用来晾晒衣服，一边摆上藤椅和花架，就能打造 “小花园”。有位客户笑着说：“我要在这里种满月季和多肉，晚上下班坐在阳台吹吹风，一天的疲惫都没了。”

2. 129㎡底层 & 141㎡顶层：给 “大户型爱好者” 的惊喜

除了 98㎡三房，尾盘还有少量 129㎡底层和 141㎡顶层户型，适合 “改善型家庭” 或 “对空间有高要求” 的客户。

129㎡底层户型带约 40㎡的院子，相当于 “买洋房送别墅体验”。院子可以围起来做 “私家花园”，种上果树、蔬菜，还能搭一个凉亭，夏天在这里烧烤、喝茶，太舒服了。有位带父母看房的客户说：“我爸妈喜欢养花种菜，这个院子正好满足他们的需求，以后一家人在院子里吃饭、聊天，比住高层热闹多了。”

141㎡顶层户型带约 20㎡的露台，视野开阔，能看到小区的绿化景观。露台可以做 “空中花园”，放一张户外餐桌，晚上和家人一起看星星；也能做 “运动区”，放一台跑步机，早上迎着阳光跑步，太惬意了。有位从事金融的客户说：“我喜欢安静，顶层人少不嘈杂，露台还能满足我的‘小爱好’，这个户型太适合我了。”

三、生活配套：不止 “地缘优势”，20 号线 + 产业红利让未来 “可期”

很多人觉得国誉府只适合 “杨浦地缘客户”，但作为每天带客户考察周边的销售经理，我发现它的 “辐射范围” 远比想象中广 —— 无论是在 B 站、抖音、叠纸上班的互联网人，还是在五角场、新江湾城工作的通勤族，都能在这里找到 “便利生活”。

1. 交通：20 号线（在建）+ 三横三纵路网，通勤 “不折腾”

项目距离在建的 20 号线上海体育大学站仅 600 米，步行 8 分钟就能到，这条线路预计 2030 年开通，直达静安寺、南京西路等核心商圈，以后去市区上班更方便。有位在静安寺做律师的客户说：“现在我开车上班要 40 分钟，20 号线开通后，坐地铁只要 30 分钟，还不用找停车位，太省心了。”

目前出行也很便利，周边有 10 条公交线路，直达五角场、新江湾城、陆家嘴等地方。自驾的话，从小区出发，5 分钟上中环路，10 分钟到五角场，15 分钟到新江湾城，25 分钟到陆家嘴，30 分钟到虹桥枢纽。有位经常去虹桥机场出差的客户说：“走中环路转嘉闵高架，全程不堵车，比住在松江的同事还早到机场。”

2. 商业：“15 分钟生活圈”，从 “柴米油盐” 到 “精致消费”

项目周边 1 公里内，有中原城市广场、欧尚超市、联华超市等，满足日常采购完全没问题。中原城市广场里有肯德基、麦当劳、星巴克等连锁品牌，还有电影院和儿童乐园，周末带孩子玩、和朋友聚餐，都不用跑远路。有位宝妈客户说：“每天下班，我都会去欧尚超市买新鲜的蔬菜和水果，顺便在肯德基给孩子买个儿童套餐，太方便了。”

如果想逛大型商圈，10 分钟车程到五角场万达广场、合生汇，这里有 LV、GUCCI 等轻奢品牌，还有网红餐厅、亲子乐园，满足 “精致生活” 需求。有位年轻客户说：“周末约朋友去合生汇吃火锅、看电影，开车 10 分钟就到，比住在郊区方便多了。”

更值得期待的是，项目西侧 200 米就是 “大创智数据经济总部”，目前正在建设中，建成后将引入大型商场、写字楼、文创空间，以后下楼就能逛 “网红商场”，还能在家门口 “找工作”。有位在 B 站上班的客户说：“大创智总部离公司只有 1 公里，以后换工作说不定就在家门口，太方便了。”

3. 教育：全龄段 “目送式上学”，家长 “少操心”

“孩子上学近不近”，是每个家长买房时的 “必考题”。项目周边 3 公里内，有中原路幼儿园、开鲁路第一小学、同济中学等多所优质学校，从幼儿园到中学，形成 “全龄段教育圈”。

中原路幼儿园距离项目 800 米，步行 10 分钟就能到，这是一所公办一级幼儿园，师资力量雄厚，还开设了舞蹈、绘画、英语等特色课程。有位宝妈客户说：“我家孩子就在这里上幼儿园，老师很负责，每天都会发孩子的活动视频，太放心了。”

开鲁路第一小学距离项目 1.2 公里，骑行 5 分钟可达，这是杨浦区的 “明星学校”，去年的升学率在杨浦区排名前十。学校的硬件设施很完善，有图书馆、实验室、足球场等，还经常组织课外实践活动，比如去科技馆、博物馆参观。有位家长客户，特意去学校考察了一圈，回来后说：“学校的氛围很好，老师对孩子很有耐心，而且作业不多，能让孩子有更多时间发展兴趣爱好，这正是我想要的教育环境。”

同济中学距离项目 2 公里，是一所公办市重点中学，近年来的高考本科率稳定在 90% 以上，有不少学生考入同济大学、复旦大学等名校。有位业主的孩子在这里上高二，他说：“学校的老师很认真，每天都会在家长群里反馈孩子的学习情况，遇到问题也会及时和家长沟通，孩子的成绩进步很快，我们做家长的也很省心。”

4. 医疗：“15 分钟医疗圈”，健康 “有保障”

对于有老人和孩子的家庭来说，医疗配套至关重要。项目周边 3 公里内，有上海市杨浦区市东医院（二甲）、上海长海医院（三甲）、杨浦区中心医院（二甲）等医疗机构，形成 “小病在社区，大病去三甲” 的医疗体系。

杨浦区市东医院距离项目 1.5 公里，开车 5 分钟就能到，医院设有内科、外科、儿科、妇产科等多个科室，平时感冒、发烧、体检都很方便。有位业主说：“去年我家孩子半夜发烧，开车 5 分钟就到医院，看完病回来才 11 点，再也不用慌慌张张去市区的大医院。”

上海长海医院距离项目 3 公里，是一所三甲综合医院，医疗设备先进，专家资源丰富，能开展心脏搭桥、器官移植等疑难手术。有位业主的父亲在这里做过白内障手术，他说：“医生技术很好，术后恢复得很快，医院服务也很贴心，比去市区的大医院省心多了。”

四、性价比解析：10.4 万 /㎡，买 “洋房 + 高得房率 + 硬核交付”，值不值？

很多客户第一次听到 “联动价 10.7 万 /㎡”，会觉得 “有点贵”，但仔细算一笔账，就会发现国誉府的 “性价比” 远超预期。

1. 对比周边：“洋房 + 高得房率”，实际单价更低

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