保利，拔刀了

昨天，我们去了一趟保利天曜。

项目正式对外开放了实景会所，伴随着黄昏落日，颜值还是很高的，兑现力很强，大家能给几分？

很多朋友关心的员村旧改，金融城西区花城大道东延和员村二横路十字路的征收方案终于通过了广州市土委会的审议通过，员村部分小区开启征收模式，对天曜来说也是个利好。

作为保利今年在天河推出的首个新盘，天曜定位更改善，开盘表现不错，成交266套，是天河区销冠，主力户型为120-210平方米，均价9.5万-12万元/平。

而在天河东，刚刚拿地3个月的航天奇观项目，准备来了！

相比改善氛围很浓的天曜，航天奇观项目定位更刚改，户型80-130平，适合更多预算不太高，但又想环境不错、留在天河的买家。

1、主力户型80-130平，塔楼+板楼的高低配

项目规划3栋板楼，6栋塔楼，为17-23层高的城市小高层。

·3座临湖板楼分别是1#、2-1#、2-2#、3-1#、3-2#，均为17F高的两梯两户，可以打通成整层，独立双电梯，主力户型是130平左右。

·6座塔楼则为23F高，有两梯五户、两梯四户的两个配置，主力户型是80、90、110平左右。

保利航天保留了一个神秘小户型，但不会作为主力出货。

对项目感兴趣，想知道项目价格、户型、资料的朋友，可以添加小C。

2、户型使用率超100%，

目前，保利航天计划首开1#、2#、10#，80-90-110-130平户型，使用率会超100%，园林、生活、收纳的场景会做到齐配，户型图预计月底正式公布。

整体来看，在天瑞尝到甜头的保利，还是会走岭南新中式风格。

参考保利两个最近做的板楼户型，一个是保利天瑞的125平。

一个是，保利天奕的120平。

现场工人告诉我们，具体项目规划还在等批准，最近加紧做样板房和销售中心。

我们工作日到访时，工人们大多在销售中心这边赶工，大概率9月下旬能搞定。

保利把销售中心放在了片区更成熟，交通更方便的靠近天汇一侧。

3、保利打造世界大观第四湖

保利这次的风格虽然是新中式，虽然距离月亮湖、中心湖、太阳湖的世界大观中心景观带有距离，但有自己的独家条件。

首先，是会打造一条聆湖路，缝合世界大观的路网裂痕，从聆湖路能直达核心的日月湖、天外学校以及周边商业配套。

其次，保利自己也会打造一片映辰湖，保利初步规划了小桥和凉亭，做出完整的湖居生活场景，给情绪价值。

这片湖的最终效果如何，对大面积的临湖板楼有很大影响，是主要卖点之一。

4、学校暂定天外，世界大观兑现仍需时间

最近跑了两三趟世界大观，配套兑现、景观、氛围都能看得到进展。

除了上述打造的太阳湖、月亮湖、中心湖之外，片区内的玻璃幕墙板楼设计，也很加分。

当初定下的世界大观改善豪宅圈的底子，其实已经搭建起来了。

学校也已经有了两所天外，保利航天初步计划也是对口统筹片区内的学校（源自出让文件）。

有湖，有景，有学校，但最大的缺点是交通。

保利航天更适合自驾客群，我们拉了下通勤时间，天河上班都是半小时左右。

片区内有大观南路地铁站，保利航天距离地铁站约1.6公里，需要接驳。

我们打听到公交集团正在规划一条新的路线，会经过天河老人院到黄村和大观南路地铁站通至奥体。届时，项目门口会设置站点，直接接驳地铁站。

片区内正在大规模动土，货车运工地材料、道路在施工扩建，已经能看到实质性的进度。

一方面是，大观村旧改，以此带来的城市界面升级和路网完善。

另一方面是，世界大观配套的兑现，学校、体育馆、商业资源的落地，火石健身、咖啡厅开始对外营业了。

越秀观樾的滨湖1万方商业，已经能看到初步成果。

全运会开幕式定在天河奥体中心，这对世界大观，乃至整个天河东，都是一次秀肌肉的机会。

广州CBD的烟花，不只在白鹅潭，也在天河东。

5、客群清晰，保利航天抓准小面积市场空白

总结一下，保利航天的湖景、产品、学校其实都是有兜底的，自驾天河上班也很方便。

保利没把户型做的很大，也给计划留在天河市区的改善、刚改买家一个机会。

项目的定位和客群都相对明朗，天河珠江新城、金融城高管，以及奶厂、科学城的客群。还有看中湖居以及天外学位刚性需求，入住就能过上舒适生活的人群。

我们整理过数据，目前天河东刚改/改善的新盘，产品力强的新规户型不多，很多也客群下不去手。

在500-700万价格段，天河楼盘的上车户型还是偏弱的。

预算800万以下，但是又想换到改善地段的客群，就有点难受，容易纠结。

而保利航天奇观二期，正好是处于一个错位良性竞争的市场生态位。

对世界大观及周边板块来说，在保利天汇的100平以下小三房清盘后，片区内已经没有3房产品了。

保利航天的地理位置刚好处于保利天汇和越秀观樾中间，保利交出的答卷是全都要，既有天汇风格的塔楼小面积三四房，也有130平板楼，刚好卡在两者中间，是个相对空白且需求明确的市场。

越秀观樾，起步主推4房，125方850万、140方1050万，均价7-10万/平。

缦云广州，最小户型也去到了140方，总价850万+。

至于前段时间的观樾19万/平成交记录，是一套210平的合墅，证明了高端买家对世界大观是有认可度的，有钱人想买在天河，世界大观的居住环境、学位配套、连片开发、湖山资源有优势。

而航天奇观项目名义楼面价3.05万/平，直观上看确实比其他项目更低；容积率2.07，又基本和观樾一二期持平。

无论从产品打造还是未来定价上，都注定有更多发挥空间。