想拆迁，想疯了

图：coosy

今天看到一条新闻：

上海一个豪宅项目，叫作上海壹号院，今天一个批次开盘。

每套均价7千万，开盘1小时售罄了。

和现在惨淡的房市，形成了鲜明对比。

前几天官方公布了前七月房价，很明显，全国房价纷纷加速下跌。

但也有奇葩，有3个城市新房逆势上涨：上海、 杭州、太原。

除了它仨，其它城市都纷纷倒下了。

下图数值高于100表示上涨：

为啥上海这么靓？

原因大体就是：核心地段豪宅比较能撑。

之前读者们纷纷给我做科普：

“ 上海豪宅购买者，都是无处安放的资产 ”

“江浙沪开厂的老板，想躺平了...开厂的长辈卖了厂，拿钱在上海买个好地段房子，就当躺平了”

说白了，上海是全国人的上海。

上海豪宅就像爱马仕一样，承接了许多有钱人流向。

就是不知道这现象会持续多久？

二

可以多聊几句。

上海的核心区豪宅，土地基本来自拆迁地块，主打好地段。

很多人好奇，那些老旧小区怎么办？

它们目前大体是这几种命运：

1）拆迁

2）翻新

3）原拆原建

4）摆烂

拆迁，已经比以前少了很多。

现在能拆迁的地块，一般都有很强的“赚钱效应”。

比如原本城里核心地块，是老旧的平房、四五层的低楼。

拆了之后建10层、20层的豪宅。

这笔经济账，就很好算。

政府钱也赚到了，城市容貌也更新了。

老住户也开心，能拿一笔优厚补偿金，直接完成了套现。

双赢~

我自己看过的北京两个核心地段的新房项目——也算是豪宅了，售价在10万多/平。

也是先拆迁，再建新房。

原本的拆迁住户拿了7万、8万/平的补偿金。

麻溜走人~

当然了，不同城市、地段拆迁补偿会有很大差异。

之前读者分享：

江苏盐城县城郊，二层小楼带院子拆迁，也就补了200万。

上海虹桥附近乡下拆一套农民房补了2千万。

三

不是每个旧房，都有拆迁的“好命”。

大拆迁已经成了过去式。

很多地段没经济效益，拆了重建，账算不过来。

政府手头也紧了，没那么多钱搞大拆迁。

这三五年更流行的是：

翻新、原拆原建

翻新呢，就是给房子做做加固，刷刷漆，改造水管、燃气管道、电路。

更换门窗，做隔音，加装电梯，翻新公共设施...

等等吧。

比如下图，就是北京这边一小区，外头加装了电梯：

图：@老夏镜头

原拆原建，就是字面理解的意思。

整个推倒重建。

有些原拆原建项目，扩建了住房面积，增加了停车场。

肯定有利于保值增值。

比如我看网友分享，北京这边三里河一个老房子原拆原建，房本30平米，改建后扩到35平。

增加的5平米，住户就按1万多块/平给钱。

增值挺明显。

当然，也不一定所有的原拆原建都让住户的满意。

有的小区可能拆完建完了，反而让住户很不爽、不满意。

面积也没增加，硬件也很凑合。

觉得白白掏了钱。

三

国家这几年在发力旧房改造。

主要针对20年、25年以上房龄的小区，一小区一方案。

老旧小区业主也可以联合起来，向政府申请改造。

钱从哪来？

一般是住户出钱，政府也补贴部分。

不同小区出资比例会有差异，涉及户内改造的部分，一般住户自己承担绝大部分。

好像——听起来也不错？

但我查了很多案例，发现实际执行中，远远没那么轻松。

这事太折腾了。

总会有反对意见。

有的住户呢，对工程方案不满意，觉得“黄瓜刷绿漆，光做表面功夫”。

有的住户呢，手头紧、不愿意掏钱。

有的住户只想要拆迁，铁了心拒绝旧改。

我自己还看到好几个案例就是——

有的家庭刚刚装修完房子，整栋楼翻新的话，自家装修就白做了。

还得重新出钱呢。就，不愿意参与。

一栋楼是一个整体。有一户坚决不同意，整个楼的翻新、原拆原建就困难重重。

怎么办？

就反复改工程方案、投票；街道社区的同志，反反复复做工作。

比拆迁麻烦多了。

最后很多小区在反反复复博弈后，也没法翻新重建，就拖延摆烂了。

我最大感受是：

核心地段的低楼层，哪怕成为了旧房，可能问题也不会太大。

大不了拆迁——

大伙都省事！

那些超高层的住宅，可能会是一个老大难？

住户太多，未来更新时困难重重。

更进一步，非核心地段的超高层住宅——

在漫漫岁月里，会不会持续折旧，最终价值接近归零？

Ps.

周五时有一个重要新闻，美联储主席鲍威尔发表了鸽派讲话。

说：

通胀已经大幅回落，要重视就业风险， 风险平衡发生了改变。

目前市场普遍预期，美国9月份极大概率会降息。

这对股市是妥妥利好。

大事已临近。

有读者怀疑了——

A股最近已经连番上涨。

真到降息时刻，会不会反而因为预期 透支了 而回调？

haha，没有人能猜透剧本。

以现在行情来看——

真要是阶段回调，反倒成了空仓人的上车时点？

我自己的大策略很简单：待在市场中，不减仓位，边走边看。