母亲赠房给孙子，子女质疑无效未获支持 北京房产律师专业分析

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继女以 “房屋含父亲遗产份额、继母与孙子恶意串通” 为由，起诉要求确认房屋赠与合同无效，判令房屋恢复登记。近日，北京市朝阳区人民法院判决驳回其全部诉讼请求，认定继母基于遗嘱合法取得房屋所有权，有权自由处分，为遗嘱继承与房屋赠与纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 婚姻与房屋背景：两次婚姻，公租房拆迁获安置房

李国梁（已故）与第一任妻子王秀兰（1984 年去世）育有两女：李娟、李敏（原告二人）。1990 年 1 月，李国梁与张桂兰（被告一，胜诉方）再婚，婚后无子女，张磊（被告二，胜诉方）系张桂兰之孙。

涉案 “二号房屋”（东城区）系 1960 年房管局分配的公租房，承租人为李国梁。王秀兰去世后，李国梁与张桂兰婚后一直在此居住；李娟、李敏成年结婚后陆续搬离。

2. 2014-2021 年：立遗嘱、拆迁过户，老人合法获房

2014 年 1 月 6 日，李国梁亲笔书写自书遗嘱，明确：“百年后将‘二号房屋’承租权转给老伴张桂兰；若拆迁，我的一半份额全部归张桂兰所有。” 遗嘱有签名及日期，虽有少量笔误涂抹，但不影响意思表达。

2015 年 10 月，“二号房屋” 纳入拆迁范围。李国梁与征收部门签订《征收补偿协议》，明确 “先购为私房再拆迁”，夫妻共同出资完成房改售房。同日，李国梁在公证处签署《指定奖励房源购买人声明书》，指定张桂兰作为安置房购买人，自愿放弃购买权。随后，张桂兰以 88.572 万元（从拆迁款中抵扣）购买 “一号房屋”（朝阳区），2021 年 12 月该房屋登记至张桂兰名下。

2020 年 9 月，李国梁去世。此前，张桂兰与李国梁已从拆迁款中支付李娟、李敏各 30 万元。

3. 2022-2024 年：赠与孙子引纠纷，继女起诉被驳回

2022 年 3 月 4 日，张桂兰与张磊签订《赠与协议》，将 “一号房屋” 无偿赠与张磊，并办理过户登记。李娟、李敏得知后起诉，诉求：1. 确认赠与合同无效，房屋恢复登记至张桂兰名下；2. 诉讼费、保全费等由被告承担。

李娟、李敏主张：1. “一号房屋” 系 “二号房屋” 拆迁所得，含王秀兰的遗产份额；2. 房屋为李国梁与张桂兰夫妻共同财产，李国梁去世后未分割，张桂兰无权单独赠与；3. 张桂兰与张磊恶意串通损害其继承权。张桂兰、张磊辩称：1. 遗嘱明确李国梁份额归张桂兰，房屋系其个人合法财产；2. 已支付继女补偿款，无恶意串通；3. 王秀兰去世超 30 年，无权利主张。

二、案件分析

1. 争议焦点

“一号房屋” 是否包含王秀兰的遗产份额？

李国梁的自书遗嘱是否合法有效，张桂兰是否取得房屋完整所有权？

张桂兰与张磊的赠与合同是否因 “恶意串通” 无效？

2. 胜诉关键：遗嘱合法有效，房屋处分权无瑕疵

（1）“一号房屋” 与王秀兰无关联，超诉讼时效无权利主张

法律依据：《民法典》第一百八十八条（最长诉讼时效为二十年）、第二百四十条（所有权人对不动产享有处分权）。

事实推导：① “二号房屋” 系公租房，承租人为李国梁，王秀兰 1984 年去世后，其对公租房的居住权随死亡终止；② 2015 年拆迁距王秀兰去世已 31 年，远超二十年最长诉讼时效，且房改售房及拆迁均在李国梁与张桂兰婚姻期间完成，系夫妻共同行为，故 “一号房屋” 与王秀兰无任何利益关联，李娟、李敏的主张无依据。

