房企“四大天王”，半年赚走了50%的行业利润？！

行业还在大面积亏损的泥潭中前行！

但刚刚过去的中报季，房企们的成色仍略显不足，房企的亏损规模还在继续扩大。

艳姐不完全统计，目前已发布上半年业绩或预告的101家上市内地房企中，归母净利润为负的有60家，占比约6成，平均每家房企亏损7.9亿~9.5亿。

这个亏损规模，同比增加超90%。

不过艳姐也惊讶地发现，上半年销售“四大天王”——保利发展、中海、华润置地、招商蛇口，半年竟然赚了：

246亿。

更夸张的是，在还能盈利的41家房企中，“四大天王”的归母净利润占比近50%。

地产行业，依然是央国企的天下。

除了央国企，艳姐还看到了两家民企的影子：

龙湖、滨江集团。

上半年归母净利润分别是32.29亿、18.53亿，稳居民营房企NO.1、NO.2。

火炼之下，才知道谁是真金。

今天，艳姐也想跟大家拆解一下，这些盈利房企到底做对了什么、亏损房企又有哪些失误，也欢迎大家在评论区留言，跟艳姐互动。

01

2025半年度亏麻“四兄弟”

上半年，预亏房企有60家，占比约6成。其中碧桂园、万科、佳兆业、中国奥园、世茂集团、金科、华夏幸福、正荣地产、旭辉、信达地产亏损居前。不过万科在上半年自救瘦身、股东输血，一切似乎都在向稳发展。

TOP4

中国奥园

亏损95亿

巨亏或将持续！

上半年中国奥园归母净利润亏损95亿，去年同期盈利221亿。

中国奥园由郭梓文、郭梓宁两兄弟创办于1996年，早期曾以“体育+地产”的复合模式在广州一战成名。

郭梓文、郭梓宁（图源官微）

2007年中国奥园借壳上市，早期过度依赖合作开发的策略也失去了不少发展良机。2016年，郭氏兄弟提出“351计划”，通过收并购和旧改疯狂扩张。

收并购模式下，中国奥园迈入千亿规模，2016年到2020年，中国奥园全口径销售额从256亿增长到1330亿，增长超400%。

但深度布局三四线也让中国奥园尝到了苦果。2020年上半年，三四线城市土储建面占比高达62%。

市场深度调整，中国奥园在2022年初官宣暴雷。

从2021年开始，中国奥园已经连亏3年，归母净利润累计亏损超490亿。

上半年，中国奥园的销售额只有40.2亿；员工仅剩下约600人，较高峰期减员97%。眼下的中国奥园几乎丧失造血能力，未来能不能东山再起，也考验着郭氏兄弟的智慧。

TOP3

佳兆业

亏损100亿

轻资产转型，“不死鸟”再次“死里逃生”？

佳兆业在业内素有“不死鸟”“旧改之王”的称号。

最高峰时，其曾在深圳有44个旧改项目，货值约4500亿。但旧改项目周期一般长达8-10年，短期内很难贡献业绩，还沉淀大量资本，叠加市场下行，佳兆业在2022年官宣暴雷。

郭英成（图源官微）

佳兆业曾2次暴雷。2015 年首次暴雷时曾通过引入机构投资人、资产出售、债务展期等方式成功自救。但2022年暴雷后，叠加市场深度调整，佳兆业经营疲软，深陷亏损旋涡。

2024年，佳兆业合约销售67.57亿，同比减少62%，还不及2020年1435亿销售额的5%；归母净利润亏损285.3亿，创下历史纪录。

过去4年，佳兆业累计亏损超730亿。

郭英成在2024年报中也表示，佳兆业将探索轻资产＋可持续发展型的发展模式。

眼下，严重缺乏造血能力的佳兆业，能否再次上演“不死鸟”的奇迹，恐怕还是个未知数。

TOP2

万科

亏损120亿

瘦身自救、大股东输血，回归正轨可期

上半年，万科归母净亏损预计100~120亿，较去年同期有所扩大。

万科过去一直都是行业的优等生，在行业内有着良好的口碑。不过再牛的企业也有踏错节奏的时候，最高峰时土储超1.5亿㎡，高能级城市土储不足，低能级城市的土储过高，随着行业的深度调整，不可避免的出现业绩滑坡。

