超300个亏损项目扭亏,碧桂园服务期待合理估值｜直击业绩会

8月27日，碧桂园服务发布2025年中报并在线召开业绩会。

上半年公司实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2%；毛利43亿元，微降3.5%；股东应占核心净利润约15.7亿元；期末银行存款和结构性存款约164.7亿元。

对于盈利出现的波动，管理层表示，公司核心盈利能力在行业内还处于相对领先的状态，在化债优表部分业务结构、运营战略性收缩以及风险客商更改计量方法的影响下，形成了阶段性、偶发性的波动。

“核心利润下降大约有一半以上的因素是在清理化债和长账龄欠费，是进行债务处置的过程中形成的损失；另一部分是业务上的主客观波动调整，以及公司需要出清历史遗留问题和外部宏观因素。”考虑到现金流波动收到季节性波动以及业绩前期投入影响，公司决定不调整全年目标。

截至6月底，碧桂园服务在管物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米（包括“三供一业”住宅收费管理面积0.9亿平方米），其中位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为40.2%。

当前，物业市场增量下行，住宅物业换手率不断攀升，行业竞争愈发激烈。碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮在会上表示，物业费降价的呼声反应了行业发展还不够规范的现状。他说，“近期国家关于扎实开展物业服务领域突出问题集中整治的政策出台，对物业企业的诚信经营、合规经营提出了更高的要求，中长期来看对推动行业规范稳健发展是好事情。在这样的背景下，龙头企业会拥有更多的机会，因为头部企业在规范经营、品牌重视、数字化能力投入等方面拥有更多的优势。”

徐彬淮表态，未来三到五年，碧桂园服务将回归客户导向，走向合理的盈利空间。“未来物业服务定价权应该是客户所拥有的，物业企业要做的是与之匹配，并且做到诚信公开。公司将结合客户的需求，将毛利率调整到一个合理的水平，同时积极拓展市场、高质量发展，希望保持毛利额的稳健合理增长”。

从收入构成来看，上半年碧桂园服务的物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7%；社区增值服务和“三供一业”服务分别为21.0亿元和50.7亿元，同比增长5.3%和51.6%。

对于《国际金融报》记者提出的部分业务毛利率下滑的应对策略，碧桂园服务表示，公司已从深化服务分级、升级数字化运营、搭建经营管理体系，以及升级客户关系管理体系等四方面入手，提高经营质量。

上半年碧桂园服务在11个区域的37个城市、942个项目中实现服务分级，54%的项目经营利润率出现良性提升。同时，对项目分类管控，制定差异化的管理策略，1—6月超300个住宅全委包干亏损项目实现良性扭亏，41%的项目利润率同比合理提升。碧桂园服务认为，一户一档客户关系管理助力健康可持续的收费，针对不同客户情况制定针对性的收费策略，如处理与房产相关问题、关注困难客户需求等，上半年实现综合收费率同比提升3.5个百分点。

对于市场关注的外拓业务，上半年碧桂园服务的第三方市场拓展签约面积达6477万平方米，同比增长66%。持续外拓也让公司的关联交易不断下降，今年上半年关联方收入占总收入降至1.1%，在公司看来，“基本实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营的转型。”

被问及物业股的估值问题，管理层认为，资本市场对行业的定价目前是低估的。

“当前的确有业绩压力以及转型阵痛，但行业依旧存在着大量机会。一方面是基于人的需求并没有饱和满足，新的理念和需求也还没有很好的产品可以解决，我们还可以延伸服务的边界。”碧桂园服务认为，当前首先要稳固基础业务，提升产品力，促进内生的增长，实现财务业绩的持续成长。在此基础上，相信资本市场应该能够合理给予估值。

“我们想把公司变成真正的高价值成长股、安全的收息股，让新产品也有成长和突破。希望在给出良好答卷之后，资本市场能对我们有更好的估值。我们理解今天风险问题带来的担忧，期待后续的努力能够改变现状。”该公司表示。