房子被抵押、查封？这些新规一定要知道呀

近几年，购房人的房子被开发商抵押，面临查封的案件越来越多，当购房人想要提执行异议时，“该房屋不是购房人名下唯一住房”、“房子没有过户”等种种因素都成了购房人维权的阻碍。这些严格的条件，曾是执行异议之诉中的难点。

2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）正式施行，为破解这一难题提供了明确的法律指引，显著拓宽了对购房人，尤其是商品房消费者合法权益的保护范围。

相比于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，《解释》的突破主要体现在以下几个方面：

1、破除“唯一住房”枷锁，回归居住需求本质。根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足“购买房屋用于居住且为家庭唯一住房”“已支付超过百分之五十价款”等条件，才能排除执行。而新规不再要求必须是唯一住房，“用于满足家庭居住生活需要”就可以了。

这意味着，学区房、为改善居住条件购买的“第二套房”、因工作通勤需要购买的房屋等都可以在遇到抵押、查封时申请执行异议。

2、未办理过户登记的“非因买受人自身原因”认定相对更宽松，并通过列举式的方式进一步进行了明确，有利于统一执行标准。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》明确，人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

这一规定统一了执行标准，减轻了购房人的举证负担。

3、工抵房受让人（如施工方通过以房抵债取得房屋）若符合商品房消费者条件，符合一定的要件，也可以请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行。这是一个重大突破。

《解释》明确，“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”也就是说，买了工抵房的购房人，只要其符合“商品房消费者”的条件，其所享有的物权期待权可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权甚至普通金钱债权的强制执行。

4、明确了购房人在一定情况下，可以执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请向其发放。这一点对于已经解除购房合同的业主，意义重大！

《解释》明确，“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。”这一点，可以在一定程度上减少购房人的损失，真正实现了购房款优先返还。

除此之外，《解释》在一定程度上简化了执行异议之诉的审理程序，如明确“案外人执行异议之诉的管辖法院”“执行终结后的救济途径”等，使买房人在房屋被查封、拍卖时，能更及时、有效地提起诉讼，维护自身权益。

《解释》的施行显著降低了购房人通过执行异议之诉保护自身物权的门槛，扩展了保护范围。但是，它依旧不会保护躺在权利上睡觉的人，作为购房人，当我们的权益受到侵犯时，要积极行动，擅用法律赋予我们的权利，守护我们的安身立命之所。