西二环，构造自己的城墙!

这两天河南旧改的土地规划发布，这也意味着这个极高关注度的旧改，不用多久就会上架，下面就结合这个规划水一篇。

旧改情况

河南小柳新村地块选址面积约214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积约为22.26亩，两地块合计选址面积约236.42亩，涉及建筑面积33.7万方。

按规划5幅地块合计216亩，4幅商住用地（184亩），1幅商业用地（31.8亩）。

对于4幅商住用地：

1、72.7亩：容积率4.30，限高100米
2、41.7亩：容积率4.39，限高100米
3、49.5亩，容积率3.06，限高100米
4、20.1亩，容积率2.04，限高80米

从数据来看，预计两个高容积地块是安置房，剩下两个地块是商品房，这样商品房面积合计69.6亩，占整个旧改的32%。

对比这几年的巨型旧改：

从最终商品房的建筑面积占比征收面积来看，河南小柳是最低的一幅，主要原因三点：

1、征收的容积率高达2.14，这样导致这个旧改的成本偏大
2、地块规划了32亩的商业地块，算是旧改里面少见的
3、给予商品房地块的容积率相对不高，特别有幅小地块仅2.04

通过这种数据对比，就能看到这个争议这么久的旧改，实际改了个寂寞，大概率是亏本生意。

从商品房地块来看，两幅地块，如果后续没有进一步分割。

那20亩这幅小地块，配合容积率不高，体量不会太大，目前市场流动性尚可。

对于另外一幅50亩，容积率3.06，10万方的建筑面积，按改善套均160平计算，能做640套左右，压力不可谓不低。

这时候就是谁拿地的猜测。

目前外来房企，国贸拿下环南，保利还在屏西天悦，建发操盘了五四北望樾，三家企业看上去，最有希望就是保利建发，举牌小地块。

至于其他绿城等，看不到过多希望。

剩余的大地块，预计还是国企进场，至于谁？

属实难猜，周边建总、福厝已经有凤凰纯商，新榕也有袖珍地块，加上近期也拿了几幅，左海刚拿下环南最大的纯商，近期没拿地的就剩下榕发，但是榕发看上去希望反而最小。

综上，蛮猜左海再下一城，在西二环变成国企战场。

板块分析

对于西二环这个区域，前几年一直是房价较高的地带，特别是几个改善盘，保值溢价极高。

由于断供多年，这里以福州源为首，相对当初开盘价，溢价都不低。

这里也是当年捆绑加价严重的区域，比如当初的九如府，映书台等。

此外还要依靠划片怡山小，杨桥中，一度超过5W的悦府、澜郡。

总而言之，西二环前几年是福州房价高地，这里的改善盘不愁卖。

只不过当鼓台开启供应后，不到3年时间，这里的供应量有点井喷，而且还都是清一色的钢铁森林。

从西二环南路一路往北：宁化、上海西、凤凰、省委党校、河南新村。

这几个短时间内的巨型旧改，清一色平均容积率3.8左右，都在二环边布置了4.3左右的安置房。

以后这时候回顾一下鼓楼当时发布的旧改规划：

虽然有些地块延误，但是这一次的规划基本都落实了，特别是几个大型地块，目前都已经旧改。

此时出现一个问题，这些地块都上架，后面福州土拍卖什么？

这时候再来西二环看看，河南对面，福屿小区，可以考虑安排了。

到时候卖点很简单，鼓楼西二环最后一幅巨型旧改，搭配怡山小，鼓吹学区房。

这样西二环就完成了城建改造，这里以后就构成了福州的钢铁二环，不是高层住宅，就是综合体。

面对这样的天量的供应，看看房源情况：

西二环合计3400套，前2年的上海西两个项目供应960套，后续项目合计2500套左右。

近期华润以精装均价4.3W上市，紧接着预计就是建总和福厝的凤凰改善，三个项目1154套。

后续河南旧改+宁化，还有1300套左右。

可想而知，西二环的改善会多卷。

至于这里的价格如何，上海西是4.8W精装，华润是4.3W精装，后续预计会在4W左右。

按照目前楼面价2.2W左右，对比市场溢价，也就是精装4W左右，利润够了。

后续鼓楼-河南，会拍出多少价格？

蛮猜2.4W左右，未来售价如何？

楼面价多个2K，那就是极限精装4.5W，溢价够多了。

当然目前周边二手，还在5W挂着，福州改善特别是高改，很容易卖出溢价。

不过这是个人感受，市场库存摆在这里，福州高改也没有多大市场，西二环的溢价一直都是供需造就，这种体量下的市场，价格上不去了。

这些二手次新，时间也不多了。

至于之前的上海西，明显已经没有时间了。

次新冲击

近期福州楼市最典型的写照就是有了新规的新盘，依靠自身特色，冲击着周边原来还算保值的次新。

比如上篇盘点的文翠用金山小的划片，冲击榕心映月划片最新房龄的优势。

还有近期热度更高的五四北望樾，用100%得房率的洋房，冲击无太大差别的地铁洋房海棠映月。

这些次新，当初在新盘的时候，可都是热销盘。

只不过当新盘出现后，市场为了更好卖，内卷的社区+产品，更多条件的打造，让二手也在逐步沦陷。

此外，就是上述的西二环那些高价次新，当初一个个破5W的改善二手，如今在新盘价格持续走低，也有了同样的配套后，下一步的压力也会更大。

这就是楼市，你是新盘的时候就是小甜甜，你是二手了那就是牛夫人了。