负债1881亿！上海“豪宅教父” 黄其森被抓，北京51套豪宅没人要

曾几何时，泰禾集团在地产界那可是响当当的名号，其打造的 “院子系” 豪宅，以独特的中式风格和高品质，赢得了无数赞誉，而掌舵人黄其森更是被尊称为 “豪宅教父”。

可如今，再看泰禾集团，却早已是风光不再，深陷泥沼，总债务已经达到了1881亿元，公司资产相继被冻结。最近更是因董事长黄其森被留置，再次把这个曾经的地产巨头推上了风口浪尖。

咱们先来聊聊这位黄其森，那可是妥妥的学霸，15 岁就考上了福州大学土木工程系。毕业后，顺理成章地进入了中国建设银行福建省分行工作。但黄其森可不是那种愿意按部就班过一辈子的人，1996 年，31 岁的他毅然辞去公职，拿着父母给的启动资金，一头扎进了房地产行业，创立了泰禾集团。起初，泰禾的发展重心主要在福建，尤其是福州，算是闽系房企的一员。但黄其森野心勃勃，不满足于偏安一隅。2002 年，他带着团队北上，进军北京豪宅市场。这一去，可就干出了大名堂。他在北京打造的 “运河岸上的院子”，那中式庭院风格，瞬间惊艳了整个地产圈。为了打造出原汁原味的中式园林景观，黄其森不惜成本，保留了地块上原有的古树，还专门建了苗圃，从全国各地移植珍稀植被。这一番操作下来，“运河岸上的院子” 一炮而红，泰禾也借此在高端豪宅市场站稳了脚跟。

此后，泰禾一路高歌猛进。2010 年，泰禾成功借壳福建三农上市，这就相当于拿到了资本市场的 “入场券”，为后续的扩张打下了坚实基础。

从 2013 年到 2017 年这短短五年间，泰禾简直像开了挂一样。销售额从百亿一路飙升至千亿，实现了跨越式增长。那时候，泰禾的院子系、大院系、府系等产品，一个比一个火爆，成了市场上的抢手货。在土地市场上，泰禾也是频频出手，通过公开市场拿地和收并购等方式，旗下项目数量大幅增加，布局城市超过 20 个。

2017 年底，黄其森更是放出豪言，喊出了 “2000 亿元的销售目标”，这话一出，公司股价暴涨，市值一度超过 500 亿元，泰禾集团风光无限，黄其森也赚得盆满钵满，2020 年 3 月 20 日，黄其森家族以 200 亿元人民币财富名列《2020 胡润全球房地产富豪榜》第 99 位 。

可谁能想到，这辉煌的背后，却隐藏着巨大的危机。泰禾的高速扩张，靠的是高负债、高杠杆、高周转的模式。

2017 年底，泰禾的净负债率高达 475.03%，到了 2018 年底，虽然有所下降，但也还有 384.88%，这负债率高得吓人。而且，泰禾在拿地的时候也是相当激进，2014 年，土地支出高达 146 亿元，可当年的营收才 84 亿元，明显入不敷出。2015 年，更是豪掷 85 亿元拿下北京、深圳两地 “地王”，深圳那个项目的楼面地价高达 7.99 万元 / 平方米，甚至比周边在售住宅均价还高。这么高的地价，成本压力可想而知。再加上融资成本也居高不下，泰禾通过信托等渠道融资，利息成本高达 15% 以上。这么重的债务负担，就像一颗定时炸弹，随时可能爆炸。

2018 年，房地产市场风向突变，政策开始收紧，融资渠道逐渐变窄。泰禾这种过度依赖高杠杆的企业，首当其冲受到冲击。资金链开始吃紧，各种问题也随之暴露出来。甩卖资产、债务担保、人事更迭、信托纠纷等负面消息不断传出。

2020 年，泰禾的危机彻底公开爆发，控股股东泰禾投资及黄其森多次被列为失信被执行人，公司市值也一路缩水。面对困境，黄其森提出要让泰禾成为一家 “小而美、小而精” 的房企，未来在规模上控制在 300 亿到 500 亿。想法是好的，但现实却很残酷。泰禾的债务重组工作进展缓慢，一直没有实质性动作。

到了 2023 年 7 月 28 日，ST 泰禾发布公告称，公司收到深交所通知，决定终止公司股票上市。原因是该股票在 2023 年 5 月 8 日至 2023 年 6 月 2 日期间，连续二十个交易日的每日收盘价均低于 1 元，触及股票终止上市情形。

这对于泰禾来说，无疑是雪上加霜。

截至 2024 年 12 月 31 日，泰禾总资产1647亿元，这一数字已经相当惊人。但更惊人的是，其已到期未归还借款金额高达 734.90 亿元，资产负债率更是高达 113.62%，资不抵债的窟窿越来越大。公司的总负债却高达1881.91亿元，资不抵债的窟窿达到234亿元。不仅如此，泰禾旗下资产频繁被执行，不少子公司也被申请破产。今年 7 月，就有消息称，北京泰禾中国院子 51 套豪宅将被处置，标的债权方为东方资产，如果按取证价估算、加上花园面积，标的总估值约 62 亿元。

今年4月时，泰禾集团还发布了一批 “关于子公司被受理破产清算 / 重整申请及其进展的公告”，涉及苏州锦润置业有限公司、深圳中维菁山房地产开发有限公司、北京昌基鸿业房地产开发有限公司、河南同盟文化旅游有限公司等多家子公司 。

而就在大家都关注泰禾如何走出困境的时候，8 月 22 日，泰禾集团突然发布公告称，公司董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法，被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。

这一消息犹如一颗重磅炸弹，瞬间在地产圈炸开了锅。公司还表示，截至公告披露日，存在资产被冻结、查封的情况，会对公司运营产生一定影响。不过，公司强调按原组织架构和管理体系在正常运转，各项经营活动仍然正常进行。可大家心里都清楚，董事长被留置，对公司的决策和运营肯定会有不小的冲击。

同一天，泰禾集团还收到了中国证监会福建监管局的行政处罚决定书。原来，泰禾集团因为未按规定披露重大诉讼、2020 年至 2022 年年度报告存在重大遗漏等问题，被证监会立案调查。最终，泰禾集团被给予警告，并处以 600 万元罚款；黄其森被给予警告，并处以 300 万元罚款；其他相关责任人也都受到了相应处罚。

如今的泰禾集团，就像一艘在暴风雨中飘摇的巨轮，随时都有沉没的危险。虽然公司还在努力自救，比如积极与债权人沟通协商，努力推动项目复工复产，加快销售回款；不断处置资产以偿还债务等等。

同时积极引入长城资产、信达资产等六大AMC机构参与债务重组，这在一定程度上缓解了短期的债务压力。

但前路依旧充满荆棘。在当前房地产市场整体低迷的大环境下，泰禾面临的挑战愈发严峻。

未来，泰禾集团究竟何去何从，我们拭目以待。但不管结果如何，泰禾的这段经历，都将成为房地产行业发展史上的一个典型案例，供后人不断反思和借鉴。