URI城市租住游学考察（上）| 公寓市场深度研学 · 日本站

日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，但能否对我国正处于快速发展阶段的住房租赁市场具有宝贵的借鉴意义？

基于此，URI推出服务项目「海外游学记·URI Study Tour」，通过深度对话标杆企业及探访标杆项目、为行业参与者提供沉浸式学习平台。

本次，URI带队游学考察，精选大阪、京都、东京这三大最具代表性的都市圈作为研究区域，通过深入走访日本长租公寓领域的标杆企业、实地考察具有典型示范意义的优质项目，学习日本同行在长租公寓领域的海外经验，深入理解其背后的发展逻辑和运营哲学。

URI 游学筹备预习：

日本住房租赁市场概况：

日本租赁住房市场经过半个多世纪发展，已形成高度专业化的产业体系。根据日本国土交通省《2023年住宅土地统计调查报告》显示，日本租赁住宅存量约3500万套，占全国住房总量的35%，其中三大都市圈（东京、大阪、名古屋）租赁住房占比更高，东京达到47.8%；

•市场体系高度成熟：日本租赁市场经过数十年发展，已形成完善的法律保障体系和专业化运营模式。《借地借家法》明确规定租金调整规则和租约保障，标准合同期2年，全国实际平均续约率达78%；

•产品层次丰富多元：从面向学生的简易公寓（月租3-5万日元）到服务外企高管的高端服务式公寓（月租50万日元起），产品线完整覆盖各类需求。大和房屋、大东建托等龙头企业均建立了多品牌矩阵。

•金融支持体系完善：日本租赁住宅类REITs规模突破15万亿日元，占全部J-REITs的42%。主要银行针对租赁住宅开发的专项贷款利率普遍在1.5-2.3%之间。

•面临人口结构挑战：日本随着少子高龄化加剧，部分区域空置率上升。URI数据显示，地方城市部分公寓空置期超过6个月，如何激活存量成为新课题；

日本经验，全球标杆地位稳固：

•建造技术领先：大和房屋等企业开发的预制混凝土（PC）工法，使单个项目施工周期比传统方式缩短30%。模块化建造、节能技术等处于世界前沿水平；

•运营模式创新：发展出"代建+代运营"（大东建托）、"持有+服务"（三井不动产）等多样化商业模式。共享空间、智能家居等增值服务提升资产收益；

•政策体系稳定：租金管制、租约保障等政策持续数十年，为市场提供稳定预期。近年推出老旧公寓改造补贴等新举措，促进城市更新；

•服务标准标杆：三井不动产等服务式公寓的24小时多语种礼宾、健康管理等服务，成为全球高端租赁住宅的参考标准；

•可持续运营：日本在现代化进程中作为“继起范式”的典型，在经济、科技、管理等多领域取得卓越成就，其森林覆盖率、废弃物无害化处理率等多项指标位居世界第一，企业文化和企业管理也世界闻名，稳固了其全球标杆地位。从ESG角度说，可持续运营是企业通过在环境方面节能减排、保护生态，在社会方面维护劳工权益、参与社区建设，在治理方面完善内部管理、确保合规运营，以实现经济、社会和环境的协调发展。

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URI心得整理（1）

公寓设计与建筑

• 核心感受：日本公寓的整体设计和建筑水平表现突出，楼体结构与质感优于中国大部分公寓。

• 关键亮点：设计上注重实用性与细节，建筑层面在结构稳定性和材质质感上呈现出较高水准，形成了明显的优势感知。

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URI心得整理（2）

公寓类型与差异

• 主要分类：日本公寓主要分为普通公寓、高级公寓、一户建、UR团地住宅四类，其中，高级公寓与一户建是当地住宅的典型特色。

• 高级公寓特点：1. 居住人群：多为精英阶层、富人；2. 配套服务：提供24小时物业，但服务费较高，最低约1000元人民币/月。

• 一户建特点：1. 地理位置：多位于郊区，便利性不如高级公寓；2. 生活品质：整体品质相对低于高级公寓，价格与高级公寓差异显著。

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URI心得整理（3）

中高级公寓与一体式住所的垃圾处理

• 核心特点：日本中高级公寓和一体式住所没有公共垃圾桶，垃圾处理规则与国内差异较大。

• 具体规则：1. 收集方式：依赖市政部门每天在固定时间上门收集垃圾；2. 额外成本：住户需缴纳高额的垃圾处理费用；3. 分类要求：住户必须自行完成干湿垃圾的分类后，才能交由市政部门处理。

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URI心得整理（4）

不同住宅类型的租售比

◦ 塔楼：租售比约为 3%；

◦ 公寓：租售比约为 5%；

◦ 一户建：租售比约为 7%；

• URI观察：从数据来看，一户建的租售比在三者中最高，塔楼租售比相对最低，反映出不同住宅类型在日本房产市场中的投资回报差异。

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URI心得整理（5）

日本房屋特点与居住感受

• 房屋硬件特征：

1. 结构细节：门和窗数量多但普遍偏小，层高一般，室内横梁较多；

2. 空间大小：房间面积小，过道狭窄，整体空间感紧凑。

• 居住相关特点：

1. 优势：收纳文化突出，收纳设计做得精致；有进屋换鞋的习惯，垃圾需分类打包后在指定时间地点丢弃，规则明确；

2. 不足：尽管细节精致，但受空间和规则限制，居住体验上会让人感觉比较压抑。

基于日本市场特点，本次URI定制游学将深入考察4家标杆企业，精选3个代表性项目，参与多场行业交流，广泛学习行业经验。

本次考察行程设置及项目特色(6天5晚)：

大阪：日本最大住宅建筑商之一

-1企业交流：大和房屋工业株式会社（Daiwa House）-

大阪：日本最大租赁住宅资产管理有限公司

-2企业交流：大东建托（Daito Trust Construction）-

大阪：日本五大建材与住宅设备巨头组成

-3供应链企业交流：骊住（LIXIL）-

东京：日本最大的综合性房地产集团之一

-4企业参访：三井不动产（Mitsui Fudosan）及高端塔楼公寓项目-

东京：空间压缩艺术，酒店式服务+青旅式价格

-5特色项目探店：东京胶囊公寓酒店（First Cabin）-

从大阪到东京，URI考察团已完成对四大标杆企业与特色项目的深度探访。

下一篇将为您全景式揭秘此次精华考察动线，解析日本长租公寓的产品细节与运营内核，敬请关注！

过往案例

结语

未来，「游学记·URI Study Tour」游学项目将持续推出，我们面向所有住房租赁企业全球游学考察，提供深度服务与链接，携手共同参与与经历，与大家一起，在游学中成长，在成长里创造。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