（2）自书遗嘱合法有效，张桂兰依遗嘱取得完整所有权

法律依据：《民法典》第一千一百三十四条（自书遗嘱需亲笔书写、签名、注明年月日）、第一千一百二十三条（有遗嘱的按遗嘱继承）。

事实推导：① 李国梁 2014 年的自书遗嘱亲笔书写、签名并注日期，虽有笔误涂抹但不影响意思表达，符合法定形式；② 李娟、李敏否认遗嘱真实性，但经法院释明后未提交鉴定申请，亦无相反证据，法院采信遗嘱效力；③ 遗嘱明确 “拆迁后本人份额归张桂兰”，后续李国梁指定张桂兰购买安置房的行为与遗嘱一致，故 “一号房屋” 虽系夫妻共同财产，但李国梁的份额已通过遗嘱归张桂兰，张桂兰取得房屋完整所有权。

（3）赠与合同系真实意思表示，无 “恶意串通” 情形

法律依据：《民法典》第一百五十四条（恶意串通损害他人利益的民事法律行为无效）、第六百五十七条（赠与合同是赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同）。

事实推导：① 张桂兰作为房屋所有权人，有权无偿赠与孙子张磊，双方签订书面协议并办理过户，系真实意思表示；② 李娟、李敏未举证证明二人存在 “恶意串通” 的合意及行为，且此前已收取 30 万元拆迁补偿款，与李国梁、张桂兰就财产分割达成过一致，故其主张 “恶意串通” 无事实支撑。

三、裁判结果

驳回原告李娟、李敏的全部诉讼请求；

本案案件受理费、保全费由原告李娟、李敏负担。

四、案件启示

1. 遗嘱订立避坑：3 个核心操作要点

严格符合法定形式，避免形式瑕疵

自书遗嘱需全程亲笔书写，明确遗产范围、继承人及分配方式，签名并注明年月日；若有笔误，建议重新书写或在修改处签名按印，避免因形式瑕疵被认定无效。条件允许时，可对遗嘱订立过程录音录像，或办理公证遗嘱，增强法律效力。

提前沟通，明确财产归属

涉及再婚家庭财产时，应在遗嘱中清晰界定个人财产与夫妻共同财产范围；可提前与继承人沟通遗嘱内容，避免死后纠纷；若对子女进行补偿，需留存书面协议、转账记录等凭证，证明财产分割已达成一致。

及时办理权属变更，固定权利

依据遗嘱取得财产后，应及时办理房产过户、存款转移等手续，将 “继承权利” 转化为 “实际权利”；如本案中张桂兰及时将房屋登记至自己名下，为后续赠与奠定合法基础。

2. 继承人警示：2 个 “不可为”

不可无证据否认遗嘱效力，承担举证责任

对遗嘱真实性提出异议时，需提交笔迹鉴定申请或相反证据（如遗嘱订立时立遗嘱人无民事行为能力的医疗记录、胁迫证据等）；未举证或拒不配合鉴定的，法院将采信遗嘱效力，自行承担败诉后果。

不可超时效主张权利，错失维权机会

对遗产或财产权益主张权利时，需注意诉讼时效（普通 3 年、最长 20 年）；超过时效且无中止、中断情形的，法院将驳回诉求，如本案中李娟、李敏主张王秀兰的权利因超时效未被支持。

3. 核心提醒：财产处分 “遗嘱为据，权利清晰”

本案的核心裁判逻辑是 “立遗嘱人有权通过合法遗嘱处分个人财产，继承人应尊重遗嘱效力，所有权人对财产的处分权受法律保护”。再婚家庭、多子女家庭尤其应重视遗嘱的作用，通过提前规划明确财产归属，避免死后亲属因遗产反目。

建议订立遗嘱前咨询专业律师，根据家庭财产状况（如公租房、拆迁房、夫妻共同财产等）制定个性化遗嘱方案，确保遗嘱合法有效；发生纠纷后，理性梳理证据，依托法律规定主张权利，避免因情绪冲动或证据不足导致败诉。

法律小贴士

《民法典》第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。” 本案中张桂兰已办理房屋过户，赠与财产权利已转移，不可撤销；若未过户，张桂兰可随时撤销赠与，这提示受赠人需及时办理权属变更手续，保障自身权利。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）