佳兆业郭英成，“不死鸟”又要上岸了

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

“不死鸟”佳兆业老板郭英成，即将再度迎来“重生”。

9月2日，佳兆业宣称，公司境外债务重组计划已取得关键性进展，重组生效日期预计在2025年9月底正式落地。

截图来源于公司公告

出险近四年时间，佳兆业经过了卖地割肉、股权转让、债务重组等漫长“自救”历程，直到2024年12月，公司境外债务重组方案才正式出炉。多达122.7亿美元的化债规模，佳兆业总体给出了两种方案：以新换旧、发行可转债置换。

尽管与碧桂园、融创、龙光等出险房企的化债方案大同小异，然而为了撬动实现100%债务回收，佳兆业计划最多发行本金约68.92亿美元的强制可转换债券，以及按当时1:7.85的汇率折算为港元，则至多转换约130.16亿股份，占现有发行股份约185.5%。

佳兆业的化债方式，约等于“卖公司”。

若顺利完成转换，公众投资人持有佳兆业的股份比例将达80%。但无关紧要，对于佳兆业而言，完成上岸才是当前最重要的事情。

在郭英成眼中，地产之外，或许还有另一片商业蓝海。

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半年亏掉100个亿

债务重组的利好消息公布同一天，佳兆业也发布了2025年中期业绩。

翻看财务数据，佳兆业“资不抵债”的问题反而有所加剧。

2025年上半年，佳兆业录得收入37亿元，毛利4.6亿元，期内亏损约101亿元，同比均进一步下滑和亏损；期末，总资产2026.4亿元，总负债2444.5亿元，权益资产亏损418.1亿元，同比减少31.7%。

佳兆业的负债结构，主要是优先票据、银行借款等借贷款项。截至2025年6月末，公司总借款规模达1337.4亿元，其中优先票据、银行借款占比为77%，而账户现金仅有7.5亿元。

佳兆业已彻底沦为一只“仙股”。

当前，佳兆业的逾期借款约288亿元，约169.7亿元借款由公司资产抵押。公司称，很有可能未来一年内重续这些借款。

好的一面是，自出险以来，佳兆业一直在积极进行“割肉”自救，并兑付理财产品。

2021年11月，佳兆业陷入流动性危机后，立刻处置深圳南山东角头、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心等18项核心资产，权益价值约258.4亿元；随后又抛售港岛住宅、写字楼项目，以及深圳、广州多个旧改项目股权。

佳兆业大部分资金都积压在前期投入巨大的旧改拆迁项目上，这并不利于进行资产快速变现和债务化解。于是，其也在尝试通过合作开发的方式，加快旧改项目的开发和转化，包括与中铁五局、长城资管、招商蛇口等合作。

只是，在房地产业下行调整周期中，上述动作收效甚微。

反观在锦恒财富方面，佳兆业也成为爆雷房企中少数能快速推出兑付方案，持续进行兑付的一个。并且，郭英成亲自操刀，进行理财产品的兑付工作。

2024年6月，“郭英成返回深圳办公数月”的消息，突然成为地产圈“热搜”。

彼时，据《凤凰WEEKLY地产》报道，郭英成在2024年年初返回深圳办公，主要处理理财赔偿事项，分别在4月针对0-200万元（含）投资额、5月针对50万以下投资额，制定了新的理财赔付方案。

其中，0-200万元兑付方案中，现金兑付比例为20%，平均分6期进行支付。50万元以下兑付方案，投资人若接受，每月现金兑付金额将在3000元基础上增加3000元。

尽管兑付方案更有利于大金额投资人，不过佳兆业承诺，满三年未完全收回初始投资金额，公司将进行兜底回购。

时隔10年时间，郭英成重返深圳，也为佳兆业“重生”注入了信心。

最近一期理财产品兑付进展中，即2025年7月初，佳兆业称，自2021年11月以来，公司全力以赴盘活资产回笼资金，已连续完成43期锦恒财富产品现金兑付，并通过实物抵债、财产权信托兑付等多种形式，累计完成锦恒财富76%投资款，63%投资人的兑付。

