环沪楼市预警：苏州全面“脱光”，70%的跌幅揭示了什么？

上海放宽限购的“政策大礼包”8月25日刚签收，苏州就直接来了个“次日达”的深夜加急件。

8月26日晚，苏州住建局宣布取消市区新建商品房两年限售。这迫不及待的“夜行侠”操作，堪称“沪苏联动”的模范生，救市的急切心情都快溢出屏幕了。

叠加此前已经取消的限购和限贷政策，苏州楼市的门槛几乎已被全部拆除，大门正向所有购房者敞开。

“上海后花园”正试图通过解除最后一道限制性措施，来阻止楼市继续下滑的态势。

苏州楼市曾经的疯狂，除了江南城市固有的宜居属性和这些年高速发展形成的诱惑，很大一部分原因要归功于其地缘。

从苏州到上海的高铁车程不过半个小时，与上海高度同城化的紧密联系在促进资源流动与整合的同时，也为楼市注入了活力。

来自上海及周边地区的投资客群一直是苏州房价上涨的重要推手。

随着一系列调控政策的出台，苏州楼市的“高热”也随着大趋势而逐渐降温。

在救市这块，或许是食髓知味，苏州从不含糊。

比如，苏州较早推出了购房即可落户的政策；在全国“以旧换新”的热浪中，苏州还加入了跨区域换房的行列——用常州、苏州的二手房，可以换取无锡的新房。

比如，今年3月份，为了刺激新市民入市，苏州住建局推出了“三低一宽”特色化金融产品，把首付降到了15%，最低商业贷款利率3%，前五年每月最低归还100元本金，并延长了本金还款期限。

尽管苏州一直很努力，但楼市的颓败却如同江河一泻千里，根本止不住。

在去年的时候，我们就曾观察过苏州很多楼盘大幅降价的现象。

譬如，平江新城里一个楼盘，以暴跌近百万的价格清盘，以及吴江太湖新城曾经卖250万的房子，降到了140万。

苏州工业园区的中央景城开盘的时候均价不过8000多，房价最高点的时候几乎达到了6万去，在苏州房价下降的大潮中又回落到3万。

十多年的岁月洗礼，不过是楼市的一个循环。

根据克而瑞的数据，苏州7月份的商品住宅成交12万平米，环比下降70%，同比降幅也达到了58%。

内生市场预期非常差，上海的外环又敞开了大门，苏州楼市的“脱光”势在必行，否则就将陷入内外交困的窘境。

既是对自身的救赎，也是为了应对上海楼市的放松。

苏州楼市新政出台后，原本想实现的“卖旧买新”play中的一环——“买新”一端的效果尚未显现，但“卖旧”的这一环却被超预期地激活了。

在新政出台后仅仅几个小时的时间里，一大批二手房紧急上线，连曾经备受追捧的“神盘”——诸如万科朗拾和颐和源璟——也纷纷涌现在列表中。

仿佛一座压抑已久的火山突然寻到出口，顷刻间喷发而出。

尽管事后证实，有很多房源是中介未经授权擅自挂牌的，甚至导致某平台为此发了紧急通知予以规范。

但这一切起码说明了：苏州楼市早已在等待这样的一个契机。

一般的固有的观点是，只有那些能源枯竭，缺少产业和人口净流出的城市，才会经历房价下跌的阵痛。

苏州楼市的前生今世恰恰证明，在很多高能级城市中，虽不乏产业坚实、经济活跃、人口持续流入的优秀样本，但高房价却严重透支了它们的发展韧性。

对这些超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项，区别只是回调幅度的大小而已。

对于环沪楼市而言，随着上海楼市政策的一次次放松，其压力日益加大。

启东二手房价较峰值下跌约28%，据说部分楼盘3000元甩卖，但仍无人接盘。

太仓曾经一房难求的科教新城板块，新房备案价腰斩至1.5万。

昆山花桥甚至出现了新房五折卖房的情况，将备案价2.3万元的现房直降至1.18万元，首付门槛压至12万元，单套总价跌破百万。

如今，苏州的南山维拉在2020年的单价高达2.97万元，而如今已跌至8000多元，跌幅超过70%。

所以，从另一个层面来看，苏州楼市的起伏，又何尝不是环沪地区房地产泡沫破裂的一个信号。