租住市场拐点已至！规模增速骤降至9%

排版 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨

编者按

增速放缓，结构生变，中国租住市场正告别野蛮生长，步入“品质租住元年”。增速从41%骤降至9%，保障房成为供应主力，局部市场出现供应过剩。规模至上的旧逻辑正在退场，“产品力”与“运营力”的新赛道已经开启。如何精耕细作、穿越周期，成为行业核心命题。

(本文首发于新京报贝壳财经)在日前举行的“中国好租住：产品力铸就资管力——2025全国品质租住大会”上，睿和智库创始人兼首席研究员韩玮烨表示，住房租赁市场规模持续扩张，但增速明显放缓，结构性矛盾显现。

在供给端，据睿和智库不完全统计，截至2025年6月，全国新开业长租公寓项目达416个，其中340个披露开业房间数，新开业规模达20.1万间。按此趋势推算，2025年全年全国新开业长租公寓项目预计达800个，新增供应量约40.2万间。而对比近年新增供应数据可以看出，新开业规模虽保持增长，但环比增速已从2024年的41%显著下滑至9%，反映市场正从粗放的高速增长逐步进入平稳发展期，增量空间收窄。

在供应结构方面，保障性租赁住房已成为绝对主力。新开业房源中，有71%（11.2万间）已纳入保障性租赁住房；中低端白领公寓项目仍是主流产品，差异化产品供给不足，尚未满足多元化需求。此外，大型租赁社区（房源量超过1000间）集中入市，其供应房源量占比大幅提升17个百分点。短期内大量房源集中释放，导致部分城市局部区域出现供过于求的现象，非理性竞争加剧。为维持出租率，不少项目不得不调低租金，项目回报周期进一步延长。

从需求层面来看，刚需型产品（如青年公寓、小户型）受益于供应增加，租金涨幅趋缓甚至有所下降；改善型需求（如家庭式、高端服务式公寓）目前占比仍较小，不足10%，需依赖市场化产品予以补充；定制化需求（如企业集体宿舍、人才公寓）虽有望成为新增长点，但目前规模有限。

“2025年对租住行业而言具有划时代的意义，因此我们将2025年称为‘中国品质租住元年’。”韩玮烨分析指出，在监管日益清晰、政策逐步完善、需求持续升级的推动下，市场逻辑正发生根本性转变——从追求“规模至上”转向“慢规模、强产品、精运营”的高质量发展模式。