中报观察 | 国贸地产忙碌中前行

观点网 “闽系”房企的新故事，已换了一批人接笔书写。

行业调整期来袭，以“三高”玩法打出名堂的“闽系”民企纷纷跌入坑中，场上主要玩家悄然更换成了具有国资背景的老牌房企，国贸地产便是其中之一。

成立前身可以追溯至1987年，国贸地产是厦门国贸控股集团旗下的核心成员企业，也是2021年厦门国贸“退房”事件的另一位主角。

从厦门国贸转移至国贸控股后，国贸地产还在2024年7月迎来又一次业务调整--与国贸教育、国贸会展进行整合，加大了对国贸非房开业务的资源倾斜。

定位进一步向综合型房企靠拢，国贸地产迎来营收近乎翻倍的增长，业务规模最大的房开板块经营状态略有波动，利润端也正在持续修复。

既要在行业寒冬中保护房开业务走得稳当，又要着手打造“第二增长曲线”，国贸地产在忙碌中平稳前行。

业绩管窥

国贸地产营收主要来自房地产开发、城市更新与代建、物业服务、资产运营及其他共五个板块，其中房地产开发依旧是主营业务。

根据8月末发布的2025年公司债券中期报告，国贸地产报告期内录得总营收105.47亿元，营业利润6.31亿元，毛利约16.02%，净利润4.39亿元，归母净利润1.01亿元。

先看营收，对比去年同期61.49亿元的总营收，本期实现了71.52%的增幅，背后则是占总收入比重94.95%的房开业务正在左右波动。

截至6月末，来自房地产开发收入为100.14亿元，同比增长77.84%。但与此同时，营业成本也从去年同期的47.67亿元上升77.78%至84.75亿元，因此毛利率仍旧维持在15%左右。

国贸地产于报告中表示，房地产开发板块收入、成本同比大幅增加，主要原因是两年同期的集中交付项目的规模不同所致。

将时间刻度回拨，国贸地产的房开业务近四年来都处于类似的波动之中。2022年中期到2025年中期，房开业务收入分别为59.62亿元、110.51亿元、56.31亿元、100.14亿元，皆与当期交付项目规模不同相关。

其他业务方面，城市更新与代建收入8500万元，同比下降24.1%；物业服务收入3.7亿元，同比上升12.46%；资产运营收入4400万元，同比增长4.76%；其他业务收入3300万元，同比下降5.71%。

值得注意的是，城市更新与代建业务收入回调，营业成本却增长较大，由上年同期的200万元上升550%至1300万元。国贸地产表示，城市更新与代建板块成本较上年同期增长较大，主要是根据城市更新项目结算结果确认剩余征迁成本。

除了房开业务、物业服务及城市更新与代建成本上升幅度较大之外，资产运营及其他业务因收入回调但成本微降，综合导致国贸地产期内毛利率同比微降1.27个百分点至16.02%。

国贸地产则表示，其他板块毛利率较上年同期下降较大，主要是石膏业务、文旅项目处在培育期，盈利情况不稳定。

不过，非房开业务当前占比较小，波动状态并不会对整体业绩造成太大影响，在房开业务持续稳定增长的情况下，国贸地产还是能够收获可观的成绩。

进行业务整合至今已有4年，去年7月，国贸地产又再次与国贸教育、国贸会展进行再“归核”整合工作，对非房开业务的扶持之意昭然。

从业绩情况看，房开业务依旧是影响财务报表最主要的因素，非房开业务有待持续培育成长，国贸地产的“第二增长曲线”或许还需要更多时间发展、企稳。

盈利挑战

利润端，国贸地产结束了过去的风险清算，正在逐步向上爬升。

截至2025年6月30日，国贸地产收入增速为71.52%，总营业成本为98.16亿元，同比增长62.49%。

成本增幅与收入增幅相差并不算大，按正常增速推断，营业利润增幅会与两项数据接近。但国贸地产期内营业利润约为6.31亿元，同比增长144.57%。

实际上，三位数增幅的主要原因是国贸地产上年同期营业利润下降幅度过大，本期利润能够获得较大增长，也正说明利润报表正在持续修复当中。

数据显示，国贸地产2023年中期营业利润为10.87亿元，2024年同期为2.58亿元。

本期利润上浮幅度较大，一方面来自营收增速大于成本增速产生的差值，另一方面也与计提的减值损失大幅减少有关。

期内，国贸地产信用减值损失回正，为110.84万元，上年同期为-11654.82万元；资产减值损失为-1.14亿元，上年同期为-4.22亿元。

计提减值大幅缩小，国贸地产解决了行业波动带来的困扰，预计后续能够更稳定地摘取增长果实。

营收 “狂飙”， 国贸地产在营业利润大幅增长的情况下，更能衡量企业真实盈利能力与投资价值的归母净利润录得1.01亿元，同比略有提升。

值得注意的是，比起2024年归母净利润同比下降90.69%至3891.44万元，国贸地产今年上半年的成绩单已有大幅改善。

债务方面，国贸地产报告期末有息债务余额为25亿元，较报告期初上升25%；发行人合并报表范围内公司有息债务余额分别为248.74亿元和231.44亿元，报告期内有息债务余额同比变动-6.96%。

合并报表范围内，一年以内到期有息债务合计35.94亿元，超过一年到期有息债务195.5亿元，债务结构较为安全。

报告期末，发行人合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额21亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额40亿元。

截至2025年6月30日，国贸地产总资产为1067.41亿元，同比微降0.94%；当期货币资金为101.1亿元，同比下降14.3%。

货币资金较为充裕，国贸地产上半年在土拍市场也相对活跃。据不完整统计，上半年揽获5宗地块，分别位于上海、福州、厦门以及成都，总投资金额约85.77亿元。

其中，国贸地产于6月以35500元/㎡竞得成都锦江区茶厂地块，溢价率75.74%，是5幅到手地块中溢价率最高的一宗，成交楼面价也来到了成都涉宅用地成交楼面价TOP2位置。

比起其他厦门本土国资房企，国贸地产的投资策略相对稳健。除了成都锦江区茶厂地块争夺较为激烈，厦门及福州共三宗地块更偏向于补仓“续货”，联合金地、星狮再入上海松江区，也是在舒适区再下一棋。

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