地王赌客退场：纪海鹏和他的龙光帝国

2025年8月25日，深圳市龙光控股有限公司一纸公告，宣告公司不再设立董事会，创始人纪海鹏不再担任董事。

这家拥有总资产约2125亿元的粤系房企，正在通过“精简治理结构、加快决策流程”来应对前所未有的挑战。

这位曾经风光无限的“潮汕大佬”，低调退场。

作为龙光集团的创始人和灵魂人物，纪海鹏的退出标志着一个时代的结束。

就在四年前，他还自信地对外宣称：

龙光集团能在民营房企中笑到最后。

2016年6月8日，深圳土地房产交易中心拍卖厅。气氛紧张得能拧出水来。

央企国企的代表们西装革履，交头接耳。他们面前的桌子上摆着厚厚的测算文件和报价单。当拍卖师报出起拍价后，举牌应价声此起彼伏。

价格一路飙升，很快突破了百亿大关。举牌的企业逐渐减少，只剩下最后几家实力最雄厚的开发商。

当价格达到140亿元时，拍卖槌重重落下。

现场一片哗然。成功拿地的，是一家总市值仅127亿元的粤系房企：

龙光地产。

它的创始人，是一位来自汕头的商人：

纪海鹏。

更令人惊讶的是，这块位于光明新区的地块，楼面价已经超过3万/㎡，而周边房价只有2.8万/㎡。

意味着龙光需要卖到4.5万/㎡以上才能盈利。

业内同行纷纷摇头：

“纪海鹏这次赌得太大了”

“这是要赌上身家性命啊”。

然而一年后开盘，龙光却创造了奇迹：

700套房源，均价5.3万，一分钟售罄。

这场豪赌，纪海鹏又赢了。

在深圳前海另一场土拍现场，多家房企入场围猎，其中不乏央企国企，大多抱着志在必得的心态。

开拍后，现场争夺异常激烈，举牌超100轮。

但最终，地块毫无悬念地被龙光拿下。

业内人士提到纪海鹏就三个字：

“太狠了”。

这位在土地市场上霸气十足的大佬，在日常生活中却异常低调。

网上鲜少有他的报道，甚至百度百科对他的介绍也只有寥寥百字。

马云曾经评价过粤商，他说：

“粤商都是低调做事，闷声发财，而浙商却是高调做事，自带网红色彩。”

纪海鹏就是低调粤商的代表人之一。

即便是2014年因为女儿纪凯婷成为全球最年轻女富豪而登上热搜，纪海鹏也没有公开露面。

他仿佛永远躲在幕后，运筹帷幄，却不见踪影。

纪海鹏，这位低调的潮汕商人，在踏入房地产领域之前，曾经从事医疗器材和建筑材料生意，并在这个过程中赚取了第一桶金。

1996年3月，纪海鹏看准中国房地产行业的发展潜力，在汕头成立龙光建安公司，开始涉足房地产行业。

1998年，纪海鹏拿下了“阳光花园”二期工程，创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的记录，在房地产圈一举成名。

2000年，龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”，在汕头一举成名。2001年，其销售额已占据汕头房地产市场的1/3，成为当地龙头企业。

2003年，纪海鹏带领龙光走出汕头，正式进入深圳市场。他以2.86亿元竞得深圳市宝安中心地块，掀开异地扩张的序幕。与其他追求全国化布局的房企不同，纪海鹏坚持深耕大湾区。

纪海鹏的拿地策略大胆甚至可谓彪悍。

他习惯于在行业低迷时期扩充土储，在市场火热时减缓拿地速度。

2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华地王，楼面地价超过25000元/㎡，甚至超过了当时龙华的新房价格。

