北京买房：理清思路，购房建议1645

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们决定还是换到海淀吧，因为拿着海淀黑话给班主任看了，答复是丰台的绝大部分老师都不懂，接触不到也用不上，除了*小*小和十二中等校的，就算是英语数学老师都未必懂。那我们认为，即便是在丰台给孩子补课，想靠点招进入十二中的难度要比海淀大的多，师资的选择就太少，学习氛围也不如海淀。

但目前就是这房子，我们也想先买后卖，但是经咨询中介，我们这顶楼出手除非再降20万，否则不可能在一个月内出手，那就有违约的可能性。所以还是先卖后买吧，我们看了网上的房源，想以以下三套房为标准，请您看看是否合适。

A：

1、丰台没那么弱，您说的有点儿夸张了。或者这么说吧，各校的语数英老师对本科的黑话和考级标准都必定熟悉，这是人家的本职工作，就算用不上但也肯定了解。至于班主任倒有可能不懂，不是教这几科的没必要懂。

丰台的师资和氛围确实不如海淀，但对于常规来说也够用了。前些年丰台北大地消防队旁边那栋补课楼里相当热闹，学习氛围很强的。而且丰台妈妈们也有很多人重视教育，所以整体可以说不如东西海，但也不算弱，否则十二中和哪几所强校的成绩从哪儿来的？

2、顶楼如果想用正常价在一个月内出手是不容易，但这也看中介是否给力了，真要强推的话也不是不可能。可以尝试谈谈红包儿什么的，有钱赚人家才卖力气呢。

3、不过这三套房源您可能当不了标准，肯定都是有瑕疵的，否则不可能说挂牌都半年以上了还卖不掉。图上看不出来，但要么就是手续有问题，要么就是有暗伤，要么就是业主根本不想卖，否则不可能这么便宜还挂这么长时间。所以再看看吧，还是以正常的房源当标准为好。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们打算在大兴新买一套房，让老人帮忙带孩子住，总价预算300万之内，兼顾学区与保值，请推荐。另外有个想法是在东城买一套占坑老破小，然后我们出面给老人租房，这样能好租到房吧？

您觉得西红门东怎么样？我们现在住西红门西，房子住的还行，就是感觉房子老点了，升值不太好。

A：

1、大兴没有学区房，或者说没有带溢价的学区房。以前是亦庄的算，但亦庄现在是学区独立了，所以大兴就没什么了。

但这并不是说大兴的学校不好，相反到可以算性价比高。这具体学校的排名我就不说了，有争议，还是自己上网看吧，好几种排名呢，包括民办校。

2、东城占坑儿房，然后你们出面给老人租房，这倒应该好租到。但这也只不过是糊弄过一时，房东得知后也是麻烦事儿。你们不能和老人同住吗？这样应该就好租的多了。

3、西红门东，到目前为止我觉得还普通，大兴区没拿出当年打造西红门西边的态度。当年是为了“大兴新城”，所以对西红门高米店的都投入很大。所以看规划的发展吧，毕竟是两区交界，我不是太看好。主要是新房的价格偏高，其中的溢价不是那么好抹平的。

4、总之大兴按现在的标准没有学区房，只有在本地算不错的小学，自己查一下排名按图索骥吧。东城买占坑儿房是常规选项，如果你们能用西红门的房子在东城换租，那应该能占学区房的便宜。因为西红门的租售比基本等同于市区，肯定至少不吃亏。至于西红门东看自己的判断吧，我认为想超出大盘走势比较难。

仅供参考。

三

Q:

网友发来这截图，问北京房租真的暴涨了吗？他租的房子快到期了，本来没决定是否买房，但如果房租真的上涨可就逼着他做选择了。

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A：

1、这一看就是自媒体瞎编的谣言，而且编谣言这人还肯定在小县城，属于没爬出过井口的蛤蟆，至少是肯定没来过北京。毕竟人的见识都是历练出来的，没见过的就是无法想象，再加上贫穷是真的限制想象力的。所以这人的认知中，只敢想象北京酒仙桥的两居能租2000块，涨价之后才敢想象到2500，再高了都不敢编了。

