小身板，大心脏｜南京新街口上新后，我想好好聊一下IFCX

今年4月，位于南京新街口商圈的JLC金陵中環开业，为这个“中华第一商圈“再造话题，由于各种宣传报道、社交媒体讨论众多，因此我虽然于近日前往学习，但就不蹭JLC热点了。本文，我是想接商圈上新契机，聊一下其实在去年就想分享的、与JLC仅一广场之隔、可能是很多业内外同伴未必有系统了解但其实非常值得探讨的项目——IFCX |新力场（下文简称：IFCX）。

一起看看这个可能是商圈最迷你的商业项目，是如何在顶级竞争环境中找到自身定位切入点，并且完全不妄自菲薄地履行好商圈拼图角色的——毕竟再巨幅的拼图，少一块就是不完整的。

关键词一：X

看到标题，可能有朋友会问，这个IFCX的IFC，和新鸿基在上海、南京都有的IFC项目有什么关系？

仅有的关系是，除了名字有所重合外，两个项目均是由我们耳熟能详的优质港资开发商打造。

本文的主角IFCX是另一个著名港资开发商“瑞安新天地”旗下的商业项目——正是打造了上海新天地的那个”瑞安“。其包含了写字楼部分IFC南京国际金融中心以及商业部分IFCX |新力场。

2021年完成收购开启项目的改造，并于2023年以“新力场”全新定位焕新亮相。同期正式推出“生活总有新天地，年轻就在新力场”slogan，一方面点明项目“年轻化”的核心定位，同时也让客人能够关联到“瑞安新天地”这个享誉业内外的金字招牌。

商业部分案名中多出的那个“X”，则来自于“新天地XINTIANDI”品牌logo中的首字母“X”，如果常关注瑞安新天地相关视觉物料作品，也许就会觉得这个橙色X似曾相识，这回“破案”了。

“X”的第二层含义，也可理解为案名中“新力场”的拼音首字母，总之从branding塑造都是自洽的。

经过深度探班后，在我看来，这个“X”，在理念层面更具“连接”之意，具体为何，下文还会详解。

对于大众消费者而言，在念到项目案名时可能会不小心遗漏，但它不能没有，作为业内人士更不能忽略，它甚至具有更高的权重。X对项目而言，是一个超级符号，在招商、企划、运营等各个层面都具有指导性作用。

关键词二：小身板

用小身板来形容商业项目，想必很多朋友能猜到，是因为IFCX的体量够小——才2.5万㎡左右，在新街口整个商圈规模笼罩下，如同“小不点”般的存在。

在内容分享层面，我对这类小体量项目情有独钟，因为他们往往有着很高的运营难度、以及超大的竞争挤压，如何切入细分市场、打造出特色，始终是最具玩味的看点所在。这与新鸿基的南京IFC、香港置地的JLC等项目基本“打明牌”的定位策略有完全不同的看点和思考点。

IFCX不仅“小”，而且还“怪”。

我们在形容一些迷你型商业体时，往往会说“螺蛳壳里做道场”。但有一点往往不曾提到，螺蛳壳不仅小，还不规整，而IFCX则似乎完美贴切这句话。

2021年，瑞安新天地收购了原东方福莱德所在整个项目中的写字楼、周围一圈商业部分，以及整个地下空间，也就是说原商场切出了一部分“新生”为了IFCX。撇开地下部分，项目的商业空间基本就是绕写字楼所在的核心筒而建。如下图所示，彩色部分为IFCX商业区域，去色部分为“邻居”新百东方。

我曾在分享上海世茂广场案例时，重点提到过由于核心筒的存在，将项目分为了东西两区，提升了定位规划和打造难度。IFCX甚至没有分区的必要，因为整个就是“绕着走”，与动线的开放性、可视度等辞藻几乎无缘。

即使如此，瑞安依旧对项目进行了重金改造翻新，并已获得LEED GOLD & WELL HSR双认证，一如既往地践行着绿色可持续企业社会责任，是优质开发商扎实“基本功”的体现。

