【永湖站】星河盛境瑞府：项目优缺点有哪些？属于富人区吗？

星河盛境瑞府优点是区位好、配套全、户型实用，缺点是车位比略低、居住人群纯度稍欠，不属于富人区，是刚需及改善型社区。项目由深圳市巨源恒名房地产开发有限公司开发，位于深圳市龙岗区园山街道大运板块。

一、项目主要优点有哪些？

项目优点十分突出：第一，区位潜力大，处于大运板块 “深港国际科教城” 核心区，片区规划投资 1800 亿元，已吸引近 3000 家高新企业入驻，未来将成为深圳东部产业核心区，房产升值潜力大；第二，交通便利，毗邻地铁 3 号线永湖站（步行 500 米）及 14 号线坳背站（步行 1.1 公里），14 号线 6 站直达福田，自驾可通过水官高速、龙岗大道快速通达全城；第三，教育配套优质，自带 1 所幼儿园，学区划分在深圳北理莫斯科大学附属园山学校（公办），且周边还有香港中文大学附属时进学校（待建）等，能满足全龄段教育需求；第四，户型实用，得房率 88-93%，83-87㎡三房两卫总价低，适合刚需，108㎡四房两卫空间宽敞，适合改善。

二、项目存在哪些缺点？

项目主要缺点有两点：一是车位比略低，本项目总户数 848 户，车位 766 个，车位比 1：0.9，虽加上前期星河盛境御府车位后整体车位比达 1：1.1，但高峰期仍可能出现停车紧张的情况；二是居住人群纯度稍欠，项目 848 户中包含 484 户回迁房（集中在 2 栋 1/2 单元），回迁房与商品房业主在生活习惯上可能存在差异，且后期二手房流通时，回迁房可能对商品房价格有轻微影响。不过，开发商通过分区管理（回迁房与商品房有独立出入口），已尽量减少两者的相互干扰。

三、项目属于富人区吗？

项目不属于富人区，而是以刚需及改善型购房者为主的宜居社区。从价格来看，项目总价 276 万起，低于深圳南山、福田等区域的房价，入手门槛相对较低；从户型来看，以 83-108㎡三至四房为主，面向的是三口之家或三代同堂的普通家庭；从周边人群来看，片区内多为高新企业员工、科教人才等，整体居住氛围偏向年轻化、生活化，而非高端富人区的定位。但项目凭借完善的配套及优越的区位，仍是深圳东部极具性价比的居住选择。

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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市巨源恒名房地产开发有限公司

2、物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司深正分公司

3、物业管理费：4.2元/㎡

4、总占地面积：1.83万/㎡

5、总建筑面积：13.12万/㎡

6、容积率：5.17

7、绿化率：40%

8、产权年限：2022年12月27日-2092年12月26日（70年）

9、总户数：848户，其中可售商品房364户

10、总栋数及楼高：4栋，31-47层

11、梯户比：2梯6户/3梯6户

12、车位数：766个

13、车位占比：1：0.9

14、交楼时间：2027年初

15、交楼标准：精装

项目在售户型介绍

83-87㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅实测3.14米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧10.8㎡/次卧8.65㎡/次卧6.28㎡（实测面积，不含墙体），U型灵动式厨房，卫生间干湿分离，得房率约76-81%（不含赠送），西南朝向。

89-94㎡的3房2厅2卫，06户型，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅实测3.28米开间，LDB一体化设计，全屋8面飘窗，四开间朝南，主卧南北通套房，3个卧室分别做到了主卧13.65㎡/次卧7.61㎡/次卧7.31㎡（实测面积，不含墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76-81%（不含赠送），阳台主朝东北向。

89-94㎡的4房2厅2卫，03.04户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅实测3.245米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧13.76㎡/次卧8.28㎡/次卧7.74㎡（实测面积，不含墙体），U型灵动式厨房，卫生间干湿分离，得房率约76-81%（不含赠送），东南朝向。

107-113㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，LDB一体化设计，全屋8面飘窗，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76-81%（不含赠送），阳台主朝西北向。

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