中海发展：三个充满信心 | 业绩会实录

乐居财经 徐迪8月27日，中国海外发展举行2025年中期业绩发布会。董事局主席颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉等管理层出席。

上半年，中国海外发展实现合约物业销售额1,201.5亿元（单位：人民币，下同），位居全行业第二。期内收入832.2亿元，除税前溢利130.0亿元，核心股东应占溢利87.8亿元。

1-7月，集团共获取22幅地块，权益购地金额550.1亿元，投资规模行业第一。公司的资产负债率53.7%、净借贷比率为28.4%，持有现金超过1000亿元，继续保持在“绿档”。

以下为业绩会现场问答实录>>

提问：请教管理层如何看待下半年核心城市地产市场走势？公司今年销售是否有信心保持稳健？下半年计划比方在推盘方面大概什么计划？关于土地投资和城市布局。管理层如何评估当前城市土地热度和价格水平，中海在四大一线城市投资销售都非常成功，一线城市土地竞争非常激烈，中海往后会否考虑在其他二三线城市寻找利润率更高、更好的机会，未来投资的步伐和节奏是否会更加积极、审慎？

中国海外发展行政总裁张智超：上半年房地产市场总体还处于一个微跌盘整、降幅收窄阶段，总体呈现逐步筑底企稳态势，但城市间分化相对比较大。一线城市总体表现更具有韧性，呈现量微升、价基本平的状态，这也是中海这几年强聚焦一线城市的重要基础。

我们对国家经济保持信心。全年仍将保持5%左右经济增速，对刺激消费需求、居民收入增长、股市向好等方面都有比较大的促进。

从政策面可以看到，从8月18日中央国务院会议后，上海出台了相关政策，此前北京也出台支持住房消费的相关政策。7月份全国城市工作会议，把城市更新也作为城市高质量发展的重要抓手，重点要推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。结合当前低息环境，我们对未来，特别是下半年房地产市场走势有信心。

当下的市场给我们这类经营稳健、布局良好、货量优质的企业更多更好的机会。今年上半年销售较去年同期有所下降，一是我们在今年上半年的货量，较去年同期可售货量减少640亿可售货量。

二是去年同期我们在几个一线城市有超过400亿高货值畅销型项目集中销售，基本是开盘售罄。但总的来说，我们今年上半年整体销售质量、去化率要略优于去年同期的水平，完成全年销售指引目标，我们充满信心。

另外一方面，行业投资都更加关注一线城市和重点二线城市，投资竞争相对激烈。中海除了有比较强的资金优势，还是少数具有全产业链的企业，具有双甲级设计单位，在好产品研发上具备独特的能力；有非常优秀的总承包企业，在工程进度与质量方面，保持“工科中海”的优势；我们还有专业化生态供应链企业，在地产下半场无论产品力、成本力这些方面都会构建比较明显的优势。

除此之外，我们也有着类型丰富的持有型业态，我们主力做的，包括办公、商业、长租公寓，养老等业态，这些业态在核心城市获取一些大型综合性项目具备很强的优势。

中海长期深耕主流城市，无论客户的黏性，品牌知名度和渠道都占有一定优势，这对公司投资形成强力支撑。

下半年，公司统筹发展与安全，坚持以销定投，预计下半年投资的方面会实现一定增长，对公司未来的销售与利润规模，保持有力的支撑。

提问：最近几个月看到香港住宅市场有一个挺平稳上升的表现，请问公司在香港的投资跟销售有什么特别的计划？对于下半年或者明年对于香港住宅市场有什么看法？今年全年的利润指引如何？

中国海外发展行政总裁张智超：香港市场经过几年调整，现在从社会的经济面和商贸活跃度，特别是金融市场稳定上涨，以及中央政府持续对香港加大支持，香港国际金融中心的地位进一步巩固，对香港楼市平稳回升形成了重要支撑。

从去年9月至今，香港的CCL指数来看，已经处于企稳状态。今年5月以后，我们监测的市场来访和成交来看，呈现明显上扬，达到疫情前2019年高峰时期的水准。我们判断香港市场基本已经筑底，处于往上的状态。现在香港住房租赁市场收益率基本能达到3.5%左右，在这种情况下，无论是购房自住的客户，还是一些带有投资性的客户，进场积极性在明显强化，销售上将迎来比较好的契机。

截至目前，公司今年在香港全口径销售已经超过100亿港币，今年有望突破200亿港币，这也是近几年的高峰。今年公司在旺角获取一宗项目，我们对香港市场未来总体是充满信心的。

中国海外发展副总裁郭光辉：目前行业仍在下行筑底过程中，行业边际是有所改善的。在这个情况下，中海发展2025年上半年取得比较好的成绩，除税前溢利达到130亿，净利润95.3亿，核心归母净利润87.8亿，特别是核心归母净利润率达到10.6%，核心归母净利润率和毛利率目前依然处于行业领先水平。

从未来来看，公司有信心、有基础、有能力保持净利润和毛利率水平的稳健。从以下几个方面来看：

第一，今年上半年我们的已售未结转金额和回报率都处在高位。

第二，我们近几年聚焦一线城市、强二线城市投资，投资规模始终处在行业第一位，我们的货量足、质优、以新带旧，发展从容。公司通过打造中海好房子、通过设计、产品力进行了价值创造，为未来的利润和毛利率奠定了基础。

