买未满 5 年经适房被查封，诉确权，法院驳回 北京律师解读案例

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买家明知经济适用房未满 5 年不可过户，仍签订买卖合同并支付 184 万元，房屋被法院查封后，起诉 “撤销执行裁定、终止执行、确认房屋归自己所有”，债权人辩称 “买家想假结婚避债过户，合同违法无效”，法院最终判决 “驳回买家全部诉求”！近日，北京市大兴区人民法院审理此案，明确 “经适房未满 5 年限售，买家明知仍交易，未过户系自身原因，无权排除执行”，为 “受限购限售政策房屋执行异议” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

经适房买卖与占有

2022 年 7 月，王海（原告，败诉方）与李娜（第三人，房屋登记权利人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “李娜将‘朝阳一号房屋’（朝阳区东坝驹子房某号楼 17 层，64.39㎡，经济适用房，2018 年 8 月登记，需 2023 年 8 月满 5 年才能过户）以 195 万元出售给王海”，当日还签订《补充协议》《声明书》，明确 “房屋为政策类房屋，未满 5 年不可过户，双方知情，待满 5 年后办理过户”，同时签订《房屋交付约定》，李娜将房屋及钥匙交付王海，王海随后与家人入住。

2022 年 7 月 - 2023 年 1 月，王海分 4 笔向李娜支付 184 万元（含 10 万元定金），剩余 11 万元约定 2023 年 8 月支付。

民间借贷与房屋查封

2023 年 4 月，李娜因欠赵凯（被告，胜诉方，债权人）40 万元借款未还，赵凯起诉后，双方达成调解，大兴法院作出 A 号民事调解书（2023 年 4 月 13 日），判令李娜 4 月 20 日前还款。因李娜未履约，赵凯申请强制执行，大兴法院 4 月 28 日查封 “朝阳一号房屋”。

此前，赵凯为保障债权，让李娜与甲公司（赵凯为股东）签订《房屋买卖合同》，约定 “甲公司以 200 万元购买该房屋”，并办理网签（因经适房未满 5 年不可抵押，网签用于限制房屋转移），王海得知后提出执行异议，大兴法院作出 B 号执行裁定书（2023 年 12 月 12 日），驳回其异议申请，王海不服，提起本案诉讼。

关键争议证据

买家知情证据：王海与李娜签订的《补充协议》《声明书》，明确 “双方知晓房屋是经适房，未满 5 年不可过户”，王海无异议；

假结婚证据：2023 年 2 月，王海与李娜签订《北京购房配合结婚过户协议》，约定 “假结婚只为过户房屋”，赵凯提交该协议，主张 “王海想通过违法方式避债过户”；

付款与占有证据：王海提交转账记录（184 万元）、物业费缴费记录，证明 “已付大部分房款且占有房屋”；赵凯辩称 “房款低于市场价（满 5 年市场价 270-280 万元），王海明知违法仍低价购买，非善意”；

网签证据：甲公司与李娜的网签合同，证明 “赵凯通过合法网签保障债权，无恶意”。

（二）原告诉求与被告答辩

原告王海诉求

① 撤销大兴法院 B 号执行裁定书；② 终止对 “朝阳一号房屋” 的执行；③ 确认该房屋归自己所有；④ 本案诉讼费由赵凯承担。

被告赵凯答辩

① 辩称 “王海明知经适房未满 5 年不可交易，仍签订合同，还想假结婚过户，合同违法无效，无权排除执行”；

② 主张 “自己网签是为保障 40 万元债权，无恶意，房屋查封合法”；

③ 认为 “王海未过户是自身原因（明知限售仍交易），不符合执行异议排除条件，且房款低于市场价，非善意买家”，请求驳回诉求。

第三人李娜情况

经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证权利。

（三）法院查明关键事实

“朝阳一号房屋” 为经济适用房，2018 年 8 月登记在李娜名下，2023 年 8 月才满 5 年，2022 年 7 月交易时未满限售期，不符合上市交易条件；

王海与李娜的《补充协议》《声明书》明确 “双方知晓限售政策，待满 5 年后过户”，王海对 “未过户原因” 完全知情；

王海已支付 184 万元（占总房款 195 万元的 94.4%），实际占有房屋，但未过户系 “明知限售政策”，非客观障碍；

赵凯的网签行为发生在查封前，目的是保障合法债权，无证据证明 “与李娜恶意串通”；

王海与李娜的《假结婚过户协议》，佐证 “王海试图通过违法方式规避限售政策，主观存在过错”。

二、案件分析

（一）争议焦点

王海对 “朝阳一号房屋” 是否享有足以排除执行的民事权益？

王海主张 “确认房屋归自己所有” 是否成立？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（不动产执行异议排除条件）、《经济适用住房管理办法》第三十条（经适房限售政策），结合 “买家主观过错”，从两方面突破争议：

