马光远：稳住楼市，只需五招

很久不写房地产的文章，主要原因是2021年以来，在中国房地产市场出现明显风险的情况下，我关于稳定房地产市场的杜鹃啼血般的呼吁在政策层面很少及时得到回应。

2021年，恒大风险暴露之后，某些部门居然判断“恒大只是个案”，我当时第一时间找了30多家财务状况比恒大还严峻的说明这是行业系统性风险，绝不是个案。

我当时呼吁，只要放松包括“三条红线”、放松限购，降首付比例在内的过于严苛的降温措施，也就是把“卡着脖子”的手松开，楼市软着陆的概率很大。

可惜，这样的举措迟至2024年的9月份才下决心实施，可是，确实有点晚。

到2024年的9月断然采取措施之前，房地产的主要指标已经大幅度回调：

房地产开发投资下滑了超过30%，房地产销售腰斩，房价普遍下跌了30%以上，北上广深四大一线城市房价大部分已经跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地产库存高企，项目烂尾惊人。

之后，尽管出台了一系列的政策，但政策的效应总是在短暂的反弹之后又陷入低迷，房地产的各项指标都已经跌过头，但预期并没有因此而改变。

在经历如此深度的调整之后，有人问：还有什么办法稳住地产！

办法当然有！

根据当前房地产市场预期依然不乐观的事实，和房价依然处在下行通道的趋势，关注房地产市场的专家们也提出了很多建议。比如，建议政府拿出巨资收购库存等。这些措施，如果放在2021年前后，当然是有用的，我也是支持的，可是放到现在，政府即使收购也无法改变市场预期，再比如，政府提出建好房子和房地产新模式的概念，这个方向无疑是正确的，但这对改变目前市场预期仍然有限。

再说彻底一点，目前的房地产市场是需要活命，需要活下来，才能谈活得好。

第三、我仍然认为，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并没有消失。按照官方数据，我们现在人均建筑面积刚过40平，抛去公摊，人均居住面积不到30平，勉强解决了“住房温饱”问题，距离高水平的居住还差的远呢，不要动不动讲房子多得没人要。要为真正想买房的人减负，要痛下决心取消彻底取消限购，不留尾巴，下决心下调首付比例和房贷利率。目前的首付比例15%，完全可以下调到10%，目前的房贷利率完全可以下调到3%以下。

在这里必须强调，中国的实际利率真的太高了，在目前整体物价下行的情况下，房贷名义利率仍然高于3%，实际利率至少在4%以上。

美国看着名义利率高，但美国通胀也高，名义利率反而大大低于中国。把首付比例下降到10%不会出现信用风险，中国的老百姓最讲信用。君不见，一些地方的房价跌去70%了，300万的房子，跌到100万了，老百姓还在老老实实还着200多万的房贷，很少有人弃房，要珍惜啊。

最后说几句，这几年我研究房地产比较多，被网络喷子喷成我一直鼓吹房价上涨，对我的各种言论断章取义，掐头去尾，各种造谣和污蔑。研究房地产居然成了罪？何其荒唐？房地产占了中国居民财富60%以上，房地产何其重要？为什么在这些网络喷子的眼中就成了罪人？

我既不炒房，也从没有鼓励大家炒房！我只是客观研究房地产的发展规律，我也没有一直说房价要上涨。早在2017年，我就提出了房地产要变局的“三个20%”：未来只有20%的城市，只有20%的楼盘有保值价值，只有20%的开发商会活下来！这是可以轻易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作为最好投资的时代结束，投资性买房一定要谨慎。所谓选择性眼瞎，不过如此吧？