京沪同时取消郊区限购！为何核心区依然限购？全面松绑房价恐疯涨

8月25日，上海发布楼市新政，包括住建委在内的五部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调整限购、公积金贷款等多个方面，先来浏览核心内容。

调整限购方面，外环外几乎完全放开，有上海户籍的家庭或个人可以随便买；非户籍家庭、个人只要在上海连续缴纳1年以上社保或个税，同样可以不受套数限制购买住宅。

公积金贷款方面，最高贷款额度上浮15%、支持用公积金付首付等；商贷方面，不再区分首套房和二套房，部分房贷利率有望下调；房产税方面，非户籍的政策改为同上海购房人一致，首套房免房产税、二套及以上享受人均60平方米的免税扣除面积。

在我看来，上海这次的楼市新政与8月上旬的北京新政类似，最最重要的措施是针对非核心区域，或者说郊区楼市限购的全面解除。

8月8日，北京的优化调整房地产政策通知中明确提到，户籍家庭或个人购买五环外的住房不受套数限制，非户籍家庭或个人在连续缴纳满两年社保或个税后同样可以毫无限制地购买五环外住房。

公积金贷款比例、商贷利率以及上海特有的房产税相关政策调整，说白了主要是给非核心区域放开限购后产生的新增购房需求提供便利、降低买房负担。

至于上海对非户籍的一年、北京的两年社保或个税连续缴纳需求，只不过是为了保留形式上的遏制炒房，起到将完全没有在京沪工作、定居过的纯炒房客拦在门外的作用。

想通过买卖北京、上海非核心区域房产赚钱的也不是不行，但先安心在当地找个正当的工作干一年或两年，这对真想炒房的人来说不算是很严苛的条件，和楼市调控最严厉时至少得连续缴纳五年社保差了十分八千里。

不过，与两大超一线城市几乎完全取消郊区限购不同，核心区域依然保留了非常严厉的限购政策。

上海新政对于外环内的限购调整，只是提到了成年单身人士按照家庭执行限购政策，结合正在实施限购措施，具体政策是：户籍家庭或个人在外环内最多买两套住房、非户籍家庭或个人至少连续缴纳三年社保或个税后可买一套。

北京对核心区（五环内）的限购的政策几乎和上海一模一样，户籍可以买两套，非户籍在连续缴纳社保或个税三年后能买一套。

因此，不论是上海还是北京对核心区的限购都是非常严格的，哪怕和当年楼市最火爆、限购最严厉的时候比也没多少松动，区别是户籍个人从只能买一套增加为可以买两套、非户籍个人从一套不能买变成最多能买一套。

问题来了，为什么在当前楼市尚未稳定的情况下，京沪还是对核心区保留极为严厉的限购措施呢？索性像非核心区那样完全取消限购，效果会不会更好呢？

在我看来，全面取消北京、上海核心区域限购确实能提振当地楼市，但效果恐怕会过于显著了，导致两座城市的房价暴涨，甚至超过前几年的涨幅。

我估计很多人不认可这一观点，大家觉得房子已经不会涨价了，哪怕是一线城市的核心区域也只会跌。真的是这样吗？

京沪核心区域的面积很小，却集中了大量人群，有本地人，也有新上海人或新北京人，他们中的很多人住在不到40平方米甚至小于30平方米的房子里，而且是住2人以上，可见居住需求未能得到满足。

大部分城市住房供大于求的情形不适用京沪的核心区域，真实情况实际上是供小于求，只不过大量需求因限购而无法释放。

以我身边的情况为例，出差时遇到的几个有点小钱的老板基本上都对上海核心区的房子感兴趣，但要让他们跑到上海来不间断缴纳三年社保实在太困难了，只能不买了。少数人为此真的在上海建了办事处，想办法将社保关系转到上海，连续缴费多年后换得购买一套住房的资格。

如果取消了京沪核心区域住房的限购，那么这些需求会瞬间爆发出来，疯抢核心区域的房子导致价格飙升。

一旦形成这种情形，国人“买涨不买跌”的理念会被重新引导出来，京沪核心区域的房子突显示金融属性。光是这样也就算了，可楼市具有传导性，买不起核心区域就买郊区的，还是买不起就买新一线、二线甚至三线的房子。

结果就是重回“炒房”年代，资金再次聚至房产领域，这些年为经济转型付出的努力付诸东流。

因此，维持京沪核心区域限购政策基本不变的决策是正确的，绝不能为了去库存而重走老路。至于两大超一些城市郊区的房子，价格和成交量短期内可能会有所上涨，但不具备炒作空间。

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