中国楼市最狠的人性实验

*此节目由豆包AI播客生成，感兴趣的朋友可以试听

1971年的一天，沃尔玛的创始人山姆·沃尔顿去英国度假，被伦敦街头一家小店震住了。

招牌上不仅写着店名，还密密麻麻列满了名字，后面跟着闪亮的头衔：

合伙人。

那会儿，沃尔玛正面临一个问题，基层员工大

量流失，连沃尔顿的老婆都看不下去了，建议给员工多点分红。

对于这个建议，沃尔顿最初是拒绝的。分钱？不可能！绝对不可能！直到遇见这家伦敦商店那一刻，山姆仿佛被雷劈中，醍醐灌顶。

回到美国后，他大手一挥，宣布全店店员以后叫“合伙人”，紧接着推出核弹级政策——“利润分享计划”：

工作满一年或者工作时长超过1000小时的员工，都能以现金或股票的形式，分享公司利润。

沃尔玛能连续十几年在500强排行榜上排第一，和这个政策不无关系。

山姆大叔在全球有很多拥趸，碧桂园创始人杨国强是其中之一。只有高中学历的杨老板，鼓励员工多读书，沃尔顿的自传《富甲美国》，是必读中的必读。

杨老板抄了很多山姆大叔的作业。碧桂园的低价策略、薄利多销、农村包围城市等，都是从沃尔玛那抄来的。

2012年，碧桂园卖了400多亿，跻身行业十强。但杨老板觉得，公司上下只有他一个人在努力，碧桂园难有出头之日。

杨老板再次翻开了《富甲美国》……

这年年中，杨老板召集高管开会，给下属制定了更高的任务，并说，如果项目能在一年内实现现金流回正，碧桂园将拿出净利润的20%回馈团队。他把这个方案叫做：

成就共享。

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2014年，吴建斌从中海地产加盟碧桂园，担任CFO。

一进门，他就发现，碧桂园员工的精神状态相当亢奋，尤其是区域总、项目总，眼冒绿光：

这种亢奋不是那种几秒钟几分钟的高潮，而是那种连吃饭、睡觉、休息日都能一直坚挺的样子。

此时，“成就共享”计划实施了一年多，所有人都在拼命。碧桂园的销售额从2012年的476亿元，增长到2013年的1060亿元，翻了一倍还不止。

入职后，吴建斌经历了几次发放“成就共享”奖金的场面。获奖人高举一张张印制好的大支票，支票上的数字后面，带着好多个零：

那比说什么伟大梦想和崇高理想，来得刺激。

其实，当时楼市出现了阶段性波动，有些项目的销售和回款并不好。但为了“成就共享”，不少区域公司还在拼命拿地。

作为财务负责人的吴建斌，觉得这么干风险太大。于是建议不再采用这种短期激励，而是构建长效激励机制，比如股权激励。

杨老板否决了这个建议，他显然不想让自己的股权被稀释。更重要的是，吃到甜头的杨老板，觉得自己抓住了问题的关键：

我们必须了解人性。

这年10月，碧桂园推出了“成就共享”的升级版“同心共享”。两个方案同时运行，并称“双享”。

同心共享方案的起草者，正是吴建斌。

跟老版本相比，“同心共享”有两个变化，一是让员工自掏腰包，成为项目股东，也叫：

跟投。

重点员工强制跟投，级别越高跟投额度越大。

二是激励范围从管理层扩大到基层员工，普通员工可以自愿跟投。

换句话说，以前是公司赌，员工看。现在是员工把自己也押上牌桌，和老板一起赌明天。

“同心共享”成了碧桂园最好的招聘广告。战略发布一段时间后，不少职业经理人带资进组，还有人带着项目加盟。

在碧桂园内部，这件事被称为：

十月革命。

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但这一年，“十月革命”的风头，还是被另一场“革命”盖过。