如果你对商业部分的感知还不是很强，那来到写字楼大堂基本能有所感受，我和朋友开玩笑说，遮住logo也能猜到是瑞安出品。

商业部分的规划逻辑则非常清晰，个人认为是：

1、先利用为数不多的优势空间，极力发挥。

2、再通过周边客群的供需关系，对各楼层进行因地制宜的规划。

这么小的IFCX，优势区域在哪儿呢？

一是与新街口地下核心枢纽空间尺度最接近的地下楼层。

并不出意外，项目延续了餐饮品类，并结合瑞安新天地的资源优势进行了因地制宜的升级。由于层高、动线等不可抗力导致的空间局限性等因素，使其并不具备引入高大上的餐饮业态和品类的条件，因此务实地以主打年轻人偏爱的以及具有网红属性的餐饮品牌成为解决方案，在有限的单层空间内引入了近50个品牌，以形成热点和聚集效应。

例如你未必会猜到，这里是茶颜悦色江苏首店的选址所在。

此外，类似阿元来了等新晋的热门餐饮品牌，此前我在“市调栏目”中有报道过在上海市场率先进驻到了新天地广场，你在IFCX也能看到，这类集团项目之间的品牌联动也是IFCX在新街口商圈的独特优势所在。

另一个优势区域，是沿街核心大店界面，也就是平面图上的弧顶区域。

我在2018年时就曾到访项目，特地去Hamleys在国内的首店探班学习，当时该品牌就是拿下了整个项目的C位核心界面。

IFCX在焕新升级后，该店铺位置顺势调整为了更具大众消费能级的NIKE，并开出江苏首家NIKE RISE 1200概念旗舰店。如今与周边ZARA、FILA、UR、MUJI等旗舰店形成了年轻消费市场的大店集群氛围。

项目的其他商业空间虽然布局分散，但在招商规划思路清晰，就瞄准两个方向：

1、针对整体年轻定位的娱乐体验业态

2、服务于写字楼高粘性刚需客群的餐饮及配套体验业态

在主力商业空间引入品牌大店、地下楼层餐饮云集的基本盘下，IFCX不妄想做到“麻雀虽小五脏俱全”，而是切入年轻、白领等与整个新街口商圈南侧更为聚焦的市场“做减法”，以获取差异化定位空间。

理念层面，IFCX集体同为2.5万㎡的新天地广场颇具异曲同工。我曾写过一篇喜欢现在新天地广场的氛围，非常直白地表达了个人对项目在复杂商圈竞争环境中务实举措的赞赏，置于IFCX也同样适用。

据悉IFCX在焕新后工作日日均客流能达到6万，周末能到8万，我也是服气的。我们不能简单地说“得客流者得天下”，毕竟整个新街口商圈的客流红利是共享的，还需要看客单价、消费转化等众多判断标准，但考虑到IFCX的体量、形态等因素，能够在如此激烈的竞争环境中取得一席之地已属不易。

关键词三：大心脏

这一趴，要上一上价值了。

虽然上文才说到客观环境对于IFCX而言，能达成目前的效应已不易，但主观层面，IFCX并没有因自身体量小就缺乏格局。相对于其他大体量项目更多会以我为主，我反而看到了IFCX的“高连接性”，以及上文提及的“X”的意义。它表现在：

1、连接年轻人

这点与项目提出的定位、商圈区位的特性，以及实际引入的商业内容高度一致。期望为年轻人打造出一个松弛的就餐、娱乐场域。

所谓松弛感，就是当你来到IFCX时，无需像进入到奢侈品商场般去刻意塑造端庄感、同时项目内的商业内容定位也不会给到额外的消费压力。年轻人大可以做自己，甚至职场人也能在此卸下心理包袱，感受轻松、愉悦、热闹的消费环境。

这点即使我不说这么多，作为业内人士，从项目的硬件设计、VI视觉、活动策划及物料，都能有所感受。

2、连接新百东方

如上文所述，IFCX是从原先的东方福莱德整个项目中“切”出来的。运营主体的改变不代表物理空间的区隔。事实上两者依旧零距离衔接，相辅相成。

这种空间切割方式，很像以前购物中心+百货主力店的布局，每个楼层都有出入口，相互有呼应、有错位，才彰显这两者合力达成“1+1>2”效应。

新百东方在自身规划中，以引入MUJI、FILA、POP MART品牌大店和星聚会等大型娱乐业态为主，中庭区域则依靠ACGN业态品类，找到了自身的人气和节奏。

IFCX在各品类都尽可能与“邻居“形成有效互动，彰显格局。例如上文提及的NIKE RISE，衔接FILA；合电占则承接了ACGN客群，补完了该细分市场的体验业态。

