115%得房率！“深圳里”杀出质价比黑马

原创 刘博团队

研究自去年以来深圳所有的日光盘：从光明首个得房率接近100%的新规项目“日光”，到龙华得房率超100%新规产品被一抢而空。

得房率，正成为深圳人买房的第一硬指标，这是一个重大转变。

2020年之前，大家都在谈论杠杆、回报率、性价比，那时候都很浮躁。

而现在买房正回归居住属性，更看重的是“质价比”——在价格足够低的同时，品质要更好。

最近，我们发现一个“质价比”和“得房率”拉满的项目——三正鹏程上花园二期。

所有准备买房的朋友，都可以关注一下，绝对刷新你对好房子的理解！

01

“真假”得房率

自去年“两会”以来，“好房子”成为热词，“第四代住宅”的概念也甚嚣尘上。

究竟什么是好房子？目前尚没有一个标准答案，但在市场上，一场关于“得房率”的竞赛已经悄然展开。

回想上一代住宅，深圳的得房率普遍在70-80%之间。而建筑新规之后，新一代住宅的得房率大幅提升，东莞最高约107%，深圳最高约108.7%。

而三正鹏程上花园二期，最高得房率达到了约115%。

这是什么概念？

这意味着，你买一个约85㎡的刚需入门户型，实际使用面积能达到约96.38㎡，相当于旧规产品约110㎡的改善型户型。

而且现在市面上大多数85㎡户型即便做到三房两卫，也是紧凑的小三房，次卧常常只能放下一张床和一个小衣柜，转身都显得局促。

但在三正鹏程上花园二期，建面约85㎡三房两卫，最小的次卧也能做到约9㎡，不再为了实现“三房”功能性而牺牲舒适度，让每一个家庭成员都能拥有一个体面、舒适的独立空间。

还有建面约105㎡四房两厅两卫，实际使用面积高达约116.97㎡，三间次卧均约9㎡，五开间朝南，约15m采光面，约6.7m观景阳台，南北通透。

这个传统的刚需改善型面积段，被三正鹏程上花园二期做成了媲美旧规约130-140㎡大户型居住体验。

关于得房率，还有一个更大的问题。

去年深圳建筑新规，允许飘窗深度从0.6米增加到0.8米。这多出来的20厘米，就成了开发商拉高得房率的主要手段。

于是，我们看到市场上出现了大量“新规”户型：为了在合规框架下尽量提高得房率，产品开始在卧室、书房、甚至客厅的各个角落都塞满飘窗。一套房子下来，飘窗面积占比动辄接近20%。

这种新增的空间是低效空间，拉高的得房率是“假”得房率。

市场中也因此出现了一种无奈又心酸的声音：在深圳，花500多万买的房子，老人和孩子可能只配睡在飘窗上。

市面上的传统飘窗

而三正鹏程上花园二期设计的新规产品，做出一个创举——让飘窗落地。

当飘窗不再是那个高出地面几十公分的台子，而是完全融入地面，成为你脚下可以真实踩踏的面积时，这时的得房率，才是“真”得房率。

没有了凸出的飘窗台，无论是放床、安放书桌还是定制衣柜，都变得随心所欲，空间的自由度被完全释放。

示意图仅供参考

“好房子”这个概念很好听，但也容易让人迷失。很多时候，我们看到的是为了创新而创新，为了概念而牺牲了居住者最根本的需求。

而三正鹏程上花园二期最大的优点，恰恰在于它没有忘记居住的本质：阳光、空气和视野。

在项目的新规产品中：

• 所有户型都做到了四开间朝南，家里重要空间都能更大限度地拥抱阳光。
• 最大采光面达到了惊人的约21米，即便是最小的户型，采光面也有约12.7米。
• 所有户型都带超大观景阳台，最大约2×8.7米，成为家庭生活的第二客厅。
• 所有户型的主卧都配置了270°的全景落地窗，城景、园景都变成日常生活的背景。

这一切设计给人最大的感觉是，它是在服务于“人”，而不是服务于某个新规、某个概念，或某个漂亮的参数。

当然，三正鹏程上花园二期也有很多巧思，如部分户型的“入户花园”设计，你可以从容地在这里换鞋，放下手中的快递，把湿漉漉的雨伞放在这里沥干，而不用担心弄湿家里的地板。

这个入户花园空间，也给“回家”这个动作一份难得的仪式感，从这里开始过滤掉外界的嘈杂与疲惫，带着安稳的心情回归家庭。如建面约125㎡户型图：

还有“宽厅无剪力墙”的设计，意思是家里最核心的客餐厅区域与相邻的次卧空间，中间没有承重墙阻隔，形成了一个完整、开阔的大空间。

这种设计给了业主更大的自由。在二人世界时，它可以是一个开阔的社交大客厅；当孩子出生，或者你需要一个安静的家庭办公室，这个宽厅又能灵活地分割出一个独立的房间，满足家庭在不同生命周期的不同需求。如建面约142-145㎡户型图：