王海不符合执行异议排除条件，无权终止执行

依据《执行异议和复议规定》第二十八条 “排除执行需同时满足：查封前签合法合同、合法占有、付全款 / 按要求交余款、非自身原因未过户”：

合同合法性存疑：经适房未满 5 年交易，违反《经济适用住房管理办法》“满 5 年方可上市” 的强制性规定，虽未直接认定合同无效，但王海明知限售仍交易，主观存在过错；

未过户系自身原因：王海在《声明书》中明确知晓 “未满 5 年不可过户”，未过户是 “明知政策而选择交易”，非 “客观无法过户”，不符合 “非自身原因” 要件；

赵凯的债权与查封合法：赵凯的借款债权经调解书确认，查封程序合法，网签行为是债权保障措施，无恶意，王海的权益不足以对抗合法执行。

王海 “确认房屋所有权” 诉求不成立，物权未转移

依据《民法典》第二百零九条 “不动产物权变动以登记为生效要件”：

“朝阳一号房屋” 仍登记在李娜名下，未办理过户登记，王海虽支付房款并占有，但未取得物权；

因房屋仍处于限售期，且王海不符合 “排除执行条件”，无法通过确权判决直接取得房屋所有权，故其确权诉求无法律依据。

三、裁判结果

驳回原告王海的全部诉讼请求；本案诉讼费由原告王海承担。

四、案件启示

（一）经适房买家：交易避坑 “三要点”

严守限售政策，不碰 “未满年限” 经适房

购买经济适用房前，务必核查 “房屋登记时间”，确认是否满 5 年（以契税票或房产证时间为准），未满限售期的房屋坚决不买，避免因 “明知违法仍交易” 导致合同风险，且无法排除执行（如本案王海）；

拒绝 “违法过户方式”，避免主观过错

不可轻信 “假结婚”“借名持有” 等违法方式规避限售政策，此类约定不仅无效，还会被法院认定为 “主观过错”，直接影响执行异议结果；若想购买经适房，需等满限售期后，通过正规流程交易、过户；

核实房屋权利负担，留存无瑕疵证据

交易前查询房屋是否有抵押、查封、网签记录，确认卖家无债务纠纷；付款时通过银行转账，备注 “XX 房屋购房款”，留存《房屋买卖合同》《交付确认书》，但核心前提是 “房屋符合交易条件”，否则证据再全也无法对抗法律强制性规定。

（二）债权人：债权保障 “两注意”

利用合法手段锁定债权，避免财产流失

对债务人的受限购限售房屋，可在诉讼前通过 “网签”（如本案赵凯）、“预告登记” 等方式限制房屋转移，保障债权实现；但需注意 “网签合同需基于真实债权，无恶意串通”，避免因违法被撤销；

及时申请查封，积极抗辩执行异议

债务人未履约时，需及时申请法院查封其名下房屋，若案外人提执行异议，需重点举证 “案外人未过户系自身原因（如明知限售、故意拖延）”“自身债权合法”，削弱案外人的排除主张（如本案赵凯举证王海假结婚、明知限售，获法院支持）。

（三）经适房卖家：履约诚信，不滥用政策漏洞

如实告知房屋限售情况，不隐瞒风险

出售经适房时，需明确告知买家 “限售政策、满 5 年过户时间”，不可承诺 “可通过特殊方式提前过户”，避免因 “隐瞒风险” 承担违约责任；若自身有债务，需提前告知买家，避免房屋被查封后引发纠纷；

不可 “一房多卖” 或 “恶意网签”

不可为逃避债务，将房屋同时出售给多买家或与债权人恶意网签，否则可能构成 “恶意串通”，导致合同无效，还需承担赔偿责任。

（四）核心提醒：经适房交易 “政策是红线，过错定结果”

本案中赵凯胜诉的核心，在于 “王海明知限售仍交易，未过户系自身原因，不符合排除执行条件”；王海败诉的关键，在于 “忽视经适房限售政策，还试图违法过户，主观过错明显”。这警示所有参与者：

✅ 买家需 “严守限售政策，不抱侥幸心理”；债权人需 “合法保障债权，及时查封锁定财产”；

❌ 不可 “明知违法仍交易”“通过假结婚等方式规避政策”，否则不仅无法实现权益，还可能承担法律责任；

⚠️ 涉及经适房、限价房等政策类房屋，建议提前咨询律师，明确交易条件与风险，避免因 “不懂政策” 或 “贪图低价” 陷入诉讼困境。

经济适用房作为保障性住房，其交易受严格政策限制，唯有 “遵守政策、诚信交易”，才能减少纠纷，维护房地产市场秩序与各方合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）