第三，我们在一线城市核心地段布局商业，在未来商业资产收入和利润也会形成创利增效。比如今年上半年北京大吉巷开业，文化和商业高度融合形成标杆性项目，还有北京十八里店、上海徐汇西岸MAX、深圳超级总部等商业项目，这些项目陆陆续续入市，形成商业收入增长和持续性利润稳健。

第四，在穿越周期过程中，我们不断塑强自己成本费用管控能力。我们在销售端、财务成本端都形成业内标杆，行政销售费用仅占3.8%，平均融资成本2.9%，同时打造供应链整体集采体系，打造大供应链体系，成本竞争力进一步塑强。

如果市场止跌企稳，中海应当是率先实现企稳回升的企业，我们有信心。

提问：公司全年的商业收入如何？公司的十五五战略规划有哪些重点的思考或者计划？

中国海外发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林：上半年公司聚焦商业战略，围绕三核目标：核心城市、核心区位、核心资产。我们积极主动推动两项经营策略落地：

一是积极推进资产优化工作。上半年退出部分资产，短期来看对收入有一定影响，但是资产结构更加扎实和健康。

二是有计划地推动部分重点项目改造更新，比如北京环宇荟项目，改造后，租金增长32%，接下来租金收入增长也会在下一个阶段经营周期中会充分显现出来、兑现出来。

随着资产结构优化，目前公司双核业务购物中心+写字楼，收入占比占到81%，同时一线城市城市资产收入占比比去年同期提升了3个百分点，大概在接近五成，有47%。公司核心资产压舱石效应在不断得到巩固和凸显。

上半年我们经营质效方面，购物中心销售有7%增幅，客流有11%增幅，经营在稳步提升。2025年我们会脚踏实地，全力冲刺全年收入目标，为股东创造更好的回报。

中国海外发展行政总裁张智超：在制定十五五战略规划前，有必要再审视和看一看十四五的情况。十四五房地产行业经历了大的周期调整，调整非常剧烈。背后是我国的人口结构、城市化进程、住房拥有率以及大的综合性经济环境综合因素的影响，带来了行业深刻的剧变。

在这个剧变中，中海的稳健经营优势显著，其中很重要的原因就是中海保持战略定力、强化战略引领性。这一轮行业大洗牌之后，中海的经营质量和抗风险能力得到了市场充分检验。在这种情况下，我们对未来大的判断：

第一，中国是一个非常有活力的大的经济体和大的市场，中国的房地产业同样是一个非常有前景、非常大的产业。虽然销售规模在降档，但是房地产市场的规模依旧非常大，并且各个业态和细分市场都大有可为。

第二，从竞争环境来看，市场会高度聚焦和集中，未来市场主要是少数几家优质全国性房企的竞争。

中海将坚守长期主义，坚定成为卓越的国际化不动产开发运营集团的战略目标。从大的外部环境来看，我们对中国经济、科技竞争，未来产业的发展都是非常有信心。同样，对我们房地产行业也充满信心。经历调整后，房地产行业会更加健康。中国城镇化也从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。

我们会坚守不动产开发运营主航道，持续把经营质效做强，实现高质量发展。我们过往在香港市场保持中资房企第一的市场地位，2000年以后我们在美国、英国等国际市场发展，对成熟市场的发展特点和经验有深刻的认识，有很强的国际视野。通过学习成熟市场的商业模式，这些对我们在下半场、在十五五期间的高质量发展奠定了很好的基础。

中海将保持战略定力，持续深化今天、明天、后天三大产业结构。我们在销售型业务要牢牢占据市场第一的位置，未来我将充分把握改善性需求，聚焦核心城市，在住宅市场的规模和质效上保持行业领先地位，成为行业佼佼者。

此外，我们会持续做强做优持有型业务，包括商办、购物中心，长租公寓、酒店、康养业务。从成熟市场经验来看，这些业态在不同周期里同样能取得比较好的效益。

同时，我们在资产交易的赛道上也将保持积极的发展态势，强聚焦核心城市，积累核心资产，不断提升持有业务经营业务收入。

最后，在两条主赛道之外，将构建全产业链、全业态的生态型业务。包括比较突出的供应链业务，还做强代建、建筑规划设计以及数字科技等业务。这些业务一方面会充分跟主业相结合，支撑我们的产品力、运营力以及创建新的商业模式，轻重并举，充分发挥综合实力。

相信在十五五以及面向未来的地产行业场景下，中海会走得更远、走得更好。

中国海外发展董事局主席颜建国：针对十五五规划，一个关键词，充满信心。回顾十四五，从2021年行业从高峰下行，到现在行业还处于周期低点。过程中，市场剧烈调整，中海发展非常稳健，我们一直对中国经济充满信心、对房地产行业充满信心、对我们自身充满信心。

对于十五五规划，我们相信这“三个充满信心”继续存在。

第一，在十五五规划期间，我们对中国经济继续充满信心。中国的经济发展以及中国经济韧性，在未来五年还会更加彰显出它的光彩和光辉。

第二，房地产行业虽然总体规模有所萎缩，但改善性需求将不断增长，房地产市场仍然是一个庞大的市场。行业集中度会提升，中海的比较优势会进一步凸显，我们会占据相当的比例，市场有足够空间让中海继续高质量发展。

第三，中海对自身还是充满信心。我们保持攻守兼备的发展态势，无论是财务资源，还是各项能力，包括投资力、产品力、成本竞争力都非常突出。

中海有一支能打硬仗的专业团队，相信十五五期间，天时、地利、人和各方面要素都存在，我们充满信心。我们将一步一个脚印，让公司走得更稳、走得更远。

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