花更少的钱，住进空间更大、阳光更多、视野更开阔的家——这就是三正鹏程上花园二期给出的“质价比”。

02

一站路省一半房价

当大家都在谈论“好房子”的时候，很多开发商会给你看漂亮的会所、讲述未来的生活方式。

但我们心里都清楚，对于大多数在深圳打拼的人来说，一个“好房子”最实在的标准，其实就两个字：轻松。

是首付和月供的压力能小一点，是生活不必过得那么紧绷，是精神上真正的放松。

是在同样甚至更少的预算下，能给家人一个更大、更舒适的空间，让孩子有地方奔跑，让老人有地方晒太阳。

而三正鹏程上花园二期，恰恰就是这样一个让你“轻松”上岸的选择。

项目距离深惠城际凤岗站只有约600米，而这条线路，可能和你以往理解的地铁完全不同：

它更快：设计时速160公里，是普通地铁的2倍。这意味着通勤时间被大大压缩。

它更核心：终点站是前海，中间串联了深圳北、五和、大运、平湖这些城市核心枢纽。从凤岗出发，一站到深圳，五站抵前海。约30分钟让凤岗和深圳最高价值的区域紧密相连。

它更确定：这不是规划，而是已经全线动工、进度超过70%的准现成轨道。预计2027年通车，它的价值，你很快就能亲身体会。

沿着这条城际线，前海的新房单价是10万+/㎡，深圳北站约7.2万/㎡，五和约5.1万/㎡，大运约5.2万/㎡……而仅仅一站之隔，三正鹏程上花园一期当前在售价格是约2.18万/㎡起。

一站路，房价省了一半甚至更多。

这意味着，你不用再退而求其次，为了预算去选择一个户型紧凑、牺牲居住品质的“老破小”。

这意味着，每个月的月供压力骤减，你可以把省下来的钱，用在孩子的教育上，用在家庭的旅行上，而不是被房贷压得喘不过气。

这30分钟的通勤时间，为你和家人换来的，是一个更从容、更体面、更有幸福感的生活。

更重要的是，这种轻松的生活，并不需要你牺牲日常的便利。

项目自带约1万㎡的临街商业，与镇田步行街、黄河百货、天安数码城商圈仅一路之隔，日常购物、餐饮娱乐下楼即享。

家楼下就是约4万㎡的东深河滨河公园，不远处还有千亩级的雁湖公园。晚饭后带家人散步，周末与孩子亲近自然，都是举步即达的日常。

项目配建24班幼儿园（已建成）和36班小学（建设中），周边还有市一级雁田小学、镇田小学，以及新世纪英才学校(广东十佳民办学校)、明贤学校、才华学校等多所学校环绕。目送孩子上学，这种安心是千金不换的。

三正鹏程上花园二期的“质价比”就在于：它用一站路的价差，为你抹平了巨大的购房压力。

同时，又将高效的通勤、醇熟的商业、优美的公园和完善的教育这些关乎生活品质的核心要素，一样不少地全部配齐。

03

以产业锚定未来

一个“好房子”，除了价格和品质过硬，真正让其穿越周期的还是其所在的土地价值。

很多人对凤岗的印象，还停留在“临深”。但如果你摊开地图，会发现凤岗的雁田正处于深圳的地理中心。

这种独特的区位，让凤岗雁田成为了深圳科创产业外溢的首选战略要地：

目前，凤岗已吸引2000多家优质企业从深圳转移至此，引进重大产业项目10+个，大量科创企业流入带动，凤岗社会经济发展高速狂飙，人口5年翻1倍，规模以上企业5年翻1.5倍，GDP增速连续十几年蝉联临深9镇NO.1。

依托约 150 万㎡天安数码城、约100 万㎡天安深创谷、约 180 万㎡京东智谷等龙头项目，凤岗雁田未来将汇聚数千家高科技企业、超 10 万精英人才。

官方正全力谋划三个500亿元级的现代产业集聚区，分别瞄准新一代电子信息、人工智能与低空经济、半导体及集成电路，展现了其从“制造重镇”迈向“科创强镇”的决心。

高能级的产业，必然汇聚高收入的人才；而高收入的人才，必然催生高品质的居住需求和高价值的租赁市场。

这种强大的租购实力，已经在项目一期得到了验证——目前一期租金约在3500-5500元/月，且市场上一房难求。

三正鹏程上花园二期，最高约115%的超高得房率、对标深圳湾一号的豪宅立面、约600米即达“超级地铁”站的便捷交通，价格不到一站之隔平湖的1/2，仅是深圳北的三分之一，更是前海的零头。

用深圳的通勤时间，换取一半以上的购房成本，同时享受一个“花三房的钱，买四房空间”的新规好宅，这笔账，谁都会算。

9月6日，三正鹏程上花园二期营销中心及全新样板房即将盛大开放，有购房计划的朋友一定不要错过。