3、连接自身写字楼

这固然是较为科班的商业布局方式，整个项目写字楼的占比要远高于商业，因此价值产出也更大，服务好写字楼客群同样是商业的配套意义之一。

除了餐饮足以解决日常刚需外，项目还在大堂里附近区域引入了多个咖啡茶饮品类，在高楼层则加入了美容美颜、街舞社、萌宠、脱口秀、展览等现代年轻人偏爱的各种体验业态，作为补充，提供近距离之选。

4、连接JLC

疫情后，我第一个到访的城市是南京。之后每年都会来几次，之所以前几次到IFCX都没能好好逛，是因为当时筹备中的JLC大围挡阻隔了动线便利性，并降低了商业氛围视觉观感。

这次前往，可以说最为令我惊艳的就是围挡打开后呈现于IFCX和JLC之间的全新广场空间，为新街口公共空间界面带来了质变式的升级，也是密度超高、客流超大的商圈所需要的公共活动以及商业活动区域，是商业赋予城市的价值所在。

据悉该广场空间IFCX和JLC几乎投入了等额巨资进行改造焕新，才达成了如今的成果。因此你可以说两者在商业定位、体量方面迥异，这是客观因素使然，但在力所能及的层面，瑞安新天地是完全彰显格局的。

对于IFCX而言，新增的公共空间也将会为项目未来打造更多元的活动创造新的条件，如今项目已有两个广场空间，可塑性高，这点已不输绝大多数大体量商业体。

在上海有一个有趣的说法，在张园亮相、茂名南路变成周末限时步行街后，优质的资源倾斜以及整体氛围的内容造势，最大的受益者竟然是同在茂名南路的丰盛里。

这层逻辑，对于IFCX也许同样适用——与JLC无缝衔接（其连接性甚至强于JLC自身的东西两区地面部分），打造出新街口商圈西南侧的完整独立空间，优质开发商的介入，对于客流的增量是肉眼可见的，而双方的错位经营使得IFCX完全可以坐拥商圈能级提升的红利，发挥出自身更年轻松弛的优势，助力“IFCX+JLC”构成的小商圈共荣。

5、连接新街口

上文已有提及，IFCX所在的地铁5号口是与地下空间枢纽尺度最近的商业项目入口，与商圈年轻人有着最紧密的联结，这某种程度上也成为我每次去新街口商圈想要就餐时都会选择去IFCX的原因之一，当然还有个原因是对于瑞安出品的信赖感和亲切感。

而对于大众消费者而言，IFCX与一街之隔的新百在地下空间共同构筑起了足够承接超大客流的小餐饮集群，虽然有着物理距离和竞争关系，但两者并不会产生实质性的冲突，IFCX有着尺度和瑞安背书优势，足以发挥出自身特色，类似茶颜悦色首店入驻的案例不会是偶发。

6、连接城市

城市更新是瑞安的拿手好戏，在我看来也是其区别于其他众多优质港资开发商的核心竞争力之一。

同时，城市更新本身可大（如上海新天地、创智天地），可小（如鸿寿坊），可古（如蟠龙天地），可今（如IFCX），不论何种形式、在哪个城市，开发商的价值观都始终如一，深入在地，连接城市肌理、连接城市中的人，成为瑞安旗下各个项目的价值所在，IFCX同样配得。

我们在说大心脏时，一般用于竞技语境。它形容一个人在关键时刻心理素质极、冷静果断，能顶住压力完成逆转、绝杀或关键动作。

IFCX在2021年开启改造焕新时，遇上疫情，难度加成，挺进到焕新后的第三年，如今随着商圈焕新，对项目而言可以说是一种经历周期后苦尽甘来的全新机遇，鉴于项目的差异化定位依旧成立，因此在年轻化运营理念基础上，相信IFCX能有更美好的未来。