首开城建等国企包揽 33.46亿分食北京三环东西地块

观点网 9月5日，北京东西三环同时迎来了宅地出让，最终两宗地块均由国企底价拿下，合计收金33.46亿元。

其中，首开地产以底价4.46亿元摘得朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块，楼面价约8.1万元/平方米。

城建发展+北京建工+住总金第的联合体，以底价29亿元摘得岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块，楼面价约5万元/平方米。

值得一提的是，此次两宗地块的最终竞得者，均已早有预兆。

首开“1托4”

具体来看，朝阳区呼家楼南里拥有两个子地块，土地总面积5300平方米，规划地上建筑面积约7588平方米，地块起始价为4.46亿元。

其中，CY00-0310-9001地块为R2二类居住用地，用地规模2700平方米，容积率2.04，地上建筑规模5508平方米，建筑高度36米，含一条东西向街坊路。

CY00-0310-9002地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模2600平方米，地上建筑规模2080平方米，建筑高度9米。

该地块最终由首开以底价4.46亿元竞得，综合楼面价5.88万元/平方米，除去社区综合服务设施建面后，住宅部分折合楼面价约8.10元/平方米。

虽然地块所处位置为东三环核心区，与CBD核心区一路之隔。但由于占地面积和体量过小，在出让时仅有首开一家报名。而此次该地块花落首开，亦早已符合市场猜测。

据观点新媒体了解，9001住宅地块是原来呼家楼南里19号楼及周边平房位置，9002地块则是呼家楼南里24号楼及周边平房位置，地块为朝阳区首开“1托4”城中村改造项目中的一部分，呼家楼地块也由首开激活并推动入市。

据悉，“1托4”是首开集团对于城市更新项目的开发模式，即将同一行政区域内不同街区的项目打包，以区域统筹的方式实现跨地块平衡。

具体来看，朝阳区首开“1托4”城中村改造项目用地位置涵盖三间房乡、双井街道、呼家楼街道、南磨房乡、高碑店等区域，规划用地性质为二类城镇住宅用地、社区综合服务设施用地、教育用地、铁路用地、防护绿地、道路等。

项目用地面积约19.11公顷，地上建筑规模约22.57万平方米。其中，规划范围内含4幅居住用地，总建面超21万平方米。

虽然项目共有4宗居住用地，但实际最终可能只有1宗地块会转化为商品住宅用地上市交易，即此次首开拿下的呼家楼地块。其余3个地块或为回迁房项目，并不会最终上市交易。

本次拿地，也是首开时隔两年再次重返北京市场。据悉，上次在北京拿地，可以追溯至2023年7月。而后两年多的时间里，首开很少出7现在北京土拍市场上，亦少通过招拍挂公开竞拍获取地块。

国企联合体

再看同日北京出让的另一宗宅地。

地块为岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块。该宗地用地规模约2.18公顷，规划地上建筑面积约5.8万平方米，容积率2.66，控制高度60米（局部80米），绿地率30%。

地块内含末端营业网点1处，约30平方米；竞得人需开闭站一处，占地面积约300平方米，建筑规模约300平方米，无偿移交相关部门。

地块起拍价29亿元，最终由城建发展+北京建工+住总金第的联合体以底价竞得，楼面价约5万元/平方米。

值得一提的是，早在8月15日，便有苗头显现该宗地的最终竞得者为城建发展联合体。

彼时城建发展发布公告称，拟与住总集团旗下北京金第房地产开发有限责任公司合作投资房地产项目。

公告提到，双方组成联合体独立或联合外部企业合作投资北京市内房地产项目，项目整体支付的地价款及后续开发建设资金总额度不超过55亿元。

竞得土地后，合作各方共同申请设立具有独立法人资格的项目公司，负责项目具体开发运作，项目公司由城建发展控股。

与此同时，在该合作议案通过的同一天，城建发展就丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块施工和监理项目发出招标计划。

项目总建筑面积约8.98万平方米，其中地上建面约5.8万平方米，地下建面约3.18万平方米。施工投资估算8.3亿元，监理投资估算400万元。

来到竞拍当天，在原本预期的合作企业名单之上，又增添了另一国企北京建工，与城建发展、住总金第携手组成联合体，最终v以底价成功摘得岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块。

另外从土地市场来看，该区域土地供应相对稀缺，但新房库存较多，此前市场指出，丰台新盘库存需消化36个月。

据悉，自2023年以来，丰台新盘仅有熙华台实现清盘。此次地块所属位置相比临铁路的熙华台更靠近核心区域，其5万/平方米的楼面价相比熙华台5.29万/平的楼面价，或许更具优势。

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