突发重磅！上海、北京放开限购！楼市大招正在路上

刚刚超级重磅！又有一线城市出手了！放大招，稳楼市！

8月25日中午，上海突然官宣出台重磅楼市新政，涉及限购、公积金贷款、商贷、房产税四大方面，全部都非常关键！

● 外环放松限购，符合条件家庭不限套数

● 公积金最高贷款额度上浮15%，可作首付

● 商贷利率不再区分首套、二套

●非沪籍家庭买首套房暂免房产税

对全国楼市来说，四大一线城市都是风向标般的存在，而上海又是风向标中的风向标，尤其对于南京在内的长三角城市，上海的政策力度和政策动向非常重要！而这次新政，无疑释放了楼市进一步松绑的强烈信号！

除此之外，近期还有两件事值得结合一起看。

先是8月8日，北京出台楼市新政，取消外五环限购，加大公积金贷款力度支持；

其次8月18日，高层在GW院第九次全体会议上明确提出：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。

很显然，这些接连发生不是偶然！高层已经定调发声，两大最关键的一线城市已然率先做出表率，接下来预计全国范围内将掀起新一轮的救市政策潮！这对延续楼市“止跌回稳”态势至关重要！

01.

先看上海这轮楼市新政：

8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

《通知》自明天（2025年8月26日）起施行！

划重点：

①调减住房限购政策

一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

②优化住房公积金政策

一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮 15% 。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

③优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

④完善个人住房房产税政策

对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

02.

而前段时间，北京已经先于上海出台了楼市新政！

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。

主要集中在两方面：

①进一步优化住房限购政策

1.符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

2.成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

②加大住房公积金贷款支持力度

1.住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。

2.借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。

3.借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

4.支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

而新政之后，对北京市场的刺激十分明显！

据中国商报此前报道，新政后的第一个周末，北京东五环外通州区某新房项目售楼处，半天已经到访70多组客户。项目东区周六启动认筹，当天就认筹超50套。

二手房方面，北京西城区真武庙附近的某地产中介经理表示：8月9日，北京房山区的二手房咨询量和签约量上涨幅度明显。

另外据中指统计，今年前7月北京五环外新房成交套数占比81.6%，二手房成交套数占比51.1%。另外，在今年公积金贷款利率继续下降25BP（基点）的背景下，北京进一步优化公积金政策可降低购房门槛和房贷压力，尤其对于首次公积金贷款结清后且有置换需求的家庭而言，二套公积金贷款利率由原来的3.075%下降至2.6%。

北京作为一线城市，此次出台楼市新政信号意义重大，楼市止跌回稳态势有望持续巩固。

事实上，在最近这段时间，各方面的信号其实也非常明显了！

住建主管的中国房地产报在头版发文《市级政府要扛起稳住楼市责任》。

头版文章开宗明义：大道至简，实干为要，在落实“更大力度推动房地产市场止跌回稳”工作目标任务上，建议省级政府对敢于担当、善于稳住楼市的城市政府领导“晒成绩单”，让那些把稳住楼市抓在手上、落到实处、干出成效的实干家脱颖而出。对一些城市政府在谈论稳住楼市时豪情满怀，一旦轮到抓落实，就打雷不下雨、下毛毛雨、充满畏难情绪的现象，要警觉并及时督促检查，让其立下“军令状”。

由此可见，形势严峻，必须发力了！有关方面对稳楼市促消费谋发展有殷切期待，亟需看到各地促进房地产市场止跌回稳的实绩，至少在目前是住建系统非常重要的工作。

紧接着，李总8月18日主持召开GW院第九次全体会议，学习研究分析当前经济形势和经济工作，明确提出：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

这已经说的很清楚了！止跌回稳必须要下大力气落实，增量需求来自于城市更新，这里面会产生很大的拆迁与升级改造需求，改善市场要发挥更大作用！

图源：中指数据

所以结合以上所有来看，一波新的救市政策潮即将来袭！预计还会有一批组合拳来发力！

这个金九银十，我们或许有望见证市场“止跌回稳”的态势进一步延续！

想真正“止跌回稳”，势头就不能断，必要要持续发力。今年上半年的楼市小高潮就来自于去年年底的政策潮，随着时间推移，去年那波刺激的影响越来越小，因此就需要新一轮的政策接力。

当然，可能有人说，对政策的作用还不能那么乐观。但千里之行始于足下，九层之台，起于累土，现在需要拿出更多更有力的措施来了，累加起来肯定会有效果。毕竟，现在居民收入端需要改善，对楼市信心还是明显不足的，必须加力。

最后，让我们期待这轮政策潮的陆续推出。

楼市早点见底，有条件的城市率先企稳回升！

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