字少事大！北京严控“偷面积”了

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北京楼市规划收紧，已发出了信号。

8月13日，北京规自委下发了一则文件：《关于落实住房城乡建设部《住宅项目规范》加强与我市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》（以下简称《意见》）。

它的内容言简意赅，只有531个字，分三个要点阐述：

1、做好在途项目管理衔接；2、落实新建项目《规范》执行；3、结合实际确定相关规划指标。

这份《意见》，看起来很不起眼，通篇没有提及当下最敏感的“阳台”“得房率”等，以至于它出台并实施了10多天，关注者并不多。

它的份量蛮重的，参照了一个国家级规范。

那就是《住宅项目规范》（GB55038—2025）（以下简称“规范”）。这是住建部实施的强制性工程建设规范，自2025年5月1日起实施。

有了依据，北京的《意见》出台，就顺理成章了。

建筑高度上浮大门关闭

在新的《规范》里，有一个变化颇受关注：住宅层高不应低于3米。

参照《规范》，《意见》顺势明确了建筑限高。

“对于建筑高度45米（含）以内的居住用地，如因新规范要求层高提高至3米引起住宅建筑高度超过基准高度1米以内，不视为突破基准高度要求。”

简而言之，建筑限高45米的楼盘，实际最多不应该超过46米。

早在2025年2月12日出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》里显示，“建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）”。

当时，这个政策适用的区域为：顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，城市副中心（通州区）可参照执行。

花姐认为，如果这些区域的楼盘通过此政策拉高单层层高，本质上也是在“赠送面积”，只不过是体现在竖向空间。

截至目前，确认建筑限高局部上浮的楼盘有两个：通州区的朝棠揽阅、中铁建花语璟云。

前者限高48米，东区6044地块2#和西区2#、3#上浮至54米，共计6个单元；后者限高45米，2#东单元上浮至49.05米。

还有一个项目比较特殊，大兴区的西红门镇DX04-0102-6030地块，在2025年6月5日提出了限高上浮申请，从建筑高度45米局部上浮一档至60米。（详见《北京封阳台局中局》）

由于公示期满未看到公示反馈意见，它的申请大概率是通过批复。

但随着《意见》出台，意味着北京楼市建筑局部上浮的大门基本关闭了，利用拉高层高偷面积，或将成为历史。

半壁店双子限高18米悬了？

有关建筑高度问题，《意见》第二条还有一句耐人寻味的话。

“在符合街区控规基准高度，且不突破国家安全、文物保护、机场航线净高、微波通道管控等要求的前提下，合理确定居住用地建筑高度”。

里面提到，“机场航线净高”。

花姐脑海中马上闪现了一个地块，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块，在2025年5月20日被保利发展+北京建工联合体，以45.45亿元拿下。（详见保利四环豪宅，有了解法）

在4月18日，北京规自委海淀分局为该宗地块，下发了一个供地规划条件的复函，里面提到：

“根据空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。”

从文件里可以看出，这里的15米，是指机场航线净高，半壁店地块的建筑最高顶点应该只有15米。

但是，后半句给出了弹性空间，只要机场会审批通过，建筑高度可以达到18米。

0003的容积率1.3、0004的容积率为1.6，加上两块地的建筑指标可以统筹实施，如果建筑高度确定为18米，那楼盘的密度会很舒服。如果高度只有15米，开发的难度实在是太大。

半壁店地块从拿地算起，已经过去4个多月，报规图还没出来。花姐猜测，大概是开发商还在博弈它的建筑高度。

如今，它等来了北京规自委的《意见》，重提“机场航线净高”，会对半壁店双子座产生什么影响呢？

给出两年的窗口期

种种迹象表明，北京建筑规划的尺度收紧了。

最近，北京一些新盘公示了报规图，有的取消了花池，有的南向阳台进深变窄。（详见《北京楼市，花池正在消失》）

它们反复修改图纸，拖慢了开发进度。

但是，大家又没有看到明文规定，什么阳台必须是多少尺寸，等等。“好房子技术要点”中曾提过，阳台进深不大于1.8米。

这次的《意见》里，虽然也没有明确阳台的尺寸问题，但划出了两条时间线：

1、2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照取得用地批准手续时有效的工程建设强制性标准，进行施工图设计文件审查。

