半年迭代一轮、模块化成新宠：房企如何用科研思维重构“好房子”？ ｜ 追问“好房子”

“中粮好房子场景实验室”模块化设计的外玄关。董红艳/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道

今年5月1日，国家标准《住宅项目规范》实施，让“好房子”建造的标准更加具象化。此后，房企纷纷响应，截至目前已经在层高、阳台、连廊等设置上频频发力。相关项目市场热度居高，销售突出。

同时，值得关注的是，“好房子”的上限正在不断突破，“好房子”已经被内化为房企的发展理念。住宅产品快速迭代的情况之下，如何保证竞争力成为部分房企正在深度思考的问题。中粮大悦城相关工作人员9月2日向《华夏时报》记者表示，现在“好房子”的快速迭代能够给到客户更多的实惠。

对于当前市场企业的发展，行业专家向《华夏时报》记者表示，开发商应深入分析不同人群的居住需求，推出针对性的产品。在设计中融入本地文化元素或自然景观，积极应用新材料、新技术，形成技术壁垒。

其中，在此背景下，中粮大悦城于近日推出了“中粮好房子场景实验室”，对住房产品进行科学研究，联合中粮生态链和多家配套企业等，创造性地打破户型限制，以模块化的方式研发健康住宅产品，并适应市场进行迭代。

模块化突破户型限制

今年3月5日，《政府工作报告》首次写入“好房子”建设，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。紧接着，3月13日，国家标准《住宅项目规范》发布，让“好房子”建造的标准更加具象化。

在“好房子”政策的有力推动下，房地产市场迎来了一场深刻变革，众多房企纷纷积极响应，将政策要求融入项目的规划、设计与建设中，全力打造契合时代需求的优质房源。

值得留意的是，房企品牌正在将“好房子”作为一种不断向好的追求，产品迭代速度不断加快。有房企曾公开表示，仅半年前的住宅项目现在拿出来就已经不见得好卖了。

在此背景下，中粮大悦城搭建起了“中粮好房子场景实验室”（下称“实验室”）。据悉，实验室意在汇集前沿的产品理念、获悉精准的客户诉求、开展广泛的行业交流。据中粮大悦城相关负责人介绍，该实验室将随着市场的变化，也将持续迭代更新。

对于住宅产品的快速迭代，中粮大悦城相关工作人员向《华夏时报》记者坦言，当前的产品迭代状况是市场化的一个现象。产品更迭得快很大程度上并不是产品过时了，而是在当前楼市下行状态，市场产品可以给到客户更多的实惠。

值得关注的是，中粮好房子实验室的产品设计，打破了户型限制，以模块化的空间进行展示，可适配不同面积户型的设置要求。据实验室相关工作人员介绍，实验室分为玄关模块、儿童房模块、客卫模块、客餐厅模块、厨房模块、心流空间模块、宠物模块、家政模块、主卧模块以及主卫模块。

其中，玄关部分不仅包括传统意义上的内玄关，也创新性地含括了外玄关的部分。“儿童的小电车、成人的折叠车、快递等都可以在外玄关进行收纳。”实验室工作人员向记者表示，希望这个外玄关的设计，能够给中粮大悦城高端项目一些参考。

该实验室正在和市场衔接。据相关工作人员介绍，截至目前，实验室设计的空间模块，已经较多地植入到了上海和三亚的“好房子”项目中。

竞争力提升需“搞科研”

整体看来，“好房子”项目取得良好的市场反响。根据克而瑞北京统计数据，2025年1到6月，北京TOP30项目共实现成交额694.29亿元。其中，和樾望云成交金额超过80亿元，位居榜首；自今年5月18日首次开盘至6月30日，中海万吉玖序短短40余天网签就已超41亿元。

对此，浙大城市学院副教授、中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平在接受《华夏时报》记者采访时表示，随着消费者对居住体验的要求提高，“好房子”不再局限于面积和地段，而是扩展至社区配套、生态环境、物业服务等多维度。BIM技术、装配式建筑、节能材料等新技术的应用，提升了房屋建设的效率与品质，为“好房子”提供了技术支撑。

不过，值得关注的是，在当前市场加速迭代背景下，部分项目所“卷”的内容趋于同质化。有房企曾公开表示，现在很多项目都在“卷”车库星空顶、风雨连廊、架空层等类似的指标。对此，林先平也明确，许多项目在户型设计、外立面、营销概念等方面仍较为相似。

因此，业内认为，房企需要更加针对性地研判消费者的需求，以获取“独一份”的市场空间。大悦城相关工作人员表示，当前，“好房子”上限已经没有绝对的标准，各个房企都在寻找自己的特色。房企挖掘特色一方面是通过科研，另一方面是对客户进行研究，在客户研究的基础上对科研进行分层，研究大家的生活方式的变化的趋势等。

林先平建议，开发商应深入分析不同人群的居住需求，推出针对性的产品，例如，加强适老化住宅等方面的研究。在设计中融入本地文化元素或自然景观，积极应用新材料、新技术（如智能家居、能源自给系统），形成技术壁垒。

目前，中粮大悦城方面已经在采取相应的行动。据实验室相关工作人员介绍，中粮大悦城基于长达两年的调研，涵盖超千位用户访谈、万余次入户观察与两万份数据分析，对不同客群的居住需求进行捕捉，提出“主动健康+场景生活”产品主张，并依托源法自然、五维健康、智慧适衡、绿色减碳、安全质久五大技术策略，以及营造悦己心居、悦活森境、悦邻荟聚等六大场景，系统构建健康人居新范式。

另外，值得一提的是，当前房地产市场正经历深度调整，房企的集团生态状况成为至关重要的竞争要素。大悦城控股是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，也是中国首批内地上市的房地产企业之一。

中粮大悦城方面表示，一方面我们秉承中粮集团“自然之源、重塑你我”的品牌理念，另一方面融入大悦城自身特色、整合中粮生态与悦心服务，建立了“主动健康+场景生活”为价值主张的中粮好房子体系。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