恒大退市，谁来保交楼？

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资本可以退场，但75万套烂尾楼业主而言，这场游戏的终结只是另一场煎熬的开始……

作者：华祥名

来源： 华祥名（ID：hua-mt）

2025年8月20日，港交所公告，由2025年8月25日上午9时起，中国恒大(03333.HK)的上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条予以取消。

交易屏幕上闪烁的股票代码 “03333.HK” 即将永久熄灭，而此刻，合肥某烂尾楼工地上，52岁的张建国攥着泛黄的购房合同，仰望着浇筑了一半的水泥框架 —— 那是他耗尽毕生积蓄换来的 “家”，如今换来的只是一座座裸露的 “水泥墩子”。

同一时刻，北京某处工地的混凝土框架在暮色中投下狰狞的阴影。业主王女士攥着泛黄的购房合同，指尖划过 “全额付款” 的字样。她每月仍需偿还8000元房贷，这对于一个工资阶层的人来说，无疑是致命的打击。

恒大退市的法律程序终结了其16年资本征途，但对张建国、王女士以及全国 75 万套烂尾楼业主（涉及约 600 万人）而言，这场游戏的终结只是另一场煎熬的开始……

01

退市机制冷酷而精确。

因连续停牌超18个月且未达复牌要求，恒大触发了港交所 “快速除牌” 条款。8月 22日将是其最后一个交易日，25日9时起正式摘牌。

恒大市值从4000亿港元跌至22亿港元，蒸发99%，股东手中的股票沦为废纸。而清盘人报告显示，恒大可变现资产仅20亿港元，面对高达450亿美元（约3500亿港元）的债务窟窿，清偿优先级末位的购房者几无可能拿回血汗钱。

呼和浩特恒大文旅城的工地上，2953套待交付房屋旁仅有450名工人在劳作。人均需建6.5套房的荒诞算术，丈量着工程进度的绝望。

这些冰冷数字背后是滚烫的人生。恒大占全国70万套烂尾房近一半，近600万家庭毕生积蓄被锁死在钢筋水泥的牢笼中。

80%烂尾楼业主出现焦虑失眠。长沙业主王敏每月还贷8000元，在维权群改名 “用房贷换水泥墩子”；呼和浩特2953户业主集资聘请律师团，将人均诉讼成本压至千元，却仍追不回被挪走的预售款。

对比业主困境，许家印前妻丁玉梅在英国购入33套公寓耗资4.8亿，每月生活费18.6万元；其子信托基金存续23亿美元资产。清盘人追讨438亿股息时，仅查获一架被冻结的私人飞机。

02

政府主导的保交楼政策正艰难推进，但资源向核心城市倾斜：一二线楼盘因资产价值高、完工成本低被优先抢救；三四线城市项目则被搁置。

河南新乡的 “恒大御湖天下” 仅建了一座大门，周边荒草丛生 —— 政府评估后认定 “从零续建成本过高”，近千户业主被彻底遗弃。

南宁政府设立30亿平稳基金隔离债务，促成2886套房交付；天津则将恒大汽车城改造为物流园，用租金反哺续建。但更多三四线城市选择沉默 —— 河南某市专班扣押预售资金三年，业主被迫住进毛坯房。

资金绞索首当其冲。恒大账面预估负债27.5亿美元，实际债权申报却达450亿美元，形成巨大资金窟窿。地方 “平稳基金” 如郑州、南宁的垫资模式难以为继 —— 三四线城市财政濒临极限。

法律迷宫更令人窒息。最高法虽明确 “购房权＞抵押债权”，但江苏连云港免除烂尾房业主房贷的判例尚未全国推广。清盘人杜艾迪坦承：境内破产程序与境外清盘令冲突，导致资产处置冻结。

尽管最高法规定 “购房者交付请求权优先于抵押权”，但现实中工程款、员工工资常挤占资源。江苏某业主虽胜诉解除房贷合同，银行却因开发商账户空空拒绝放款：“判决书换不来一把钥匙”。

信用崩塌则让重建举步维艰。景德镇恒大前员工在问政江西平台控诉：四年过去，农民工工资已付清，员工佣金却被 “等待破产清算” 的说辞搪塞。山东建材商被欠800万后彻底拒绝恒大项目，成为产业链断裂的缩影。

按每套房100万元计算，续建30万套烂尾楼需3000亿元。而恒大账上现金几近枯竭：2024年前九个月销售额仅200亿，海南海花岛年收入不足3亿，对债务如同杯水车薪。地方政府同样捉襟见肘，天津武清区为复工垫资4.2亿后，财政濒临极限。

地方政府在创新与保守间摇摆。天津将恒大汽车闲置土地改造为物流园，用租金反哺烂尾楼续建；河南将30个停滞项目打包REITs化，探索资产盘活路径。但在某些三四线城市，专班扣押预售资金后仍无力复工，业主被迫住进毛坯房长达三年。

金融机构深陷道德困境。银行面临两难：推进停贷判决会加剧坏账率飙升，放任则导致社会风险累积。信托投资人更发出灵魂拷问：“理财血本无归，为何还要为保交楼买单？”

购房者正经历心理嬗变。南宁业主联盟通过千人集体诉讼，将人均维权成本压降至千元。更多人却陷入沉默 ——80%业主出现焦虑失眠，维权群从激烈讨论渐趋死寂。

清盘人手握虚幻权杖。尽管控制着账面上270亿港元资产，实际仅变现20亿港元，还要面对横跨280个城市的3000家法律实体。

在绥化恒大观澜府，业主们甚至撬开未竣工的房门自行入住。地库还是 “水帘洞”，电梯常困住人，但他们的存在倒逼着工程推进。钥匙转动锁孔的声响，成为废墟中最倔强的抗争。

03

恒大留下的2.4万亿债务黑洞，终将由制度修补与人性微光填补。当狂欢的资本散去，社会契约的重建始于最朴素的真理：水泥森林里，每一把钥匙都比代码更沉重。

恒大退市是资本游戏的终章，却是社会契约重建的起点。当狂欢的资本离场后，那些被遗忘在水泥骨架间的钥匙，正在叩问一个根本命题：财富的正义该如何救赎？

业主覃澎的控诉信里藏着答案。他的房子被地方平台公司违规网签抢占，纪委认定程序违法却维权无门。信中字字泣血：“求您以雷霆手段，把房子还给我这个走投无路的父亲！”

这不是乞求，而是对公权力的问责 —— 当制度刚性匹配人性温度，谁能保证75 万扇黑暗的窗才能透进光。

退市钟声余韵消散，工地上的钥匙串又开始叮当作响。资本可以退场，但那些握紧钥匙的手，仍在等待黎明。

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