湖北
农村合作建房，政策初衷与现实偏差有多大？2016年11月，国务院发文件鼓励返乡人员创业。
文件说，允许和农民合作改建自住房，盘活闲置宅基地。
那会儿想的是，让农民工、大学生等回村干事赚钱。项目用地难？老家空闲农房和宅基地，成了突破口。
2019年农业农村部再发文，明确合作建房搞休闲旅游、农产品加工。政策本意是好的，激活资源、带农增收。谁承想，执行着执行着，慢慢走偏了。
有的城里人直接买宅基地，建别墅当“固定资产”。
没证还敢签长约，农户反悔打官司，买房的准吃亏。更离谱的，圈大院建私人庄园，活像旧社会财主。拆了还闹？
老百姓不心疼，这叫“嘚瑟过了头”。工商资本介入更复杂。
讲规矩的搞民宿，统一规划统一经营。不讲规矩的，建小院当小产权房卖，签50年合同“打掩护”。赚快钱是快，可碰了农村土地制度的红线。
中央划了三条底线：公有制不能变、耕地不能占、农民权益不能损。宅基地还有四条红线：禁城里人买地、禁退休干部占地、禁建别墅庄园、禁违规合作。
碰了这些，再怎么折腾都是违规。
合作建房，法理上算“合伙”。《民法典》说，合伙要共享利益、共担风险，财产不能随便分。可实际操作里，不管是出钱还是出地，本质像“租赁”。
《民法典》规定，租赁最多20年，超了部分无效。
2019年中央文件也说，农房租赁不得超20年，到期再议。最大难题是产权。
合作建的房，没法办产权登记，权益没保障。有的地方试过突破：湖南张家界按“三权分置”登记使用权。江西龙南给乡贤发不动产证，河北滦平出鉴证书。
可自然资源部门不认，争议一直没断。这事儿，说简单不简单，说复杂也复杂。政策想盘活资源，可总有人想钻空子。
农民要增收，资本要回报，底线得守住。合作建房到底咋走？还得看政策细化和执行。
您身边有合作建房的例子吗？合规还是踩线？关注我，聊更多三农政策那些事儿。
注：具体政策以官方最新文件为准。
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