挂牌一年，降价三次！现在是“捡漏”还是“接盘”？

8年前的房东是个宝，8年后的房东是根草。

这句话，我不是在贬低各位房东，而是在说事实，8年前的二手房，可以说倒赚个几万莫得一点问题，但8年后的今天，你卖二手房，不亏本那都叫赚了，更何况，有些房子是一降再降，都没人买。

没办法，行情就是这样多变。

我拉了一下8年前至今的新房和二手房对比数据，发现一个有意思的地方：

从这张图上可以看到，二手房销量比新房高的主要时间段有两个：一个是2017年至2019年；一个是2024年至今。

而这两个时期有一个雷同的点，那就是：新房库存少、供应量少=选择性少。

不过，两个时期的行情却完全不一样。

PART.01

2017年至2019年正是楼市火爆阶段，买房的人特别多，甚至还出现过“抢房”盛况。

而这里面，有买来自住的，同时也有专门买来投资的，尤其是一些炒房客，给所有人都造成了一种“房子不好买，房价还要涨”的市场印象。

但市场火爆的最根本原因不是这个 ，而是：当时的市场需求、人口基础以及城市扩张。

炒房客只是一个导火索，更快地引发了这一场行情爆发。

所以，在新房被“抢购”、供应变少，库存下降的情况下，二手房的销量开始一路走高，这其中一部分是卖二手房置换新房的房东，一部分就是炒房客抛售。

然而，不可否认的是，当时的二手房确实可以赚回本，根据地段位置、户型装修、户型大小等，少则赚几千上万，多则赚10几万都有，所以那时候的房东真的是个宝。

甚至大胆点可以说，这个阶段，就是卖方市场。

PART.02

但8年后，2024年至2025年这一年多时间内，二手房销量虽然再次比新房高，但价格却不如从前，甚至一降再降，还有房东亏损几十万的情况。

根据国家统计局7月份的最新二手房价格：7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

看到没有，不是德阳一个城市的二手房在降价，而是全国的二手房价格都在降，现在的二手房，只要不亏就是赚。

我相信正在经历卖二手房的中介、房东都有体会：现在是买方市场。

举个我身边的真实例子，我同事有一套城南沱江路老小区的跃层，评估下来，卖出去要亏10多万，听到这个消息，她毅然决然表示：宁愿不卖，都不想倒亏10多万。

但是有些房东急着用钱，没办法，硬亏几万都只能含泪卖了。

这就是现在二手房市场行情。

再比如下面这几个小区，同样的面积大小，明显可以看到，价格真的是一路降降降降：

这都是真实的成交价格。

当然我们还可以从挂牌价端口看：

依然是降。

PART.03

之所以二手房价格下降，很大一部分的原因是：供需关系的转变。

以前是供不应求，现在是供过于求，因为随着近几年的楼市回调，逐渐平稳，人口出生率下降，城市扩张变缓，大家都有房子住，已经过了拼“有房住”的时代，“抢房”已经不存在了，再加上国家倡导“房住不炒”、“住好房”的政策，“二手房增值”的行情已经基本结束了。

还有就是，现在新规楼盘出来了，得房率高，赠送大这一系列的优势，使得其同片区的二手房几乎失去了竞争力。

过去，新房相对于二手房的优势并不是特别的明显，但如今“新规”下的新房优势明显多了，对二手房市场有一定的冲击。

再加上随着“好房子”建设的不断推进，以后的新房相对二手房的优势就更明显了。

所以，二手房想要卖出去，价格就是一个极大的决定因素。

另外，从近两年二手房的面积段销售占比，也能看出一些变化：

2023年、2024年，建面约60-90㎡（包含）的小户型二手房更受欢迎，但明显能看出，从2024年开始，建面约90-120㎡（包含）户型占比几乎跟小户型持平，到了2025年，建面约90-120㎡（包含）户型占比反超小户型，成了最受欢迎的二手房面积。

这也说明了，买二手房的改善客户越来越多了，以前买小户型二手房的，要么是二次投资，要么就是预算有限但急需一套房子，现在不一样了，大家买房更看重眼前的稳当以及生活的品质感。

另外就是，越来越少的人愿意买特别老旧的小户型，而现在稍微新一点的二手房，小户型都特别少，基本上都是80多90㎡起步，所以导致能够选的小户型也少。

如果是你，你是更愿意在这个阶段，买一套二手房，还是更倾向买新房？

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