房价惯性下跌有望扭转，大摩：中国房地产四季度销售或加速

自从8月18日国家定调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”后，全国各地都在行动，至少有20余城以发文和会议等政策形式，对巩固房地产市场止跌回稳态势有了具体动作。

现在楼市正处在“金九银十”的传统旺季，各地都在加紧推出楼市促销活动，相信对于“金九银十”成色会有较大的帮助。房地产政策的进一步优化，既能释放短期需求，同时也意味着巩固市场止跌回稳的政策不会停，各地都会结合实际情况积极应对。

实际上，从最近的各项数据指标也能看出，虽然房地产仍然在调整，但是下降幅度有所收窄，从供需情况来说，楼市中长期“止跌回稳”的基础正在构建，不过指望全面完成仍需要较长时间。

9月4日，中信证券发布研报称，总体来看，房地产市场挑战存在，但企业透过多种措施应对挑战，也维持了稳健的资产负债表。房价过高，房地产供给过大的局面已经发生了根本性的变化，市场已经有了止跌回稳的基础。

比如开发商又快又好去化新货，为企业持续优化现金流提供了坚实支撑，多管齐下压降不良资产，努力压降成本费用支出，尽全力提升资产经营能力等手段，已经让房企在应对当前困难局面方面看到了一丝曙光。

中信证券认为，随着租金回报率渐趋合理，部分区域租金回报率已经接近3%，这就让房价明显偏高的局面得以发生根本性的变化。

此外，龙头公司新开工已经下降到不足高峰期的30%，在建面积还不到当时的50%，可见，新房供给过大的局面也已经发生了根本性的变化。不过中信证券也表示，目前楼市虽然供过于求，但主要表现为存量房供给过大，而存量房过量供给则是由于预期造成的。

而预期的改变或许要受环境影响，以及未来收入增长预期而改变。

中信证券认为三大外部因素有望扭转房价惯性下跌的预期：

第一，政策进一步优化的可能性。

这一点毫无疑问，文章一开始就说了，全国新一轮楼市政策正在展开，都在加快房地产市场止跌回稳的速度。

第二，资本市场的财富效应。

财富效应的变化可以影响我们的预期，当房价上涨时，居民财富感增强，倾向于增加负债购置房产并扩大消费，形成正向循环。而当房价进入调整期，比如现在这种情况，市场就是在努力寻找新的平衡点。

第三，产业层面尤其是新质生产力的不断发展和居民收入水平的持续提升。

这一点说到底还是老百姓对未来收入预期的判断，这就受到新质生产力或者产业发展的影响，当老百姓购买力或信心提升了，未来市场会分化，但不会全面下跌。

对于中国内地房地产市场的表现，9月3日，摩根士丹利也发布报告指出，内房开发商上半年业绩一如预期，但内房股均提供正面的下半年或未来指引，特别是物业发展利润率改善，以及租金收入好转。

同时，大摩预期，得益于国企在高线城市拥有丰富的可售资源，内地房地产第四季销售可能加速。

2025年最后一个季度很快就要到来，9月新一轮楼市利好政策会短期刺激市场需求集中释放，如果开发商能够给出合适的让利，那么4季度应该会有一个不错的结局，但跟去年比可能会弱一些。