2016年6月8日，纪海鹏和龙光再次震惊地产圈。龙光斥资140亿元拿下深圳光明新区一块地王，而当时龙光的总市值不过127亿元。

这意味着纪海鹏为了一块地赌上了整个公司的身家。当时光明新区的房价平均只有2.8万/㎡，而龙光拿下的这块地需要卖到4.5万/㎡以上才可能盈利。

2017年开盘时，龙光却创造了奇迹：700套房，均价5.3万，一分钟售罄。这一豪赌再次成功。

在纪海鹏的带领下，龙光集团迅速发展。

2012年，龙光地产销售额首次突破百亿。

2020年，龙光成功实现千亿目标，跻身行业20强阵营。

2021年，龙光销售额达到1402亿元，风头一度盖过了老牌房企富力。

也是在这一年，纪海鹏自信地对外宣称：

“龙光集团能在民营房企中笑到最后”。

纪海鹏家族的财富也随之飙升。

2019年，他以500亿元财富位列《胡润百富榜》第51位。

2020年，纪海鹏家族财富更是达到670亿元，位列胡润百富榜第56位。

与其他富豪不同，纪海鹏很早就开始规划财富传承。

2014年，福布斯发布中国富豪榜，他24岁的女儿纪凯婷以80亿身价成为全球最年轻的女富豪，一举超越了Facebook的联合创始人达斯丁·莫斯科维茨。

早在龙光地产上市之前，纪海鹏已经为女儿在公司设立了非执行董事的职位，并且在香港设立了家族信托，通过这种方式让女儿持有了龙光地产85%的股份。

纪凯婷出生在香港，很早就通过投资移民拿到了圣基茨和尼维斯护照，同时还拥有中国香港的永久居民身份证。

这个岛国是加勒比地区有名的“避税天堂”，没有个人所得税、遗产税、赠与税、资本利得税。

纪海鹏在将资产转到女儿名下时，纪凯婷同时声明全权委托父亲纪海鹏管理这部分股权，也就是说，纪海鹏仍然可对龙光地产进行有效控制。

然而，好运并没有一直眷顾这位冒险家。

2022年初，市场传出龙光存在未向外界公布的私募美元债务。

消息一出，资本纷纷撤场。

短短一周内，龙光集团股价惨遭腰斩，暴跌50%以上，蒸发235亿港元。

当年5月，龙光在“股债双杀”的内忧外患之下，被迫停牌。

资金链枯竭、债务危机、销售额下滑，一路豪赌的龙光终于迎来凛冬。

三个月后，龙光主动向外界承认集团爆雷。

2023年3月，龙光发布的财报显示：

全年销售额为441.1亿元，同比暴跌千亿有余，集团净亏损88.7亿元，总负债达到惊人的2265亿元。

面对危机，纪海鹏选择了与其他房企大佬不同的道路。

他公开承诺“坚决不躺平、不逃债”，并一直在幕后推动债务重组。

2022年起，龙光集团开始面对境外债务压力，五笔境外债务逾17亿美元无法付息，推动企业启动全面的境外债务管理。

2025年3月17日，龙光控股向投资人发布定向公告，披露其境内债务重组方案，涉及债务共计21笔，本金余额合计220亿。

经过多轮谈判和策略调整，龙光终于在2025年7月10日宣布境内债券重组表决通过。

该方案涉及21笔公司债券，本金余额合计219.6亿元，涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项。

在境外债方面，2025年2月最新公告披露，其境外债权人支持率已达80.8%，只待香港法院批准。其境外债总额约80.38亿美元，整体削债比例达到7成。

若境内债的削减比例也按照7成计，两次重组，龙光削债的总规模，高达560亿元左右。一旦落地，将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。

债务重组只是龙光面临的一个挑战，更大的困难在于经营复苏。

截至2024年末，龙光土地储备的总建筑面积约为2361.41万㎡。

中指研究院的数据显示：2025年16月，其总销售额为47.8亿元。而在2024年，龙光集团的销售额为84.3亿元，但整体回款表现不甚理想，前两个月仅为10亿元。

8月27日最新披露的2025年中期业绩显示，上半年龙光集团收入为34亿元，净亏损为19.6亿元。

对于持续亏损的原因，龙光集团称主要由于房地产行业持续低迷，毛利率依然处于低水平以及就存货计提减值拨备。

2025年上半年，集团实现合约销售约39.75亿元。

合约销售中，大湾区、长江三角洲区域、西南区域及其他区域占比分别约为53.5%、17.4%、4.2%及24.9%。

龙光控股取消董事会的决定，正是在这样的背景下产生的。

公告明确表示，此举是为了“精简治理结构、加快决策流程、提升运行效率”。

龙光控股不再设立董事会，仅设一名董事兼总经理，由沈沛勇担任；纪海鹏、纪建德、陈芳不再担任董事；公司不再设置监事，张倍源不再担任监事。

此次变动依据《公司法》第七十五条、第八十三条规定及《深圳市龙光控股有限公司2025年股东会决议》进行，且已由公司股东会作出决议，符合相关法律法规及公司章程要求。

在房企债务重组全面提速的当下，“实质性削债”已成为主流。

越来越多房企采用“债转股”方式削债，如旭辉、融创、佳兆业等，通过发行可转债或股权置换降低负债率。

尽管不再担任董事，纪海鹏作为创始人和股东，仍可能对公司具有重要影响。

他的经验和智慧可能以新的方式继续为龙光贡献力量。

从2016年耗资140亿拿下地王，到2022年总负债2265亿元；从2019年500亿元财富位列胡润百富榜第51位，到2024年财富缩水至25亿美元排名第1330位。

纪海鹏的商业生涯经历了过山车般的起伏。

如今，龙光控股取消董事会，纪海鹏退出，标志着这位“潮汕大佬”正在告别他创造的舞台。

但纪海鹏的故事还未结束。

他承诺的“绝不躺平”，以及92%债权人支持率的债务重组方案，似乎暗示着这位地产大佬正在酝酿他人生的又一次豪赌。

截至2025年6月30日，龙光集团的现金及银行结余约89.52亿元。

龙光集团在财报中称，“鉴于当前房地产市场持续低迷，时逢资本市场融资来源有限”。

龙光正在积极推进境内外债务重组

。境内债券重组已全部获得相关债券持有人会议审议通过。

境外债务重组也已获得超过80.8%的同意债权人支持。

这位曾经的地产赌客，如今正为他极具冒险精神的商业生涯写下另一个剧本。