​限购调整释放购买力 上海住房政策再优化

中国商报（记者 王彤旭）8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称通知），涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等多项措施。通知自2025年8月26日起施行。

“上海此次政策积极有力、市场反馈积极，充分说明各地正在采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，更好支持全年度经济稳增长工作任务。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国商报记者表示，上海政策出台惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会产生积极影响，亦为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。

图为上海一售楼处内，市民正在看房选房。（图片由CNSPHOTO提供）

调整限购释放购买力

在住房限购方面，通知明确了两点内容：一是对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。这里的居民家庭，是指沪籍居民家庭，和在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭。二是对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

多位专家表示，限购调整将释放购买力，充分激活上海外环外的交易热度。

“外环外在符合条件下将不限购房套数，即购房资格进一步放宽。这就意味着，非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓‘N’套。政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。”严跃进说。

上海中原地产分析师卢文曦表示，目前，上海楼市总体稳定，但外环和内外交易热度的结构性差异客观存在。外环外的置换类卖家较多，尤其是外地单身卖家，但受制于限购政策，他们必须要等旧房卖掉才能购入新房。

在严跃进看来，上海新政中“外环外符合条件将不限购房套数”的规定，与此前北京市的房地产新政相似。

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，其中提出符合北京市商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数。

北京市新政明确，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。换言之，成年单身人士也被统一视作家庭户，不再执行单独的限购标准，按新政策，五环内限购住房2套，五环外套数不限。

优化住房公积金政策

上海此次通知还优化了住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

此外，通知还要求优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，以及完善了个人住房房产税政策。

“计算显示，若按新政策执行，后续家庭可增加24万元的公积金贷款额度，充分发挥了公积金贷款的保障和普惠作用。结合上海对多子女家庭购房落实更优惠政策的内容，可以看到公积金政策正发挥更大的支持作用。此次所提及的绿色建筑，占全市新房比重约为60%，说明政策的惠及面很大，支持了绿色建筑发展。这也较好吻合了全国好房子‘安全、舒适、绿色、智慧’理念，促进供需两端更多关注绿色建筑。”严跃进说。

此外，通知还明确，房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。

卢文曦表示，以商贷200万元、贷30年计算，首套月供为8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR后，月供减少只有几十元，而新政这种方式优惠力度更大，购房者的获得感也会更强。

严跃进表示，不再区分首套房和二套房将带来几个积极效应：一是此次政策明确，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。首套房和二套房的标准取消，有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。二是其充分体现对改善性住房需求的支持。

事实上，今年以来，已有多地推进首套房和二套房不再做严格区别的工作。如北京市新政扩大了首套房公积金贷款支持范围，对借款申请人在北京市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为认定为首套房。

从整体来看，严跃进认为，此次上海政策出台，将实实在在地促进市场交易的活跃。一方面，将产生“量提升、价更稳”的积极效应；另一方面，新房和二手房等市场都将迎来利好。