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北京朝阳【太阳宫地块】

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朝阳“压箱底”的王炸——太阳宫地块，入市动作比想象的丝滑。

7月30日，北京第六轮拟供应住宅用地清单发布，太阳宫新区D区土地一级开发项目CY00-0215-0627地块亮相。

8月27日，该地块进入“用地预申请”，正式上架。

仅仅过了一天，8月28日，该地块被成功激活，转为“招拍挂”。

按照年初的计划，该宗地拟供应时间为今年9月。如今，抢先了两个月的太阳宫地块，即将于9月30日迎来最终的买家。

01双轨交汇，资质顶配

先来看这宗地的基本信息，再来分析太阳宫地块为什么动作这么快了。

太阳宫地块位于朝阳区太阳宫乡，地处东北三环、东北四环之间，距北三环、京承高速出入口约1公里左右，紧邻地铁10号线和17号线换乘太阳宫站。

具体四至为：北至太阳宫小街，东至太阳宫中路，南至太阳宫南街，西至安馨家园小区。

用地规模约1.94公顷，规划地上建筑面积约5.06万平方米，起拍价31亿元。折合楼面价约7.1万元/㎡。

挂牌竞价时间为9月17日起至9月30日下午15:00。

左右滑动查看《地块区位图、影像图和规划图》

就项目资质而言，交通＋教育＋配套，在朝阳基本无短板。

交通：东北三环到四环，10号线＋17号线双轨交汇。10号线3.5环线地下大动脉，17号线由北向南串联未来科学城、望京、国贸和亦庄产业群。

教育、医疗：周边的人大附中（朝阳分校）、人大附中朝阳学校、1.6公里外的中日友好医院。

配套：地块对面的凯德mall、东侧的太阳宫公园、北侧的太阳宫体育休闲公园等。

02土地变性，开发难度降低

早在6月18日，北京市规自委朝阳分局就公示了太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块规划综合实施方案。Ⓐ售楼处电话☎400-159-8559转接5555（来电预约）

令人意外的是，这宗地的部分指标与年初朝阳区的拟供地清单中有所不同——

首先，之前的地块编号是太阳宫新区D区0210-627地块，此番变更为CY00-0215-0627地块；

第二，用地性质从“F1住宅混合公建用地”变成了“二类城镇住宅用地”；

第三，用地面积1.94公顷不变，但建筑规模从5.83万平方米减少到了5.04万平方米，容积率从3.0下降至2.6；

第四，原住宅建面4.08万平方米、商办0.95万平方米和养老设施0.8万平方米（建成后无偿移交），调整为住宅建面4.28万平方米 、商办0.74万平方米。

更新后的地块规划控制指标表，CY00-0215-0627地块容积率2.6，建筑高度80米，绿地率30%。地上总建筑规模约5.04万平方米（包含0.74万平方米的商业设施）；地下应结合轨道站点设置，建设不少于0.55万平方米的商业设施。

同时，地块地下空间应与地铁17号线预留通道连接，并与地铁10号线站厅联通。现状地块A出入口、17号线风亭将进行改造，与项目结合建设。

显而易见，地块调规之后，容积率更低，住宅建面增加，公建配建面积减少，养老设施直接取消……这块地的综合素质一下子就上去了。

从住宅混合公建用地变身纯住宅用地，这或许就是太阳宫地块动作加快的主要原因，后面肯定不缺买家了。

需要注意的是，本次的招牌挂，上次变更过的建筑规模再次微调，从5.04万平方米提升至5.06万平方米，容积率不变。

03土拍前瞻：溢价成交

8月18日，地块规划综合实施方案公示后的反馈意见发布。

不愧为“网红”地块，短短的一个月公示期，该方案共收到网上公众反馈有效意见614条。整理后，主要有六条，其中不乏关于变更用地规划性质、减少商业建面、取消养老设施的意见。

同时，对于周边学校的问题，虽然不属于此次公示的范围，建设单位还是给出了相应的意见——“周边现有基础教育资源幼儿园、小学、九年一贯制学校，中学共计21所，可解决本用地及周边居民教育需求。”

都是购房者十分关注的问题。如今，太阳宫地块的热度只增不减。

简单推演下9月30日的土拍。周边的玖合府，于2022年6月由中建玖合以66.815亿元摘得，起拍楼面价约7.67万元/㎡，最终，溢价15%竞到了8.825万元/㎡。

新地块起始楼面价约7.1万元/㎡，大概率也会溢价成交，有可能推高至9万元/㎡以上。

在售价上，玖合府指导价13万元/㎡，政府持有10%产权份额，个人实际购房价约11.7万元/㎡。

实际成交情况：玖合府2022年9月19日取证，10栋楼412套房源基本去化完毕，成交均价和个人购房部分的指导价一致，约11.7万元/㎡。

在拿地高溢价的情况下，新地块项目对应的售价有可能突破12万元/㎡以上，保守估计在11.5万-12万元/㎡区间。

周围二手房高端住宅众多，包括太阳公元、火星园、红玺台及丰和园等，二手房挂牌价在11万-15万元/㎡不等。

产品上，按住宅建面4.28万㎡，户均套用玖合府的约187㎡估算，大约产出约230套房源，体量不大。

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