上海万科高福云境效果图过程稿

去年初，万科深陷“暴雷”传闻，出现股债双杀。

不过后续万科瘦身自救，特别是大股东深铁集团输血支持，万科出现企稳迹象。7月实现销售额134.5亿、行业排名第3，前7个月销售额821亿、行业排名第6，销售表现优于行业平均水平。

自救+大股东输血后的万科，未来回归正轨可期。

TOP1

碧桂园

亏损190.8亿

暴雷房企面临大考？

上半年的“亏损王”，要属碧桂园了。归母净利润亏损190.8亿，相较于去年同期151亿的亏损，碧桂园的亏损幅度越来越大。

作为曾经能与恒大掰手腕的宇宙级房企，碧桂园曾创造了发展的“奇迹”，最高峰时销售额超7800亿、归母净利润超600亿，区域总年薪超5000万。其高周转模式曾经成为众多房企学习的“标杆”。

不过行业深度，重仓三四线的碧桂园终以“暴雷”收场。去年底，碧桂园逾期债务超1800亿。

韶关碧桂园云著

眼下，碧桂园还是有好消息传出。前几天，碧桂园超过100亿美元的境外债重组获批，预计将大幅削债并展期。

不过相比于债务重组，能不能如期向业主交付房屋还要打上一个巨大的问号。

去年，碧桂园交付了4608万㎡、超38万套房子。

按照规划，碧桂园预计今年将交付21万套房源，前5个月交付了5万套。保交付，仍然是碧桂园面临的一道“大考”。

02

101家房企谁最能赚钱？

上半年，预盈房企41家，盈利500万就能跑赢60%的上市房企，其中华润置地、远洋、中海、龙湖、保利发展、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、中国金茂、建发国际盈利规模居前，除龙湖、滨江集团外，其他均为央国企。不过远洋集团能实现扭亏为盈，主要受益于债务重组。

盈利TOP10中，中国金茂的半年成绩单含金量不低，利润同比增长8%，这是他们在年初董事长、组织架构焕新后交出的第一份成绩单。

TOP5

滨江集团

盈利18.53亿

稳健的深耕型房企

滨江集团大家都比较熟悉，算是深耕型房企的标杆。

上半年，滨江集团大概是行业内唯一实现关键财务指标两位数增长的房企。

上半年，滨江集团实现销售额527.5亿，行业排名第10、民营房企第1；

实现营收454.49亿，同比上升87.8%；

净利润26.92亿，同比上升120%；

归母净利润18.53亿，同比上升58.87%；

毛利率12.24%，同比提升2.67个百分点；

货币资金295亿，现金短债比3.14倍，唯一超过3倍的民营房企。

在行业深度调整下，滨江集团还能逆势大幅增长，相当“另类”。

杭州滨江水电新城项目效果图过程稿

滨江“另类”的秘籍也不复杂：区域聚焦、城市深耕，高度聚焦杭州市场。

上半年，滨江集团新增16个土地储备项目，其中14宗位于杭州，2宗位于金华土；总土储中，杭州占73%。

滨江的这套打法，想不赚钱都难，其他房企想学也学不来的。

TOP4

保利发展

盈利27.11亿

房企新“一哥”