同时，佳兆业在原有兑付形式上，再推出深圳佳园二期项目投资本金转债券方案，为未兑付金额进行增信。

这份积极兑现的动作，自然容易传导到公司债务化解端。如今，“不死鸟”郭英成又准备上岸了。

02

计划在佳兆业以外

靠旧改、烂尾楼起家的郭英成，职业生涯经历了“几起几落”，早年通过外资投行、金融机构的融资方式，将原本为“壳公司”的佳兆业，一步步发展为“旧改之王”。

旧改的深水区在于规划。2010年，踩着深圳龙岗区旧改“造城运动”规划，佳兆业一路高歌猛进，将龙岗旧改尽收囊下。当时，深圳的旧城改造项目一半在龙岗，而龙岗的旧改项目大半在佳兆业手中。

不过，2014年10月，深圳市委原常委、政法委原书记蒋尊玉落马，与之深度捆绑的佳兆业牵连其中，公司在深圳龙岗、大鹏新区的多个项目房源被锁定，随即陷入资金链危机，郭英成也在当年年底离开了深圳。

房地产行业上升周期中，房价一路上涨，佳兆业被锁定的房源，反而受到金融机构的青睐。平安、中信和信达等主要债权人，通过注资、债转股等方式对佳兆业进行“输血”。

郭英成完成了“重生”，佳兆业也继续在旧改路上高歌猛进。

2021年巅峰时，佳兆业手中持有的土地储备超过3000万㎡，总货值约7347元。其中，旧改项目土储货值占比约47%。旧改土储货值，预计排在百强房企前5名。

只不过，这次佳兆业出险之后，郭英成“卖公司式”还债，或许已经做好了全身而退的准备。

和宝能系老板姚振华一样，郭英成在资本市场也是一个“野蛮人”。一方面，郭老板先后买下美加医疗、明家联合、鹏程亚洲，分别更名为佳兆业健康、佳云科技、佳兆业资本；另一方面，狙击振兴生化（现名“派林生物”）、南太地产，引发股权争夺战。

当被问及拥有那么多上市公司会不会有烦恼时，郭老板笑着回答：“钱多就烦恼，这是肯定的”。

如果算上分拆佳兆业旗下物业管理平台佳兆业物业（现名“佳兆业美好”），以及郭英成女儿郭晓亭后续收购的香港上市传媒公司星岛，郭英成家族一度持有8个上市公司，形成了一个集地产开发、商业运营、物业管理、健康医疗、旅游产业、文体科技、航海运输、科技产业等综合性集团公司。

而郭老板收购众多上市公司，还有另一个考量：扶持“二代”接班。

郭英成管理着佳兆业、佳兆业健康、佳兆业资本，儿子郭晓群掌管佳云科技，女儿郭晓亭掌管佳兆业美好、星岛；同时，郭老板以派遣董事方式参与管理派林生物，南太地产则以与南太集团和解方式完成退出。

上述6家控股上市公司中，真正赚钱的只有佳兆业、佳兆业美好。

郭晓群也是一个“赌徒”，在掌管佳云科技时，其热衷于资本运作，业务多元化且经营惨淡，和佳兆业健康、佳兆业资本、星岛一样，常年处于亏损状态。而佳兆业美好能够赚钱的根源，仍是地产开发业务向好时进行的输血，本身体量不大。

“龙脉”佳兆业出险之后，其余5家上市公司也无法提供有效援助。

自2024年初重返深圳之后，郭英成频繁出现在公开活动上，只不过重点偏向于文体科技、传媒产业，包括2025年3月出席了佳兆业文体科技集团运营管理的深圳光明区玉塘文体中心的开馆仪式、7月与被称为“中国AI教父”的李开复进行了一场有关AI技术的深度对话。

除了推进佳兆业保交楼、债务重组之外，郭英成或许也想趁着当前的文旅、AI热潮，挖掘“第二个佳兆业”。

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