公募REITs二级市场止跌回升：近九成产品环比上涨，有上市公司靠REITs增厚业绩

上周公募REITs二级市场终于止跌回升。截至上周五（8月29日），中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06%。

据Wind数据，已上市的73只公募REITs产品中，环比上涨的达到65只，下跌的则减少至8只。涨幅最大的三只产品为国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT，周内涨幅分别为5.7%、4.29%和4.22%。跌幅最大的三只产品则为工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT。

行业方面，上周首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT正式获批。同时国泰君安东久新经济REIT的扩募申请也于上周获批，这是公募REITs市场第八单获批的扩募项目。此外，上市公司中国外运半年报显示，REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效。

二级市场止跌回升，各类型REITs均收涨

在经历了几个星期的连续下跌后，上周公募REITs二级市场止跌回升。

Wind数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于846.89点，环比上涨1.06%；中证REITs全收益指数收于1073.33点，环比同样上涨了1.06%。其中，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为1.6%、1.1%。

底层资产方面，过去一周各类型REITs均收涨。开源证券数据显示，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs周内涨幅分别为1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%、0.69%、2.49%。

单只产品方面，据Wind，已上市的73只公募REITs产品中，环比上涨的达到65只。涨幅最大的三只产品为国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT，周内分别上涨了5.7%、4.29%和4.22%。

环比下跌的产品则大幅减少至8只。跌幅最大的三只是工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT，周内分别下跌了2.62%、1.3%和0.43%。

值得一提的是，上周全市场66只公募REITs（不计6月后新上市的7只）已全部完成2025年半年报披露。

申银万国证券数据显示，以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）同比提升1.3%；可供分配金额同比收缩4.3%，上半年实际分红金额同比下降26%，致使平均现金流分派率（未年化）降至2.36%（同比下降50BP），平均分红率（未年化）降至2.26%（同比下降146BP）。

分板块来看，消费类资产在“两新”等政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额同比增速分别为47%、35.6%、46.5%，产业园和能源类资产基本面则有所弱化，盈利及现金流能力承压。

首单外资消费REIT获批

上周，行业层面也有多项动态值得关注。

首先，上周有2单首发公募REITs取得新进展。8月27日，中金唯品会奥莱REIT基金成立。该基金发起人为Vipshop Holdings Limited（以下简称唯品会），原始权益人及运营管理机构为杉杉商业集团，基金管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司，首募规模34.8亿元。

就在同一天，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT正式获批，准予募集基金总份额4亿份。该基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资，管理人为华夏基金。首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到16.84万平方米，截至今年3月31日的整体出租率约为96%。另外，作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT至少20%的份额。

其次，上周国泰君安东久新经济REIT扩募申请正式取得证监会批复，这也是整个公募REITs市场第8单获批的扩募项目。据悉，国泰君安东久新经济REIT本次拟购入基础设施项目为东久工业旗下的东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期，购入项目资产估值合计3.59亿元。

此外，根据上市公司中国外运上周发布的2025年中报，可以看到REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，资产盘活战略见效。多家券商在分析中指出，今年二季度该公司投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元，主要为中银中外运仓储物流REIT上市，发行溢价率达16.2%，显著增厚投资收益。

截至8月29日，共有12只REITs基金等待上市。