民营房企逐渐暴雷，央企保利发展终于坐上了行业第一的位置。

今年上半年，保利发展销售额达到1452亿，领跑行业。

不过这几年的行业下行，保利发展自然也受到影响。

上海保利世博天悦实景

去年，保利发展归母净利润50亿，同比下降约58%，已经连降43年。上半年，保利发展归母净利润27.11亿，同比下降63%。但依然不影响它成为行业NO.1。

不过保利发展在一二线城市核心区位的优质项目热销，38 个核心城市贡献了92%的销售额，同比提升3个百分点；在7个城市的市占率超过15%；17个城市排名前三。

在拿地端，保利发展在重点投资一线城市。上半年拿地投入509亿，同比增长304%，其中一线城市建筑面积占比23.8%，处于近年来的高位。

如无意外，保利发展今年会稳坐行业NO.1。

TOP3

龙湖

盈利32.29亿

经营性业务恐怖的77.7%的毛利率

尚未陷入债务危机的全国性民营房企，用一只手就数得过来。但龙湖一定是转型最成功的那一家。

如何衡量龙湖的“成功”转型？

上半年，龙湖营收588亿、毛利55亿，但运营业务和服务业务的毛利贡献已经远超开发业务。

开发业务毛利-11.82亿、运营业务毛利41.26亿、服务业务毛利25.56亿。

上海龙湖御湖境实景

也就是说，在行业深度调整下，运营业务、服务业务已经成为支撑龙湖利润规模的关键。

上半年，龙湖商业投资航道、长租公寓出租率分别保持在97%、95.6%的高位。

不过，龙湖的开发业务依然在稳步扩张，上半年在上海、重庆、贵阳、苏州新增了4个项目，总规划建面25万㎡。

向新发展模式转型， 龙湖找到了引擎换轨的方向。

TOP2

中海

盈利118.8亿

“一线城市之王”的底气

行业深度调整，中海的中期答卷相当亮眼。

|合约销售1201亿、权益销售1105亿，双双位居行业第2；

|核心归母净利润87.8亿，核心净利润率11%；

|在手现金1089亿，现金短债比升至4.9倍。

特别是中海的利润表现，中海核心净利润占销售TOP10房企总额的60%。

在“利润王”标签之下，2025年的中海又坐实“一线城市之王”。

上海中海·云邸玖章

上半年，中海在香港、北京、上海、广州、深圳5个一线城市合约销售556.4亿，也就是说，5个一线城市贡献了中海46%的业绩；如果不算子公司中海宏洋，5大城市销售占比将高达53.7%。

在北京，中海全口径销售304.5亿，销冠；如果再算上中海宏洋，上半年中海在14个城市的市占率位居第一。

在投资端，前7个月，中海新增22个项目，权益购地金额550.1亿，行业第一；新增货值1315.5亿，行业第一。一线及强二线城市投资占比达到86%。

下半年，随着上海、深圳、广州还有多个重磅项目入市，中海也将是销冠的有力争夺者。

TOP1

华润置地

盈利32.29亿

经营之王

看完华润置地的中期业绩，艳姐觉得华润置地最大的标签是：

经营之王。

上半年，华润置地营收949亿，其中经营性不动产业务营收121.1亿，同比增长5.5%；轻资产管理业务营收60亿，同比增长1.1%。

“第二曲线业务”规模似乎不大，但利润表现相当强悍。

上海苏河湾万象天地

经营性不动产业务核心净利润已超过了开发销售型业务1.01亿，毛利率高达72.9%

目前，华润置地购物中心总建面1185万㎡；期内新开业购物中心2座；在营购物中心数量达到94座。

这样的体量和规模，在行业内也是巨无霸式的存在。

在商业资产证券化方面，华润置地也相当抢眼。目前华夏华润商业REIT总市值已首破百亿元，自去年3月14日上市以来，股价累计上涨约50%，连续六个季度现金分红合计4.95亿,。

华润置地的转型，一切都在向新、向好。

结语

行业虽然不易，但不总是只有坏消息。

好消息是，1-7月商品房销售面积、销售额已经连续5个月同比缩窄。

前7个月，全国新建商品房销售面积5.12亿㎡、销售额4.96万亿，同比分别下降4%、6.5%。

但降幅较去年同期分别大幅缩窄14.6、17.8个百分点。

北京、上海等城市在限售、限购、贷款利率等方面也相继出台利好政策。

相信未来一些重点城市会进一步加大对房地产需求的支持力度。

主编：张艳

责编：Eric

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