2、2027年5月1日前仍未取得建设工程规划许可证的，应按《规范》进行施工图设计文件审查。

这两句话有三层意思：

1、2025年5月1日之前取得用地批准手续的住宅项目，按当时的手续进行施工图设计；

2、2025年5月1日之后有用地手续的，到在2027年5月1日之前拿到规划许可证的，要“认真执行现行标准规范”；

3、2027年5月1日之前没拿到规划许可证的，按照新版《住宅项目规范》进行施工图设计；

言外之意是，严格按照《住宅项目规范》设计，给北京楼盘有两年的窗口期。

截至目前，河北界鑫地产的金鱼池0101地块、兴创置地的大兴新城051和052地块、西红门的6029地块拿地约1年了，尚未公示报规图。

从字面上理解，《意见》希望房企拿地之后，尽快推进开发速度。在执行过程中，设计图收紧了审查制度。

但，收紧的尺度没有明确的标准。花姐获悉，大致的原则是，好地块赠送面积收紧，一盘一策。

从土地前期规划源头抓起

《意见》的第三条，貌似有点轻描淡写，实则将矛头指向了前端。

这个前端，就是“新建居住项目的土地供应前编制规划综合实施方案”。

“应按照我市有关居住项目绿地率的有关要求，在居住环境品质优良、配套设施充足、人防安全等前提下，合理确定居住用地建筑密度，确保建筑高度、建筑密度与容积率相互匹配”。

直白地讲，一个地块的前期规划参数要合理，不要一味地追求高容积率，忽略了生活居住品质。

这意味着，北京土拍地块的规划指标，未来将会更加合理。

近一年来，北京有小部分地块，在前期规划时确实有瑕疵，导致开发商拿地后很难受，正所谓是“巧妇难为无米之炊”。

举一个例子，海淀树村35-1地块，建设用地面积3.97万㎡，规划地上建面约7.33万㎡，楼面地价为10.23万元/平米。（详见《北京单价地王，破冰了》）

土拍文件上显示，它容积率是1.6——含了东面的防护林，扣除南面街坊路之后，它的实际容积率高达1.955。

在如此高的容积率下，建筑限高18米，又是北京单价地王，怎么匹配好产品呢？

实在没办法，中海地产只能将一层下沉了0.7米，向阁楼借了0.5米，令层高达到3.15-3.4米。否则，这块地无解。

甚至，海淀功德寺双子座的前期规划，也是有问题的。（详见《功德寺豪宅，楼间距有问题》）

表面上容积率为2.1，扣除街坊路后，实际容积率为2.4，加上限高30米，导致小区密度更大，楼间距过短，令豪宅品质打了折扣。

当然，还有一些项目的土地规划很科学，但开发商为了增加性价比，把首层架空层和阳台设置做到了极致，从而导致小区的品质下降。

一个显著的例子，是石景山的首钢长安璟悦。（详见《石景山好房子，用力过猛了》）

花姐点评：

《意见》的到来，一场及时雨。

一年多来，北京楼市偷面积，乱象丛生。

从原来的送飘窗，发展成为内嵌式阳台、外置阳台、奇偶阳台、设备阳台、挑空阳台、防火挑檐和花池，等等。

在送面积上，只有海淀管理最严，只允许设计飘窗。大概是为了守住居住者的公平底线。

当然，凡事也不能固守不前。如果能和其它区域中和一下就更佳。

花姐认为，《意见》洞若观火，为了让好房子须回归本质——安全、舒适、绿色、智慧，还从土地规划前期的源头抓起，实属难得。

有关《意见》条款，网传了一版解读，未经证实：

1.过渡期要求：现有高得房率项目(如得房率超过85%)需在两年内完成销售,，过渡期后将不再审批类似项目。

2.新规限制：未来新房项目得房率需控制在合理区间(约75%-80%)，避免过度追求高得房率导致的结构安全隐患和市场需求失衡。

3.品质导向：政策鼓励开发商提升户型设计、物业服务、小区配套等核心价值，而非单纯依赖高得房率吸引购房者。

不管它是真是假，房企把“高得房率”作为卖点的时代，看样子要过去了。