2、而如果酒仙桥真的有2500的小两居，那还费什么话啊？赶紧交钱租下来不就得了，然后转手就能以每间房2500块往出租，100%的利润马上到手。

3、反正我没听说北京租金上涨，我家昨天刚把一套房租给了中介代理，还降了200块呢。而且哪儿来的什么“房产税试点叠加保险费”啊？17%更是纯属扯淡，这二货把北京当纽约了吧？

4、总之甭搭理这种帖子，纯属造谣生事儿的。北京的房租没有上涨，也没有房产税什么的。保险费更是房东自己的事儿，也没多少钱，我家几套房一年好像才几百块而已。

记住一点吧，商品价格是由供需关系决定的。那出租房作为供应是很难有数量变化的，要想租金上涨，需求方或是有大批年轻人来北京，或是现有的工资集体上涨，否则没什么涨价的可能。

仅供参考。

四

Q:

请问，中国有14亿人口，但是却有56亿套房子，你不觉得这已经是国际笑话了吗？所以未来的房价一定是如葱的，这马云好久之前就说了。因为马云一直跟许家印、王思聪等开发商打交道，是知道房价内幕的。

就算你说北京有2200万人是准确数字，那我也绝不认可800万套房的说法，我认为至少超过2000万套，或者3000万套，也就是一半人没有房子，另一半人拥有两三套房子，所以才造成北京房价这么高的。而如果再有一年没人买房，北京房价至少要跌70%以上，这才能符合国际租售比。

A：

1、这数字又涨了？前些天的谣言还是52亿套呢，今天又56亿了，这比工资和GDP涨的快多了，要说还是得大力发展房地产呢，大力就是能出奇迹。

我当然觉得这数字是个笑话了，滑天下之大稽，56亿就是4套房，一家三口的话就是12套房子。那问题来了，别人都这么富裕了，您怎么一套都没有啊？混的也太惨了吧？不得不说，关于人生失败这件事儿，您发挥的是太成功了。我看好您哦，再接再厉。

2、马云说就说呗，他看什么房子不是跟葱似的？除了王思聪。不过您是不是想说王健林啊？怎么扯到王思聪身上了，这少爷也不算开发商吧？

要说马云可够坏的，明知道房价如葱，但就是不告诉老许和老王，眼看着他们掉坑儿里，要不说资本家没好人呢。但这二位也够傻的吧？把情报告诉马云了，然后自己还蒙眼狂奔，这是喝了还是疯了？

3、您说北京有多少套都行，只要您还没有我就踏实多了，说明还有后备军接盘侠。买不起是您的事儿，但我们开发商怎么都得把您算作潜在的韭菜，您很荣幸吧？

至于是否有人买房？我相信如果没人买就肯定跌，但北京今年到现在已经成交15万套了，请问您打算怎么阻止啊？

最后租售比的事儿我懒的跟你解释了，这牵扯到至少小学四年级水平的数学计算，我怕您理解不了。所以算了吧，等您长大了再聊吧，我不爱跟巨婴讨论问题，掰扯不清楚。

仅供参考。

五

Q:

请问，如果不考虑资金，只从房子保值角度考虑，大开间、一居室和两居室，哪种户型的保值最好？为什么？如果考虑资金，在300万总价的情况下，您建议买哪种？买在哪里？

我工作在崇文门，基本等于市中心。PS：国美第一城和炫特嘉园您建议买哪个？石景山老山的老破小建议考虑吗？算不算老破大？

A：

1、不考虑资金只看户型，那常规就是紧凑型的两居优先，然后是一居，大开间就偏弱了，还不如小开间呢。

2、为什么？因为商品价格是由供需关系决定的，哪种商品最受欢迎，追捧的人最多，那价格走势才最好。

两居室的适应面最广，单身+两口子+带孩子，甚至是有老人的都能住，自然最受欢迎了。一居室的适应人群就少点儿了，开间更少，一般都是单身或小两口，有了孩子都不太方便。

3、我没什么建议，看自己更重视什么了。买哪里也看自己，通勤感受只能自己体验。

4、同等情况下肯定首选国美啊，这是普宅小区，没合适的才次选炫特的公寓呢。

5、怎么叫老破小算不算老破大啊？这看具体的小区或房源吧，这么宽泛的讨论没什么意义。

仅供参考。

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