多维驱动 | 解密鑫苑服务质效双升背后的增长密码

放眼物业板块内，尽管复苏是主旋律，但修复路径与质量却不尽相同，部分物业企业盈利的恢复伴随着毛利率的阶段性波动，或部分利润增长得益于历史减值拨备的回转等非经营性因素。这些因素虽然改善了当期报表，但市场更关注的是核心业务是否具备可持续的造血能力。相比之下，鑫苑服务鑫苑服务（01895.HK）最新披露的2025年中期业绩所展现的，则是其管理规模扩张与结构优化双重驱动及科技赋能的成果。

总览鑫苑服务的核心财务指标，2025年上半年，其总收入同比增长11%至约4.5亿元（人民币，下同），净盈利同比增长15.6%至约0.61亿元。更难能可贵的是，在行业普遍面临成本上涨、利润空间受到挤压的挑战下，公司的毛利率达到约34.5%，较2024年同期提升1.9个百分点，证明了公司的业务模式经受住了行业深度调整的考验，是其深厚“内功”的直接体现。

如果将鑫苑服务的表现置于整个行业坐标系中，其“稳健”特质便更加凸显。放眼板块内，尽管复苏是主旋律，但修复路径与质量却不尽相同，部分物业企业盈利的恢复伴随着毛利率的阶段性波动，或部分利润增长得益于历史减值拨备的回转等非经营性因素。这些因素虽然改善了当期报表，但市场更关注的是核心业务是否具备可持续的造血能力。相比之下，鑫苑服务所展现的，则是其管理规模扩张与结构优化双重驱动的成果。

作为衡量物业公司实力的核心标尺，鑫苑服务的合约面积与在管面积稳步增长，规模基础持续夯实。截至2025年6月30日，公司合约面积与在管面积分别达到67.4百万平方米和40.2百万平方米。更重要的是，这种规模增长并非简单的数字累加，而是伴随着深刻的结构性优化。

其一是管理业态的持续丰富，这堪称鑫苑服务业务组合的“压舱石”。公司在非住宅领域的管理面积占比稳步提升1.1个百分点至29.5%，这意味着其服务能力得到了更多商业办公、产业园、学校、医院等专业客户的认可，业务版图拓展至更多元、更稳定的经济领域。

其二则是市场化能力的充分验证，这是鑫苑服务独立性的“试金石”。截至2025年6月30日，公司在管面积中，第三方占比提升至58.9%；合约面积中，第三方占比高达68%，独立第三方项目已成为其规模增长的核心驱动力。其服务品质、品牌价值和市场拓展体系获得了公开市场的广泛认可，已经进入在市场蓝海中获取业务的健康发展阶段。

与此同时，鑫苑服务还围绕业主的多元化需求，构建起“空间运营+场景服务+数字科技”的丰富的服务生态，在增值服务领域持续深耕与创新突破，通过深挖存量项目的价值潜力，开拓可持续的利润增长空间。2025年上半年，公司的美居业务收入同比提升23%、租售业务收入同比飙升129%、纯水业务收入同比提升17%。可见，鑫苑服务的增长，是源于规模、结构与效益三个维度同步健康发展的高质量增长，“含金量”十足！

数字转型，科技赋能“飞轮效应”初显

如果说稳健的业绩与高质量的规模增长，构成了鑫苑服务穿越周期的坚实基础，那么对未来趋势的深刻洞察和在科技创新上的前瞻性布局，则为其打开了通往更高价值殿堂的大门。

身处物业行业从劳动密集型向科技密集型、知识密集型转型的历史性拐点，物业企业未来的竞争，终将是科技实力与服务能力的终极对决。在战略层面，鑫苑服务坚定地选择了多赛道、多元化的发展路径，在巩固物管服务优势的同时，聚焦“场景增值、科技赋能”，探索新兴市场蓝海，为其捕捉未来的增长机遇备足了“弹药”。

在这盘战略大棋中，对科技赋能的极致追求，尤其是对AI技术的全面拥抱，无疑是鑫苑服务最引人瞩目，也最具想象空间的战略落子。其科技赋能并非浮于表面，而是依托“物联网平台+智能体平台+数据平台”三大平台的持续深入建设，推动新兴科技深度渗透到内部管理与外部服务中，系统性地重塑其运营逻辑。

其从创新搭建“鑫Meta”大物管数字化管理平台，到覆盖全链条“大物管全栈式科技综合服务全景图”的能力建设，乃至今年上半年在物业行业首发的“客服智能体&管家智能体”，展现出领跑者的姿态，重塑着传统物业的管理逻辑，正在把物业管理从一门“体力活”，变成一门“脑力活”，最终进化成“算力活”，这将驱动着管理效率的跃升与服务模式的变革。

鑫苑服务的大物管全栈式科技综合服务能力，以及“科技投入 - 质量改善 - 效率提升 - 成本降低 - 利润增长 - 科技再投入”的“飞轮效应”，助力其高效管理更广阔的地域和更复杂的业态，实现管理的“非线性”增长，为未来的规模化扩张和利润率提升打开全新的想象空间。

这种由科技驱动的竞争力提升，也助力鑫苑服务赢得了更多来自业主、行业协会和社会各界的认可，如2025中国上市物企股息价值TOP5、中国物业服务满意度百强企业TOP8、2025中国物业服务百强企业TOP15……鑫苑服务所获得的诸多奖项正是其服务品质与行业地位的有力证明。

可以说，鑫苑服务是行业调整期中依然能保持稳健增长的“绩优生”，是凭借硬核服务品质赢得市场化生存的“实力派”，更是积极拥抱变革、以AI科技强化核心竞争力的“远见者”。

而在实现稳健高质增长的同时，鑫苑服务2025年中期持续派息每股2.77港仙，亦向市场传递了对未来发展的充足信心以及回报投资者的明确意愿。随着物业管理行业回归理性，市场的天平终将向那些真正具备核心竞争力的企业倾斜，鑫苑服务的价值创造之路，正稳步延伸！