5月，《万科周刊》发表了一篇名为《166年后的〈事业合伙人宣言》的晦涩文章。文章从奴隶制谈到现代公司，从等级划分谈到劳资斗争，通篇哲学黑话。

房地产人都看得云里雾里，只记得有个词出现的频率很高：

事业合伙人。

在这之前，万科已经开会确定了管理架构改革的方向。从华为、小米和黑石走访一圈后，郁亮开始鼓励员工跟投，持股，参与管理，从劳方变成资方。口号更是野心勃勃：

失去的只是旧的观念枷锁，获得的将是整个世界。

文章标题里藏着一个巨大的野心，166年前，一份划时代的纲领正式发表了。

当时的《万科周刊》，还带着“房地产思想圣地”的光环。文章发表后，同行竞相传阅。虽然大家都看不太懂，但是深表震撼。结合万科的动作，大伙儿明白了老大哥在干什么：

跟投。

此后，嗅到风向的房企们集体沸腾了。万科的事业合伙人制度、碧桂园的“双享”机制，经过改头换面，摆在了很多房地产老板的办公桌上。

那几年，无论大房企还是中小房企，无论民企还是央国企，都在抄跟投的作业。同事之间，张口闭口就是“合伙人”。

有的公司在宣讲跟投制度时，还会同步推荐银行的消费贷产品。

通常来说，普通员工的跟投额度可达数十万至上百万，城市总或区域总的跟投额度则普遍在千万量级。

不仅是公司内部推跟投。那两年我跟很多“千亿房企”高管见面，都会被安利他们的内部跟投，年利率都是十几个点起。

每次我都十动然拒。

好几年后，我才知道，房企的内部跟投已经早已不限于内部，几乎成为半公开发行的理财产品了。这是后话。

在跟投制加持下，开发商开足马力，一路狂奔。

从2014年到2019年，万科用5年时间，销售额从2000亿涨到6000亿，翻了三倍。

碧桂园的销售额，则从2012年的476亿，暴涨到2018年的万亿，6年涨了：

20多倍。

合伙人也赚得盆满钵满。运气好的话，员工一年赚个几百万是很正常的。区域总一年能赚到好几千万。

2016年，碧桂园共有6个区域总裁奖励薪资突破1亿。

但前提是，这些钱都是纸面数字。因为跟投游戏很快就变成了“滚雪球”：

从上一个项目赚的钱，还没来得及花，马上就投到下一个项目了。

3

2021年2月9日，因涉嫌犯非国家工作人员受贿罪，深圳万科前轮值总经理、城市更新项目群负责人张海涛被深圳市公安局逮捕。

在后续的庭审中，检方称，张海涛在深圳万科任职期间，利用职务便利，以“借款”名义多次向供应商索贿，金额达1285万元。

张海涛及律师否认了这一指控。他们辩称，每笔借款都有借条，并约定了归还期限和利息。

张海涛还说，之所以去借钱，是因为万科：

强制跟投。

自2014年5月至2020年5月间，张海涛参与万科强制跟投项目40个，参投金额高达：

4000多万元。

张海涛曾向亲朋好友借款，但还有资金缺口。万科旗下互联网金融平台“鹏金所”的融资成本又比较高，他只能向供应商借钱。

这个案子终审结果一直没公布。一位开发商高管跟我说，他是理解张海涛的。

随着入局者越来越多，跟投也越来越卷。不仅额度一再提高，强制跟投也逐渐成了标配。

在公司内部，跟投往往决定话语权。如果投的少，对上没法跟老板交待，对下不能服众，很多高管只能硬着头皮上。他说，为了筹钱，很多高管：

把房子都抵押了。

为了跟投，普通员工也经常“加杠杆”。

央企华侨城在2019年推出跟投制度，并说，除了项目公司主要负责人外，“骨干员工”也在强制跟投之列。非骨干员工和二级单位的普通员工可以自愿跟投。

但执行起来就是另一回事了。

华侨城的朋友说，“骨干员工”是由项目负责人指定的，并没有具体标准。有些负责人为了邀功，会尽可能多地上报“骨干员工”。

