中期净利降了近9成，频拿地王的绿城嗅到了风险

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“杀进前十”，“高调频拿地王”······

近两年来，背靠第一大股东中交集团的绿城中国可谓“风头十足”，但有了头部的规模及名头之后，代价也很惨痛。

近日，绿城2025年中报交卷，结果令人大跌眼镜。这不禁让人怀疑：擅长造高端的绿城，如今成绩也会这么“烂”？

今年上半年，绿城实现营收约533.7亿元，同比减少了160多亿元，降幅约23.3%；公司股东应占净利2.1亿元，跟较上年同期的20.45亿元暴降了近9成。

期内，绿城中国旗下物业销售收入496.5亿元，同比下滑22.1%，占集团总营收的93%。以杭州为首的浙江区域和上海实现总收入353.3亿元，占比达到7成，其中“大本营”杭州贡献了224亿元，占比高居45.1%。

换言之，杭州和上海对绿城来说，这两个市场不容有任何闪失。目前，这两个重点区域是改善及高端产品竞争最激烈的市场，一线品牌地产央国企巨头林立，过去供需两旺，但如今楼市持续低迷，也开始受到影响。

近期以来，上海楼市成交有所走弱。近日，上海迅速放松了房地产政策，其中外环外针对有购房资格的人群取消限购、外环内为单身购房者增加限购数量并将范围扩展至新房等。

在绿城中期业绩会上，行政总裁郭佳峰表示，过去像杭州房价控得比较紧，有很多高端需求被压制。近两年来随着优质低密地块和核心地块的供应，高端需求逐步释放。“高端市场的热度仍会持续一段时间，但也会密切关注市场变化，动态调整投资策略。”

言外之意，杭州高端市场这波热度的可持续性仍令人存疑。这应是观察全国热点、重点城市高端市场的一个风向标。

这两年围绕京沪广深杭蓉等核心城市，有实力继续溢价拿地补仓的房企普遍认为安全边际高，需求旺盛，产品普遍高端化，但供应多了，经济大势仍没起色，必然会陷入同质化竞争的红海。

去年8月，绿城在上海滨江摘得13.1万元/㎡的全国单价地王，时隔2个月后又在杭州以5.07万元/㎡拿下钱塘江北岸号称“最后一块限价地”的单价地王。今年4月，绿城3.5万元/㎡楼面价、溢价六成抢得杭州萧山地王。

今年上半年，被称为“地王收割机”的绿城新增35个拿地项目，权益地价362.34亿元，货值约907亿元，包括了上海、苏州、南京等多个地王。

今年7月23日，绿城斥资约46.7亿元以成交楼面价6.52万元/㎡竞得苏州工业园区石莲街东、石港路北一宅地，成为苏州单价新地王。

时隔2天后，绿城豪掷近62亿元以触发40%溢价上限竞得上海虹口北外滩一地块，成交楼面价约12.7万元/㎡，加冕虹口新单价地王。

据克而瑞监测统计，今年前7个月，绿城江新增土储货值、拿地耗资、新增土地建面均干到了全国第二，即1116亿元，602亿元，277万方，直逼“地产央企”中海，保利也只能屈居第三。

郭佳峰表示，“拿地王过程当中，公司也很小心、很纠结。不是说哪个贵就哪个好。其解释道，绿城之所以会去拿这些大家看起来风险很大、价格很高的地，主要是做了非常仔细的考量，绿城有产品和品牌优势。

其透露说，有些一二线城市地王频出，比起上半年（下半年）风险在加大。全国市场仍没有企稳，特别是7月和8月的情况比预期还更差，相比去年同比也在往下走，但预计优质地块仍维持较高的热度。

截至今年6月底，绿城中国手上含银行抵押存款在内的银行存款及现金合计668亿元，较去年底减少近62亿元，其中可动用银行存款及现金624.6亿元，较去年底减少64亿元。

该期末，绿城中国总借贷约1430.3亿元，比去年底增加近60亿元，其解释提到主要是新增货值增加引起阶段性增加，也就是拿地加杠杆；净负债762.3亿元，比去年底增加120.4亿元；净负债率63.9%，较去年底增加7.3个百分点。

目前，绿城“高举高打”拿地投资的财务底气在于存货高周转与融资较顺畅，致使债务结构能得到优化，比如一年内到期有息借贷232.4亿元，占总借贷的比重已从去年底的23.1%降到16.3%，现金短债比仍较高。

不过，今年2月中下旬，绿城曾以承受年利率8.45%的高息合订发行了2028年到期的5亿美元票据，就已说明其财务安全壁垒并非“固若金汤”，而仍在借新还旧维系公司融资畅通为首要考量之一。