妹妹借住赖着不还，姐姐获赔收回房屋，房产律师分析维权要点

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姐姐出于好心将两套房屋借给妹妹临时居住，不料妹妹不仅私自装修、更换门锁，还联合家人拒不腾退，甚至索要巨额差价。近日，北京市朝阳区人民法院判决支持姐姐姐夫的诉求，判令妹妹及家人腾退房屋并支付 6 万元占用费，明确了 “房屋所有权人有权要求无权占有人返还房屋，拒不搬离需承担赔偿责任” 的裁判规则。

一、案情梳理

1. 房屋背景与借住经过：好心借住却成 “鸠占鹊巢”

李国梁（原告一）与赵秀兰（原告二，胜诉方）系夫妻关系，二人共同拥有位于北京市朝阳区三丰里的 “一号房屋”“二号房屋”，均登记在李国梁名下，属夫妻共同财产。

2017 年初，赵秀兰得知妹妹赵秀梅（被告一）因装修左家庄房屋需要临时住所，出于亲情同意将 “一号房屋”“二号房屋” 借给赵秀梅暂住，双方约定 “不许带外人居住，左家庄房屋装修完毕即搬离”。赵秀兰将房屋钥匙交给赵秀梅后，便与李国梁出国探亲。

2. 纠纷爆发：借住人私自装修拒腾退，索要不合理差价

2018 年中，赵秀兰回国发现赵秀梅不仅未按约定搬离，还私自更换房屋门锁，拒绝提供新钥匙。赵秀兰当即要求赵秀梅腾退，因后续需再次出国，此事暂时搁置。2021 年，物业公司联系赵秀兰称 “房屋被人私自拆改结构，存在安全隐患”，赵秀兰才得知赵秀梅已让其女儿刘佳（被告二）、女婿周明（被告三）入住，并对房屋进行了装修。

2022 年底，李国梁、赵秀兰回国后再次要求腾退，双方协商房屋买卖事宜：李国梁、赵秀兰同意以 730 万元总价（低于市场价 100 余万元）出售两套房屋，刘佳、周明起初同意并协商起草协议，后又以 “压力大” 为由反悔，还提出 “需补偿 270 万元市场差价” 的不合理要求。协商无果后，李国梁、赵秀兰于 2023 年 5 月两次发送短信催告腾退，三被告仍拒不搬离，二原告遂起诉至法院。

二、案件分析

1. 争议焦点

李国梁、赵秀兰作为房屋所有权人，是否有权要求三被告腾退房屋？

三被告拒不腾退，是否应支付房屋占用费？

二原告主张返还房屋内物品或折价赔偿，是否有事实依据？

2. 胜诉关键：所有权人权利受法律保护，无权占有需承担责任

（1）二原告系房屋合法所有权人，有权主张腾退

法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）、第二百三十五条（无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物）。

事实推导：① “一号房屋”“二号房屋” 系李国梁、赵秀兰婚内共同取得，登记在李国梁名下，双方均认可为夫妻共同财产，二原告对房屋享有完整所有权；② 赵秀梅基于 “临时借住” 占有房屋，但其未按约定搬离，还允许刘佳、周明入住并装修，借住关系终止后未取得二原告同意，已构成无权占有；③ 三被告以 “存在经济纠纷”“装修款未结算” 为由拒绝腾退，缺乏法律依据，不能对抗二原告的所有权。

（2）三被告拒不腾退，应赔偿占用期间的损失

法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿）。

事实推导：① 二原告 2023 年 2 月口头催告、5 月书面短信催告腾退，三被告仍拒绝搬离，客观上造成二原告无法使用或处分房屋，应承担赔偿责任；② 法院结合 “纠纷原因、催告时间、装修款争议” 等因素，酌定 6 万元占用费，既弥补了二原告的损失，也兼顾了案件实际情况，合法合理。

（3）二原告主张返还物品证据不足，未获法院支持

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）。

事实推导：二原告虽提交物品清单及示意图，但未提供证据证明清单中的物品确实存在于房屋内，且三被告对此不予认可，故法院对该项诉求未予支持，体现了 “谁主张、谁举证” 的民事诉讼原则。

三、裁判结果

被告赵秀梅、刘佳、周明于本判决生效之日起十日内，将位于北京市朝阳区三丰里 “一号房屋”“二号房屋” 腾退返还给原告李国梁、赵秀兰；

被告赵秀梅、刘佳、周明于本判决生效之日起十日内，给付原告李国梁、赵秀兰房屋占用费 60000 元；

驳回原告李国梁、赵秀兰的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 房屋所有权人避坑：3 个核心维权要点

借住需签订书面协议，明确权利义务

出借房屋给亲属、朋友时，务必签订书面《借住协议》，明确 “借住期限、是否允许他人同住、房屋维护责任、腾退条件” 等内容，避免因口头约定模糊引发纠纷；若允许装修，需约定 “装修方案需经所有权人同意、腾退时装修残值如何处理”，防止后续产生装修款争议。

发现无权占有及时催告，留存证据

发现借住人未按约定腾退或擅自处分房屋（如转租、装修）时，应第一时间通过书面函件、短信、微信等方式催告，明确要求腾退的期限，并留存好沟通记录；必要时可联系物业、居委会见证，固定 “对方无权占有” 的证据。

主张物品返还需提前固定证据

出借房屋时，建议对房屋内物品进行清点、拍照或录像，与借住人共同签署《物品交接清单》，明确物品名称、数量、状态；若后续主张返还物品或折价赔偿，可凭清单作为关键证据，避免因举证不足承担不利后果。

2. 借住人警示：2 个 “不可为” 行为

不可超越借住权限，擅自处分房屋

借住期间不得擅自更换门锁、装修房屋或允许他人入住，如需进行重大处分行为，必须事先征得所有权人书面同意；否则可能构成侵权，需承担恢复原状、赔偿损失的责任。

不可以 “存在其他纠纷” 为由拒绝腾退

即使与所有权人存在经济纠纷（如装修款、借款等），也不能以此为由拒绝腾退房屋，两者属于不同法律关系，应通过协商或另案诉讼解决；拒不腾退可能面临强制执行，还需支付占用费，得不偿失。

3. 核心提醒：物权保护 “权利清晰，维权及时”

本案的核心裁判逻辑是 “房屋所有权受法律保护，无权占有人需返还房屋并赔偿损失；主张权利需依托充分证据，遵循法定程序”。

建议在涉及房屋借住、租赁等关系时，务必明确双方权利义务，留存书面证据；发生纠纷后，所有权人应及时通过法律途径维权，避免因 “亲情顾虑” 拖延导致损失扩大；借住人应遵守约定，合理使用房屋，切勿因侥幸心理侵犯他人物权。必要时可咨询专业律师，制定合法有效的维权或应对方案。

法律小贴士

《民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。” 该条款赋予了所有权人 “返还原物请求权”，无论无权占有人基于何种理由占有房屋，只要所有权人提出合理腾退要求，无权占有人就应当返还，否则需承担相应的法律责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）