那些选择不跟投的人，在大会小会上被各种奚落，有的还被调岗。

你知道的，如果不配合领导工作，会活得很难。尤其在国企。

所以，就算超出能力范围，很多普通员工也会借钱参与跟投。私下里，他们管这个叫：

纳投名状。

4

华侨城的动作还是慢了。他们推出跟投制度的时候，整个行业已经卷不动了。

2019年6月的股东大会上，时任万科集团总裁祝九胜说，万科员工的跟投跟不动了。现实情况是：

没有那么多现金流可以跟。

祝九胜还说，全国前50强房企中，接近30家都出现跟不动的情况。

那两年，很多房企对跟投制度作出调整，降低了跟投投资额度在项目总投资额中的比重。因为他们发现，员工实在拿不出钱了。

有朋友说，当初为了跟投，他把父母的养老钱都借走了。现在想想都觉得愧疚。

跟投的收益，也变得越来越不稳定。自2019年起，项目就很难赚钱了。从一个项目中赚到的钱，很可能在另一个项目上亏进去。

就跟进赌场一样，刚开始可能赢钱，但算总账都是输的。

退出也越来越难。

2022年，万科推出跟投制度6.0版，规定退出跟投需同时满足三个条件：销售完成95%以上，结算完成95%以上，最后一期物业交付。

最后一项条款，也被称为：

现房跟投。

这两年，房地产市场行情有目共睹，别说交付了，大部分项目能卖个八成，就得谢天谢地。按这个规定，很多人就算离职了，也拿不到钱。

今年7月，华侨城的前员工向媒体爆料，在强制跟投制度下，大量员工资金被卷入地产项目，如今因项目停工、资金未回正等原因难以返还。

有些华侨城的员工已经被裁了，本金还在里面。

一位爆料者说，他2021年投了8万元，2024年被裁，到现在只拿回了：

9000块。

不管是民企、混改，还是央企、国企，当强制跟投遇上行业寒冬，所有“合伙人”，都成了给沉船垫脚的活祭品。

但这还不是最惨的。早在2015年，另一家央企大悦城，部分员工就跟投了公司的两个项目，约定兑付期限为36个月。但他们至今都没有拿到钱。也就是说，这笔投资已逾期了：

七年。

今年7月底，大悦城发布公告，公司将私有化退市。

这个消息让员工们感到透心凉。他们说，参与跟投的那些钱，恐怕要彻底变成坏账了。

5

2023年3月1日，68岁的杨国强退休。

两周后，碧桂园发布公告，2023年及以后新获取项目，不再实施原双享计划。

很多人看到后都笑了：

在那之前，碧桂园就不怎么拿项目了。

“双享计划”的终止，像一场迟到的葬礼。埋葬的不仅是跟投制度，更是地产黄金时代最后一场集体幻梦。

这几年，大部分开发商都不太提跟投了。随着行业下行，开发商能拿的项目越来越少，加上员工大都被掏空，跟投制度正在退出历史舞台。

但它的影响短期内很难抹去。

在各大平台上，关于房地产质量的投诉，正逐年上升。一个开发商高管告诉我，凡是高管和员工参与跟投，建设周期又很短的项目：

千万别买。

他说，那些项目是怎么赶工的，我太了解了。

潮水退去，裸泳者四散。“合伙人”也越来越少了。

根据国家统计局的数据，从2019年到2023年，有93万人从房地产业离开。

上个月，那个房地产高管所在的公司，有一个资深员工离职了。他走的时候，还有100多万跟投的钱没拿回来。有同事在送别的时候说，公司损失了一位“高级合伙人”。

离职者脸色一沉：

你怎么能骂人呢！

一位被祥生老板安利买了跟投的朋友，在公司暴雷后，几百万的跟投赎回也遥遥无期。后来，连老板都没了，祥生终于给了他一个方案：

兑换江西某个县城郊区的别墅。

珍爱包叔，顺手“在看”